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提前还房贷 该挨罚?
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[ 张炜 ] 来源:[ 中国经济时报 ]



  日前,上海8家银行将对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的违约金,银行方面称,提前还贷收取违约金是国际惯例。而不少贷款购房者认为,8家银行同时对提前还贷改变态度,存在明显的寡头垄断之嫌。

  银行为何突然翻脸

  商业银行翻脸不认人,对提前还贷者收取违约金,直接原因是近来上海提前还贷的购房者明显增多。来自建设银行上海分行的消息称,今4月该行个人住房商业性贷款当月回收6.2亿元,创出历史新高。在回收款中,正常还款在两亿元左右,提前还款4亿元,比3月份增加一倍多。

  据了解,提前还贷额大幅增加的具体原因有三:一是利率下降的滞后影响,不少市民将原来存在银行的资金用于提前还贷;二是公积金“冲还贷”使贷款回收增加;三是上海市蓝印户口政策停止实施,使提前还贷增多。

  对贷款购房者来说,提前还贷一可减轻每月还款压力,二能够大幅减少利息支出。记者根据网上提供的提前还贷计算器进行计算,假设自2000年1月起开始偿还20年期总额为40万元的商业住房贷款,在2002年5月提前还贷10万元,且还款期不变的情况下,可节省利息支出5.2万多元,此后每月的还款额由2648.67元可降至1916.39元。

  提前还贷10万元,节省利息支出5万多元,资金宽裕的贷款者肯定乐意。然而,商业银行面对明显增多的提前还贷,却是烦恼不断。商业银行现在最愁找不到好的贷款项目,早已把坏账率极低的住房商业贷款视作香饽饽。提前还贷直接影响的是商业银行的效益,对主要依靠存贷利差获得利润的中资银行影响明显。

  违约金收取未必合理

  据悉,工商、农业、中国、建设、交通、招商、光大及上海等8家中资银行已于上月达成初步共识,将按5%左右的标准对提前还贷收取违约金。按上述所举的提前还贷例子,5%违约金意味着银行将收取5000元违约金,提前还贷10万元后实际只节省利息支出4.759万元。

  银行希望通过增加提前还贷的成本,促使更多的贷款者“既借之,则安心用之”;另一方面,可使银行弥补预期利息收入减少的损失,5%违约金差不多相当于银行收取贷款者一年的利息。

  那么,银行对提前还贷收取违约金的理由是什么呢。

  银行方面称,收取违约金没有违反央行规定,提前还贷属于违反合同,收取违约金合情合理。问题在于,贷款虽是一种合同行为,但根据我国《合同法》第208条规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息”。

  银行现在翻脸,在其看来是因为贷款客户违约,严格上说贷款客户违反的是商业银行强加的约定。《合同法》规定的“当事人另有约定”,贷款申请者被强制丧失了选择权。

  银行认为,提前还贷收取违约金是国际惯例。在香港一年之内提前还贷,将收取全部利息的40%作为违约金。

  但这一国际惯例还需要打问号,据汇丰银行上海分行称,该行在香港规定,借款人在还款期的第一年提前还贷收取借款金额3%的违约金,正常还款3年以后提前还款不收违约金。有报道说,美国银行通常的做法是,当信贷资金充裕时,提前还贷要收违约金;当银行的信贷资金紧缺时,提前还贷就不收违约金。

  银行的第个三理由是,提前还贷增加银行运营成本。并表示,由于提前还贷的情况不一样,银行无法运用计算机操作,只能由人工完成,这样就造成了人力资源的占用。且因提前还贷使银行的贷款计划被打乱,银行贷款的中长期预期收益受到影响。

  事实上,提前还贷更多影响的是银行的预期收益,而增加人力资源占用的成本则微乎其微,网上都已普及了提前还贷计算器,难道还有什么难的。根据美国银行对提前还贷是否收取违约金的判断,银行此举不过是担心信贷资金充裕时出现放贷困难。

  银行还认为,提前还贷收取违约金是银行“免费午餐”的终结,贷款购房者应从观念上转变。

  银行该考虑谁的利益

  收取违约金,等于提高了商业银行住房贷款的门槛。这一政策恐怕在公积金住房贷款中很难推行,因为上海的住房公积金一直都是“入不敷出”,情况近似商业银行信贷资金紧缺。倘若今后商业住房贷款业务充分竞争、利率市场化、房地产市场景气度下降,提前还贷“一刀切”收取违约金,能否继续坚持就将存在疑问。

  对商业银行来说,其实应该更多地考虑贷款者的利益。上海实施的货币化分房开始启动,把分房资金用于提前还贷完全有可能,银行现在以违约金方式设置“壁垒”,岂不是有“敲竹杠”之嫌。

  而客观上,获取5%的年投资回报率并不容易,普通工薪阶层以给银行打工的成本进行投资风险较大。业内人士也承认,如果利息出现不降反升,提前还贷还是划算的。

  看来,商业银行有必要采取更灵活的方式应对提前还贷潮。有两点值得重新考虑:一是对提前还贷“一刀切”收取5%违约金,可以调整提前还贷的限制年限,如规定正常还款3年以后提前还款不收违约金。二是适当降低违约金的收取标准,可规定1年内提前还贷按年利率收取违约金,超过1年、不足3年则按年利率的50%收取违约金。

2002年5月23日09:53

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