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2003房价小幅回落 明年降幅更大
  时间:2003年01月02日10:19    我来说两句我来说两句(0)
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  中国的房地产业在“泡沫论”、“崩盘论”等众多怀疑中走过了2002年,一轮周期性低迷调整后的房地产业又将面临新的考验。

  “2002年房地产行业景气状态有三个特点:总体景气冲高回落,地区冷热不匀,真实的房地产泡沫已经出现。”2002年12月,由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出。

  “泡沫综合症”

  房地产业是否存在“泡沫”,是2002年业内外争论的焦点。但开发投资过热与空置率的攀高,成为了2002年行业发展的“挠头”问题。

  投资过热已引起来自政府和监管部门的警惕。国务院总理朱镕基11月份曾指出,“某些城市的房地产已出现过热现象,中央会严防出现房地产泡沫经济。”此后,央行提醒各商业银行,“要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现”,并要求对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。

  投资的增长,并没有给市场注入多少活力。业内人士认为,广州楼市在持续走低了3年后已然步入了调整期;北京市场一改往年的“高姿态”沉寂了许多;只有上海楼市借申博成功带来的利好,一路高歌成为2002年最具活力的市场。

  国家统计局的数据显示,前11个月开发总投资达6228亿元,同比增长28.2%,而全国商品房空置面积同比也增长了12.6%,增幅比上年提高了10%。居高不下的空置率已成为埋藏在过热投资中的“定时炸弹”。<

  “现阶段的商品房市场销售率有所降低,造成了积压及空置率上升。”中国房地产协会负责人指出,目前全国空置面积已达到1.25亿平方米,空置率为19%,已远远超过了国际公认的“警戒线”。

  “宏观调控力度应继续加强”

  政府对行业的宏观调控,是2002年房地产业发展的另一主题。而政府部门加大对市场整顿和规范的力度,是宏观调控的重要内容。

  针对房地产市场日益凸现的投资增幅过大、土地供应过量等问题,建设部联合国家计委等六部委提出了9条具体意见,“要确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例,实现房地产市场供给与需求的平衡。要加强房地产市场信息系统建设,完善市场信息披露制度”。

  日前,全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人也表示,在2002年整顿和规范市场秩序的基础上,2003年将集中整治房地产市场。

  “虽然2002年有众多的调控措施出台,但房价和空置率还是继续上升,这说明国家在宏观调控的力度仍有待加强。”专家向记者指出。

  2003年1月1日起施行的《经济适用住房价格管理办法》,将有利于调整目前经济适用房偏少的状况。《办法》明确提出,经济适用住房价格实行政府指导价,应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应。另外,北京市计委还完善了一系列土地开发管理办法,有利于稳定土地市场的价格,同时也有利于控制北京市场房地产价格的持续高涨。

  外资盼入民资发力

  民间资本成为了2002年房地产开发资金的主要来源,首次突破七成的比例。前三个季度,国内贷款占资金来源的22.7%,较同期回落了4.5%;而自筹资金1827.3亿元,占30.3%;其他资金2731.6亿元,占45.2%。

  “央行再次将公积金贷款和商业性贷款的利率下调,也有效地促进了民间资金的释放。”业内人士认为,民间资本进入的趋势将继续增强。

  外资进入产业的政策仍没有松动,但出现了可喜的迹象,产业基金正在探索外资进入市场的新方式。继首创与荷兰国际合资组建的首只合资产业基金———“中国房地产基金”问世之后,第一只外资房地产基金“精瑞基金”也成功亮相于国内。

  港台资本也在2002年掀起了进入内地市场的新高潮。香港和黄、新世界(相关,行情)等诸多房地产业巨子,已经开始纷纷抢摊京沪市场,发展高档的物业。而上海房价今年以来的持续上涨,也离不开台资的炒作。

  中国房地产企业迈向国际市场在今年走出了关键性的一步。虽然上市禁令的解冻,令众多的房地产企业喜出望外,但目前中国证券市场的低迷仍然限制了融资的渠道。北京首创集团、上海复地和SOHO中国等企业,开始拓展海外资本市场,也使得中国的房地产企业融资增添了一个新的砝码。

  但商品房价格的持续上涨,以及空置率不断地增加,致使产业显出了疲态,房地产业能否“涉险过关”?《中国行业景气分析报告》认为,“一季度末和二季度初可能是一个转折点,持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整。”

  “2003房价将小幅回落,2004年降幅将更大。”国家计委经济研究所王小广认为,2003年房地产景气将继续回落,理想的情况是“软着陆”。“即逐步降温,房地产投资增长最好明年回落到15%的水平,后年再回落到增长10%左右;如果降幅过大,将会对明年的宏观经济增长造成一定的短期压力,而宏观经济增长压力增大又会对房地产发展产生更大的压力。”


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