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文化哲居系列论坛之四:场所精神暨特色写字楼论坛
http://business.sohu.com/
来源:[ 经济观察报 ]

  主办:地产观察

  策划:北京易豪思市场顾问公司

  执行:北京欧博广告有限公司

  朱志侃(清华创业大厦副总经理):

  刚才任总谈到商住时,希望还是只商不住,并且也谈到了开发商引入“商住”概念更多是开发商与业主利益的折中方案。就市场需求而言,我们确实可以看到现阶段设计成“商住”的项目往往比较热销,如果算经济账,业主也确实是受益的。但是站在长期的角度上来说,这种产品是否是最好的,十年、二十年之后是否仍然有市场,这就是一个值得讨论的问题了。

  从长远需求上来说,舒适性是发展的必然。谈到舒适性大家可能就会想到“商住”项目的一些现实问题了。我们刚才还聊到一个趋势,房地产开发过程的细化分工,其实这是工业社会的必然趋势。那么这种趋势转换成生活方式的话,简单的说就是“单纯性”。各自有各自的安排,各个时间做各个时间的事。假设一下:我想在座的每一位老总、总监都有一个苦恼:工作比较多!如果我们要求每位老总把家都搬到办公室,那大家会怎么样?其实每一个人都还是有生活品质的要求,最终工作和生活的空间还是要划分开。当然“商住”这种产品的热销也有他多方面的原因,例如:总投资额小,使用期长,可以享受较高的银行按揭,可以减少重复投资等。投资型的客户也会觉得可以商住的项目出租回报率会高一些。这其中也有一些历史和政策原因,近两年在政策的支持下高涨的创业热情使中小企业骤增,这种情况以前是没有的。但是我们只能把这当作一种现象。所以从这个角度分析,我们还是需要比较纯正的产品,以吸引更多纯正的企业加入。

  我们今天的话题还有一个场所精神,其实我认为这是一个特定区域人文精神的深度挖掘问题,这也说明咱们开发商业已经从粗加工向深加工发展了。先谈基本的,没有基本场所及配套就谈不上精神了。一个好的写字楼配套实际包含几个方面的含义 第一,硬件设施的配套。我们要吸引业主入驻,就要设身处地考虑他们的需求,除了办公功能以外业主还需要什么?整个配套设施的规划都要围着需求转。比方说项目要有商务中心、咖啡厅、小型购物中心、多功能会议厅,或者同声传译功能。其实这也就是一个基本的配套。如果是一个大型的综合物业,那么总的规划中还要考虑与周边功能的互补性和前瞻性。项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。如果环境不成熟,就需要去营造这些环境。还要充分的考虑交通特别是车位的问题。第二.软件设施的配套,以前经常听到说某项目是智能化大厦,但是智能化实际上有一个相当广的内涵,这其中包括通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化系统等,每一个系统又能细化出很多标准出来,每一种软件设施的建设都会直接影响到最终用户的使用。当然这并不代表选用最好的设备就能达到最好的效果。这里面又有一个客户定位,客户需求,以及一个均好性的问题。这里可以做个广告,我们在开发清华创业大厦时就充分的考虑过这些,而且还考虑到今后软件系统的升级。有很多项目就没有考虑到对未来功能的扩展和升级。

  有了好的设计后,还需要有一个好的物业管家来维护,才能确保项目长期的保值、增值。这对业主也是相当有利的。举一个例子写字楼里到了到了下班六点之后空调就关了,加夜班的员工难以抵挡高温或是寒冷的侵袭,公司的工作就受到影响。为什么会出现在各个问题呢?这可能空调系统或是楼宇自动化的模糊管理系统有问题。再举一个例子:现代企业的商务交往行为越来越频繁,尤其网络时代更需借助电子商务平台才能完成各种交流,你如果还在使用局域网或是拨号上网就肯定落伍了。所以写字楼通讯、办公自动化系统要有一种扩展性。有了这些基础后,区域的人文精神和核心价值就是真正的吸引力了,简单的说一个区域的独特人文精神、核心价值这就是场所精神。我们用中关村的一些情况可以说明。谈到中关村大家都会马上想到,这是中国的硅谷,有最优秀的高科技人才,但是具体的呢?可能就不会那么清楚。其实我们也不可能把握得那么透,我们就谈清华,“厚德载物”这是清华的校训,这种根深地固地精神就在在清华这片区域和所有清华的人员中传播。清华创业园更是一个充分的体现。规划中一丝不苟的设计,众多的清华学子和人员在工作中都秉承着这种精神。物业也是有灵气的,她也融入清华的这种文化。同时,清华的各种优势资源也更丰富了场所的价值。众多的科研支持,最优秀的学术代表人就是她的价值。我们再举一个简单的例子:大家提到教育软件,人们首先想到的是北京金洪恩公司,他们的产品在教育软件市场上占据着绝对的优势。其实这也是一个创业型企业在清华科技园这个特定的场所孵化、发展的例子。金洪恩主要领导成员都是清华毕业的,公司的骨干力量也大都来自于清华。因此在洪恩公司,大家都秉承着清华校园里的良好风气,工作作风就象清华的学风一样上进、严谨、务实。同来自于清华,大家思想观点和行为习惯都很熟悉,也便于容易沟通和合作。容易形成优良的团队精神,增强企业的凝聚力。其实象金洪恩这样业内有名的优秀企业在我们开发的清华科技园还有很多。并且科技园还成功的建立起的三重两级孵化体系和模式,并且着重提高研发、技术转化、创业孵化、包装上市等功能,全面帮助企业的发展。

  谈了半天,也有一些广告的嫌疑。其实场所精神的话题还可以延伸很多,包括今天来的CBD、金融街都秉承了很多区域性特有的东西,其实这都是一种精神的核心价值。

  主持人:今天我们请到的嘉宾中有三个财富中心的代表,分属两个不同的区域:CBD和中关村。财富这个字眼在当今社会出现频率是出奇的高,有请北京财富中心潘明朗谈谈区域和场所精神。

  潘明朗(北京财富中心营销总监):

  谢谢大家!

  听了前面几个老师级人物的发言,确实是非常有体会。但是我想我们作为具体的房地产工作人员,可能所站的视角有一些差异,我们主要是讲项目的定位和运转。三个项目三个财富在这个地方我觉得作为房地产的文化也好,作为房地产经济现象也好,都是非常有意思的一件事情。如果从经济和人们对于整个社会发展的角度来看三个项目同时以财富命名,说明人们对财富的看法,传统价值观中人们回避这个字眼,今天它终于高举自己的大旗,理直气壮地走出来,而且深受广大消费者的欢迎。

  从地产文化的角度来说是一种匀速化的发展,做地产,我个人的感觉,不要纯粹从市场的角度或者从需求的角度来看来做这个定位,我更喜欢从城市规范和城市发展的角度以及社会学的角度来看这个问题。名字是市场培育出来的产物。

  应该说,不同的开发商做的项目会烙上浓厚的开发商的烙印,比方潘总的现代城就创造了独特的SOHO时尚新锐的场所精神。北京财富中心也是高扬场所精神,CBD住宅可能不是简单的豪宅,而是商务人士的豪宅。我生活在这个城市,我享受城市的精神环境,我希望作为城市的一员。所以我觉得,这恰恰就是我们说一个建筑环境要去体现这一拨人的归属感,不管是工作还是生活一种归属感的方向。

  所以说,我们在做项目定位的时候,很重要的一点就是做地段的产品,而不是仅仅适应于眼前需求就盖什么,只有和地段匹配这个房子才不会过时,它才能和环境一起生生相息。地段有地段的场所感,有地段的族群,这个房子希望能成为这样特定地段特定族群的精神家园,作为个体的物质生命和精神的家园。

  主持人:也就是区域定位和场所精神。财富实际上已经被定义为成功的标准,文明的经济社会已经跨入了新的世纪,有请世纪财富中心许良飞先生。

  许良飞(世纪财富中心):刚才听了几位的讲话,觉得有些东西很深奥,好像回到上学的时候。对于经济理论和社会学我不很了解,因为我们只是在盖楼。目前北京的几个地方:中关村、金融街、CBD都很热闹,项目也很多。中关村大多是活跃的创业型公司,金融街好像国营大公司多一点,国营气氛浓一点,而CBD好像外资公司多一点,创业型公司不会进驻CBD。所以我们想,把这个楼盖得好一点,能够解决诸如外企等要求较高的公司的办公要求,所以在产品研究上面下了很大的工夫。名字则是因为当时正在举办财富论坛,很巧就起了这样的名字。我还是聊一聊关于产品的问题。

  写字楼要解决的很大问题,就是在这么小的空间里聚集了几百人,空气的问题怎么解决。我们坐了两个多小时大家就感觉脸很烫,血液上涨,是因为已经开始缺氧,供氧不足。过去很多写字楼的空调只是解决最基础的升温降温问题,这不是空调本来的意思。空调就是空气供给的调节,包括含氧量、空气的清洁度问题都要解决。也许最简单的办法就是开窗户,但是北京的气侯不是很好,可以开窗户的时间很短。所以我们采用了先进的技术来解决这个问题。

  还有运输问题,那么多人同时间上下楼就要有协调处理的办法。所以写字楼要处理的问题比住宅更多,因为它毕竟是公共空间。所以我们在产品上下了很多很多工夫去研究。

  主持人:世纪财富中心定位是给CBD的大客户,所以咱们的功能、定位,采用的技术都是比较先进、比较高档的。刚才潘总也讲了,嘉里中心和国贸中心租金都非常高昂,是不是这个区位高档写字楼供应严重不足?

  许良飞(世纪财富中心):有一段时间整个CBD的租金是非常高的,到了五、六十美金,但是这在统计方法上有一个很大的问题,国贸的租金是按净面积报的,别的写字楼按建筑面积报。写字楼的使用率65%,折算下来,国贸租金最高时候也就是35美金。我们边上是汉威和嘉里。汉威采用的电梯和空调都不是很好,租金是20美金;嘉里因为设施比较先进,比如说电梯比较多,架空地板,大堂更豪华,所以到了35美金。希望我们将来盖出来的楼,因为采用技术好一点,能够跟嘉里租金水平相当。

  主持人:刚才两个财富中心都是在CBD中央商务区,刚才也说不适合创业型公司,那么中关村的科技财富中心跟科技有关,是不是适合创业型公司呢?

  陆研桦(科技财富中心营销总监):我想花几分钟时间把项目介绍一下,因为我们是一个新项目,位置在中关村地区的学院路上。中关村地区写字楼特色以科技为主,大家觉得80—90%的公司是创业型的,规模小、需求比较少的公司。几年前是这样,现在也是。那么几年前的那些中小型的公司他们现在到哪里了?他们发展到哪里了呢?另外20%的公司是谁在满足他们的需求呢?如果对应国家的发展状况的话,我们的目标客户就是针对处于发达国家初期状态的公司。

  因为这是互动型的论坛,我想回到前面刚才提到两个比较有意思的话题。一个总体的房地产泡沫问题,我是学市场营销的,我觉得泡沫这个问题的产生是市场发展市场上升的正常阶段,它表明在房地产领域的市场细分、产品供给已经足够丰富了,产品之间用户端的选择已经有流动空间。在这种细分的状况下,单一看某一个领域,它可能是不饱和的,但是它的不饱和可能是由下端或者下端往上移动所产生的。所以我觉得所谓泡沫从市场的角度讲,是比较狭隘的理解,这是我的看法。

  任总刚才提到一个问题,房地产的土地使用年限住宅是七十年的,写字楼是五十年的。但是房地产产品在社会上的存在,不像一件衣服,不像一辆车子,也不像你家里的一件家具,它不单单总价大、使用年限长。我们作为纯写字楼项目的开发者,销售压力大,客户端有一些资金运作得不到政府金融支持的时候,我们有很大的感慨,为什么老百姓作为自然人他买个地儿住,就能给他二十年的按揭,而企业作为有着很好信用,在市场上支撑经济运行的商业动力,你反而不给他足够的资金支持呢?

  在这种状态下,我们不单考虑产品的使用年限。在目前对金融杠杆支持不足的状态下,我们做一个短期的抉择,因为发展商认为短期的利益和生存是最主要的,每个发展商资金运作不同,所以有商住的存在。但是我都是觉得这种产品面对未来几十年的使用,十年之后怎么办呢?五年之后怎么办呢?中国是一个发展的状态。

  陆研桦:我是觉得这是一种明智的选择,是保存今天、后续发展的选择。但是从另一个角度看,已经建出来了,已经存在在那儿了,五年以后十年以后真的怎么办呢?

  主持人:就这个问题,我们跟住邦2000的范总也有过交流,到底商住这种形式是不是过渡产品?因为经济的发展、社会的变革,社会经济组织也就是企业越来越小,服务、咨询类企业会越来越多。

  范国翔(住邦2000总经理):我们原来的市场定位也是服务于CBD的中小型公司,从目前的成交状况来看,四个月卖了四套房,一千平米以上。这说明什么问题呢?当你做客户定位的时候,如果你的功能设计高于产品定位,你的产品也会被高端客户接纳。

  刚才谈到泡沫问题,咱们在座的开发商除了任总之外,最起码资金都是从北京以外来的。从这个角度来看,北京的房地产到底有没有泡沫?

  从微观上看,财富中心、汉威、嘉里、旺座,开发商的资金真正有多少达到了平衡?产品的功能上,住宅泡沫和写字楼泡沫也同样存在不太匹配的状态。政府按揭确实给开发商和业主造成了一系列的困难。从银行的安全角度讲,他当然会选择给自然人,中国的公司平均寿命五到七年,自然人到60岁退休或者55岁退休,资金程度还能延续下去。也就是说这种政策大家改变不了,要通过媒体或者开发商的讨论催生更好的政策。我们也做了些工作,但没有任总和潘总体系这么完善。但是胆子大一点,比任总的只商不住更狠一点,就不允许住。我们同业主委员会签署了和约,所有的管道验收完了以后就关死。这样也要接受市场未来的检验,我们心里也没有底。

  胡晓申(华远销售公司总经理):刚才任总不在,我补充一下,涉及到具体的产品问题,刚才你讲到如果我是商住的话,可能住可能商,但是未来五年以后或者更长时间产品会怎么样,或者住户会发展成怎么样。我们这个产品实际上虽然立项是公寓,但实际上差不多是五星级的写字楼,可能跟住邦不一样。考虑到与现行法律的衔接,我们设计图纸的时候做了允许居住的空间,但是非常灵活,你可以把这个空间改成总经理办公室,可以有总经理的单人卫生间。比如潘总的办公室一定有一个很豪华的套间。

  我觉得尚都的优点在哪儿呢?首先从设计上已经摒弃了以往所有商住出现过的问题,比如住户投诉商户,商户又认为我不具备真正办公条件。这个项目我们已经考虑到这一点,从设计上你可以买一层两千平米完全拥有,任何空间都是你的。作为成长型企业,则可以采纳其中一部分,住是你自己的自由。我觉得在美国或者其它国家,像纽约,商住概念比较模糊,很多办公楼是老板自己在这儿住也在这儿办公。我觉得从产品性质来讲,政府以后应该会考虑的,不会纯粹办公楼就是五十年,住宅就是七十年。我认为土地性质这样的限定问题,但是从产品本身来讲,没有这方面的问题。

  从现在来讲,各个发展商包括住邦的考虑是很正确的,登记的时候如果不允许住,住宅的定性怎么说?我们起码可以说,第一我是办公,同时提供可能住的这种机会,但是并不鼓励你去住。从产品设计来讲,尚都会解决目前商住项目出现的各种问题,因为现在还没有正式推广,具体特点暂时不便公布。

  任志强:潘石屹说我出门的时候被打成“右派”了,我得赶紧解释两句。我老批判潘石屹的场所,为什么?第一按住宅安排的电梯,第二是按住宅安排的没有公共厕所。他一定要办公的时候肯定会和住打起来。我那个楼安排了十四部电梯,要住也能分开,不分开也可以,每层有公共厕所,用不着和住搀和在一起。现在的商住项目如果安排了食堂等公共设施和综合服务,就不会有人提着盒饭送了。没有住,就没有私人卫生间的概念,也没有私人厨房的概念,晚上加班没法弄碗饭吃。从管理上来说,国外所有的写字楼都不允许住人,如果要住,一定是另外一种管理办法,包括消防和其它设施,所以商住和办公楼有很大产品差别的。

  潘石屹:我觉得这个讨论是整个房地产上面最有意义的一件事情,实际上今天这个讨论相当于遵义会议。

  陆研桦:那得有法规制定者在才有最终的实际意义。

  刘志硕(中关村写字楼商会秘书长):我们刚才有两个问题,我觉得可能不是很对。第一,大家认为关于按揭的金融政策是政府来制定的,这是不对的。实际上是整个金融体系不合理造成的,我们实行的按揭政策是由银行自己决策的,中央银行只是起到调节作用。国外的立法体系跟我们不一样,我们所有的立法责任都由政府来完成的,包括很多行业游戏规则。加入WTO会产生非常重要的变化。国外则是政府立法、行业立规、企业立信,其中很多游戏规则由各个行业制定,政府认为对整个社会发展有利、同时又相对公正的,就认可成为法律。刚才提到的我们游戏规则目前都由政府制定的。在这个体系下请谁做政策?是科研院所的教授做的政策。做得对与不对和他并没有直接关系。这样的体系下不对的。未来不会是这样,各个行业有自己的商会协会,房地产会有自己的商会,自己制定游戏规则,慢慢的行业游戏规则成为政府的游戏规则,这样就把问题解决了。在现行体系下,发展商选择自己的经营方式这是很对的。

  潘石屹:我们所有的产品功能实际上都在走向多元化,我们用的手机原来就是打电话,现在可以做电脑记事本,可以上网,还可以拍照,这是技术发展的趋势。大概两三年前中国探讨过一个问题,就是邮电部要不要跟广电部合并,实际上我们的通讯不一定用光纤、电缆,我们还可以用电源线,用无线,这就是我们整个社会技术背景给我们提供产品多元化和行业之间界限的模糊化,这是一个特别大的趋势。

  最大的一个问题是我们今天在做产品的过程中,能不能解放思想,突破现在的规划范围,突破现在的法律,突破现在中央银行的货币政策,能不能由我们房地产发展商代表市场要求,向他们提出一套更合理的东西。以后界限模糊化了,你根本不知道什么是仓库,什么是工厂,甚至可能不知道什么是商场,可能商场就在仓库里面。在社会大变迁面前,房地产发展商适应这样的变迁去做。同样我们落后的规定、金融政策、法律也要跟着调整。房地产发展商建的房子也许不知道五年以后应该怎么做,唯一的可能就是把灵活性和可能性留给明天。

  主持人:今天还有一个主题是三个区域的定位,现在请清华大学的谭教授就CBD、中关村和金融街三个中观层面做一个综合陈述。北京市如此巨大的城市,一定需要多中心。

  谭纵波(清华大学建筑系副教授):今天来的各位要么是研究这方面的金融专家,要么是开发单位的老总,我是外行,就谈一点外行的观点,有的时候可能外行会有不同的视角出来。我说三个方面的问题。

  首先今天讨论CBD,讨论房地产,我现在问一个问题——这不是耸人听闻,北京需要不需要CBD?北京有房地产吗?绝对不是我说大话。中国银行总部在北京,但是绝大多数业务量在上海,不光是中国银行,其它商业银行都存在这样的情况。大家是政策性银行的时候,总部都在北京,它是需要CBD的。但当我们走向市场经济以后,银行的政策角色慢慢降低的时候,北京还需要CBD吗?

  什么叫CBD?CBD最早是美国人搞的东西。CBD怎么来的?我没有太深的研究,但肯定不能分散,只有集中才是CBD。从这个意义来讲,北京这个能叫CBD吗?北京的CBD完全是土地公有前提下利益、矛盾冲突妥协的产物。今天有很多专门搞写字楼的老总,他要赚钱,容积率十、二十、三十,恨不得五十的容积率,盖摩天楼,这里边放商务空间是最好的。但是作为一般的市民,绝对不希望住在这样的环境里。白天要点灯,全部用空调,空调虽然好,过滤器发霉了整个楼里的人都要得病。居住就要控制容积率的问题。

  CBD传到中国来,所有的城市——包括刚才汪老师提到的,一个小县城也搞CBD,不可能的!北京这三块地方能不能成为CBD,实事求是讲,我现在还是打一个问号。只能说是CBD的雏形,CBD这个东西实际上就是金融、商务、贸易,跟高科技无关。美国的硅谷在斯坦福,就是一条马路。这是我个人的见解。

  既然说到泡沫经济,我在日本对房地产泡沫经济作过一些了解。怎么评价房地产泡沫标准?至少在当时日本判断标准有两个。一是说总量,如果房地产价格的上升曲线高于GDP和人均收入曲线,就一定有泡沫。北京房地产价格上涨的速度肯定要比GDP要快。

  任志强:离人均收入的增长差得很多,房地产价格平均增长涨到14、15%,北京今年投资增长是20.2%,增幅在全国排第19位,技术革新改造投资是负增长27.3%,是全国的最后一位,第31位。所以北京市如果按全国的情况比,两个指数增长率对称的话,北京增长今年实际是负数。

  谭纵波:那就是说现在不是泡沫,还要紧吹?如果二者相交肯定有泡沫。按照国际通用标准,如果住宅总价五倍于家庭年收入,肯定是泡沫。至少在日本、美国有过验证。

  任志强:五倍在中国是经济适用房的概念。这样的话首先得比汽车,美国的人均工资3.8倍买一套房子的时候,一年可以买四辆汽车,如果我们的人均工资一年买四辆汽车,房子一定在五倍以上,光比房子,不比汽车,哪有这么比的?

  谭纵波:房子是生活必需品,而汽车是奢侈品。

  任志强:汽车在美国是生活必需品。

  谭纵波:但是现在在中国不是,住房无论在哪都是必需品,原始社会人们挖个坑、搭一个棚子也是生活必需品。

  再说办公,刚才有的老总说我们卖得出去就是硬道理。但是日本的经验告诉我们,是卖得出去,房地产特别是商务房地产有一个很重要的特点,就是相对经济发展的滞后性,至少要滞后两到三年。当经济开始出现泡沫的时候,房地产还有可能在顶峰上。

  从长远发展阶段来看,中国现在还不到出现泡沫的时候。为什么这么说?从日本的经验来看,只要房地产价格上涨超过经济增长速度一定会出现泡沫,九十年代以后折现一下子跌了百分之四十几,为什么?就是所谓的土地神话,实际上近似于宗教信仰,我混一世没有一块地没有自己的房子还不白混了?这是根深蒂固农业社会心理。第二个就是投机。大家有钱就投机,七、八十年代炒邮票,现在炒房地产。第三个就是宏观预测滞后,日本不是计划经济,但是政府调控我觉得从某种角度看比我们国家还要近似计划经济,做了很多预测出来。

  第四是城市规划,城市规划的容积率太高。一说各位老总脸变了,想我还嫌少呢你怎么还说高了!高有高的道理。土地交易有一个预期值,比如二环边限高40米还是45米,但是容积率定了5、6。我才不考虑45米的限高,按五六的楼面价格做交易。过高的容积率导致了高地价,也就导致了房地产泡沫。

  怎么办?我个人觉得,北京的规划缺乏一贯性。从49年建国,清华大学建筑学院创始人梁思诚先生就建议中央人民政府办公机构迁到西郊去,一直争论,最后不了了之。比如说北京CBD,我知道的情况不多,感觉无非是一群大使馆在那边,从机场来了以后,进三元桥四元桥方便,自然而然形成的,不是规划出来的。西城区一看急了,便宜都让朝阳区占了,咱们也要来一。

  任志强:金融街起源比CBD早得多。

  谭纵波:北京制定的92年城市总体规划里边定了两个CBD,一个就是金融街,一个就是现在的国贸。提出商务中心的正式文件从92年开始的,中关村是最近提出来的,中关村有没有必要办成CBD?高科技需要不需要这种高档办公楼支撑?我要打一个问号。而且北京往什么地方发展?奥体中心在北边,还有京津唐一线。我想说的只有一条,北京对中心的发展缺乏明确的一贯的方针和政策。从49年开始,一直摆来摆去。这是我第一个观点。

  主持人:城市只能有一个商务区还是互补性的多中心?

  谭纵波:应该是多中心,尤其是像北京这么大的城市。CBD顾名思义来讲,就是中央商务区。一个城市的中心是多种多样的,体育文化中心,商务中心,商业中心,西单、王府井、前门这是北京的三个传统商业中心,现在沿三环的燕莎、往北的当代双安、西边的城乡贸易中心都是商业中心。我个人的观点,像北京这种本身对CBD要求不是很高、自然需求很高的城市,你搞这么多分散的CBD,最后哪个都成不了CBD。

  任志强:这主要由于分税制造成的,如果各区的钱全部集中使用,就用不着建这么多的中心区。美国所有人交城市绿化税,建一个中央公园。我们就是西城建西城的公园,东城建东城的,每个区建一个。

  谭纵波:这个游戏规则是由大家维护的。在市场经济下,,咱们规划都是2容积率,你识时务或者比较聪明,他改成5,你就非得投诉他,。

  任志强:我们土地出让合同明确有一条,城市规划和修改的权力在政府,不是政府没权利,而是政府有充分的权利。

  谭纵波:这是实际操作层面。为什么要制定游戏规则?一个可持续的房地产开发市场必须要有游戏规则,而且这个游戏规则要制定得合理。刚才我讲到日本就是因为游戏规则有了,执行也比较严格。关键就在执行的过程当中不是弄得特别合理,造成房地产泡沫的原因之一。只是我个人的观点,欢迎批评和讨论。

  主持人:尽管任总和谭教授争论的很起劲,但实际上谭教授却是在用很多的数据支持任总的事业和观点。

  刘志硕:CBD是中央商务区的概念,中央商务区最重要的词是什么?是商务。北京的商务到底是什么?面向未来,首都经济到底是什么?我觉得这个问题非常重要。我想从这个角度先讲起,然后再说CBD、再说中关村。

  北京的经济未来其实大概有两个支撑,一个是高科技和教育,这也是北京的人力资源优势产生的经济发展方向;另外一个发展方向是什么呢?依托于北京原有的旅游和2008年奥运会带来的旅游、体育、文化这样的产业发展。我认为这是北京未来的主要格局,北京未来的经济主要依靠这两个翅膀的支撑。北京自古从来不是贸易中心,北方原来真正的贸易中心是天津港。北京以前不是,以后也不会成为中国北方贸易中心,这是一个比较重要的问题。

  第二个问题,当前CBD的形成我们客观来讲,它其实主要不是服务于商务的,而是服务于当时权利集约在中央政府的情况下,各种各样的国际公司沿着长安街设置首席代表、办事处,以方便向中央政府寻求政策便利,难听一点就是权力寻租。是为了请领导吃饭方便、沟通方便形成的,原本的商务功能就不强。面向新世纪的中国,上海肯定是中国的经济中心,这是无庸置疑的。回到北京,北京的CBD不管是谁,它必然服务于两个经济支撑——高科技、教育产业和旅游、体育产业。

  没有任何一个CBD是政府规划产生的,基本上靠市场经济一点点形成雏形之后再由政策引导形成的。在这个过程中,区域经济总量的增长是持续、缓慢的,而我们这个CBD规划一下子拍出五百万平米的写字楼,25000万平米的酒店,25000万平米的公寓,突发性的写字楼供应增长与缓慢增长的需求之间是不匹配的。在CBD开发商住环境的项目选择,我觉得可以做得更加坚决。如果我们刚才的判断是对的,北京未来的产业发展方向,科技、旅游和体育、娱乐等等会是主流的话,公司的小型化、24小时办公将会成为非常重要的需求。

  中关村也是供应量非常巨大的市场,它的基础比较好。我们可以简单分享一下中关村的数字。中关村今年新投入的写字楼的使用面积不到四十万平米,相当于去年使用面积的25%。今年新增高科技企业是30%,而企业的平均注册资产是以前平均资产规模的1.7倍。它有一个非常巨大的增长需求在这里摆着,这样来讲中关村的写字楼看上去形势还不错。但是政府批了六百万平米的写字楼规划,这个显然在数字上多多少少有一些问题。我们就来做一个地区企业办公状况普查,希望通过普查告诉政府多少万平米的规划合理的。但是政府不听我们,请媒体朋友帮助,通过一系列的工作,告诉政府多少万平米的写字楼规划是合理的。着也是我刚才强调的政府立法,行业立规的问题。行业要团结起来以求得更合理的发展空间。

  回到CBD和中关村的基本定位。中关村肯定是服务于高新技术企业的成长。中关村有三个支撑,第一是原有的丰富的人力资源。古往今来古今中外,人类文明的发展史从来不可能有这样的地方存在,什么样的地方呢?聚集了同时代最优秀的人才、同时代的科技精英。这样一个地方一直脏乱差是不可能的。所以中关村翻天覆地的改革是必然的,没有什么力量可以阻挡人致富的愿望、追求更好环境的愿望。传统的计划体制对人聚集财富的束缚会慢慢消除,中关村会服务于高科技企业服务于教育企业,像新东方这样的教育企业会非常快成长起来。这是中关村的基本定位。

  朝阳这边已经自然而然形成了文化、娱乐,以及未来依托2008年奥运会和整个北京丰富的文化旅游资源,我觉得它可以成为这样的服务中心。这样的结构,我觉得是比较好的。

  金融街是另外一个问题。我们都知道,在所谓的城市中心里边,金融是非常重要的服务。目前的金融街是各商业银行总部的主要办公地点。比较大宗的金融交易需要总部的批准,但这丝毫不影响现有的CBD、未来的中关村对金融办事机构的吸引。在这种格局下北京就会形成西部有服务于科技和教育、东部服务于旅游和文化的双中心结构的特点。

  我们不会像国外的写字楼模式一样,中国有中国人自己的生活方式,包括饮食结构等等,大家都是不一样的。只要是对的,我们就要坚持。这有一个核心问题,房地产,尤其是写字楼,是服务于区域经济的,是整个区域经济的载体。传统的经济印钞机是工厂,现在的印钞机是公司。这就必然更加捆绑于经济,服务于经济。什么样的经济需要什么样的物业。

  主持人:刚才志硕的发言有一个重要的观点,中央商务区必须有两个最重要的行业支撑点,一个是信息,一个是金融,而在北京这两个却从CBD中分离了出来,分别成为两个中心,而且是并驾齐驱的中心。

  王倩(联想融科资讯中心营销总经理):以国贸为代表的CBD地区、金融街和中关村这三个区域的城市形态、代表企业、建筑风格,包括这里边人员着装,生活形态,是中国目前国民经济发展里面最主流的三种所有制形态的代表。以国贸为代表的CBD区域实际上是外资企业的代表,它的楼建得非常规范、与国际接轨,整个的基础设施配套、商务服务都非常齐全。国外的公司一来,就好像和他自己国家一样:一年四季西装领带的标准着装,晚上泡吧娱乐性的生活。所以到现在,北京一百多个世界五百强的企业一大半生活在那个地方。

  金融街实际上主要代表国有企业,这里的典型客户就是国有大银行、大证券公司,包括电讯公司。楼盖的跟规划也有关系,限高45米,整齐划一,外面贴着非常昂贵的石材,人穿着国有的蓝制服,上班的时间会比东边公司早一点,下班也会早一点。可能中午CBD的人可能在酒楼里忙着谈生意,中关村的人在电脑前继续工作,金融街的人可能在午休。

  中关村的历史渊源包括学校、科研院所就不用说了,它实际上代表了民营企业,在中国最具有生命力发展、最快的这么一种所有制形态。所以就导致了中关村这个地区的区域面貌也好,产业面貌也好,形态特别复杂。这里面的人从走街串巷卖光盘的贩子,到各大科研院所的学生、讲师、院士,到中国最好的民族企业包括外企、研究中心的高级白领。这就导致楼的形态也是这样的,街边的小平房也有,联想创业的时候20平米的小门房还在我们的院子里;在出现越来越多的国际甲级写字楼、国际商住楼。中国的发展本来只有二十年的时间,民营经济、私有经济发展速度非常快,这里面蕴藏着生生不息的创作力量。大家也看得到,十年前白颐路是什么样子。和那两个区对比来看,中关村的发展速度是最快的。

  其实这三个区域各自有各自的历史渊源,各自有各自的特征以及相应的客户群,没有必要拿统一的尺子去衡量。这里面关键有两点,第一个,到底有多大的量来支撑这三项功能。如果是盲目地每个区都发展五百万平米的写字楼,那肯定是没有必要的;另外,它其实也并不是整齐划一的表现形式,即使在CBD也既有国贸办公楼又有SOHO的商住楼。再一个,没有必要CBD也好,金融街、中关村也好,目标全盯在国际500强大企业,500强全来中国就500家。

  尤其最近两年北京写字楼市场,最最活跃、新项目开发最多的地方,实际上也跟它原来的供给匮乏有关系。虽然有这么多项目,但他们的定位目标和想法都是不一样的。有商住的,有纯粹办公的,有专为创业小公司提供的,有为国内处于发达阶段那种公司做的,也有希望给外企进入中关村的外企和中国顶尖企业提供与国际接轨的平台的项目。所以我觉得中关村的这种方向应该比CBD或者金融街更丰富多彩一些,发展的速度也要更快一点。

  主持人:稍微细心一些的嘉宾会注意到我们今天的“英雄帖”上写有“写字楼三国演义”,好象话题进行到现在,CBD、中关村和金融街的三国演义很自然地展开了。

  潘石屹:我觉得基本上是王婆卖瓜自卖自夸。

  我觉得一个有意思的现象是在北京叫什么不是什么。比如金融一条街,想把中国银行、商业银行、农业银行、外资银行全放到里边去,其实银行全在长安街上。最近又有一个传媒大道,但是中央电视台、北京电视台、北京青年报、人民日报全在朝阳区,谁都不在传媒大道上。又叫CBD,CBD的概念就是要把保险公司、投资银行、大的贸易公司全都集中在一起,结果CBD最后成了传媒大道。中关村应该是高科技吧,微软也想搬出来,新浪也要搬出来,IBM也搬出来,惠普、摩托罗拉也出来了,只要是高科技都出来了。我看叫什么都别信,都不是什么。

  李宏(银谷房地产开发有限公司副总经理):我谈一下过热的问题。我认为首先是结构性的问题。整个市场并没有过热,只是在某些高端产品上,或者某个结构上会有问题。另外整个市场状况,投资和自用的比例关系可能会反映出房地产是不是过热。

  刚才提到商住问题,商住实际上经历了两个阶段,第一个阶段就叫商住,我记得最早从海淀嘉汇苑开始。原来是写字楼,97年的时候销售态势不是太好,于是把写字楼整个改成跃层叫商住。后来逐步演变了很多这种商住楼,现在进入了一个新的阶段,不叫商住而是改叫商务公寓或者写字公寓。这是对原来商住状态的一种否定。

  我们先不考虑是否符合政策问题,它必定有一个市场需求。因为企业发展是阶段性的。以中关村为例,大多企业处于创业状态,这是一个层面。还有一个层面是成长型企业,就是说经历了创业之后正处于正在上升时期的这么一个状态。还有一类企业,我们简单称之为稳定型的企业,业务渠道、收入来源、利润水平是稳定的,甚至是企业的组织结构是稳定的。只有这样的企业,才可能作为正经写字楼的主要客户。再往上一个层面,就是像CBD的国际化大企业。所以我觉得,企业是有不同发展阶段的。在不同的发展阶段对办公物业有不同的需求。就像当时马斯洛的五个需求理论一样,第一是生存,第二是安全,第三才是社会尊重。当企业还处在创业发展过程中的时候,它不可能有高档物业需求。

  我们是中关村的纯写字楼发展商,实际上我们更关注企业的发展壮大,企业发展上规模有三条途径,一个是通过风险投资,第二是产权重组,第三就是引进跨国的大型科技公司。而在中关村更适合走的是前两条路,但是整个的风险投资环境还没有形成。所以对中关村的写字楼来讲,悲观一点是滑铁卢,但是还没有这么严重,这就是结构性问题了。为什么这么多发展商不做中档写字楼?这就是商住在作怪,商住实际上是中档写字楼的替代品。它比中档写字楼有更多的金融支持还有更多的优惠的条件。这就导致发展商走高端,这可能是比较现实的选择。

  再一个,为什么现在即使房价比较高,还有很多人投资高端房产?影响需求的大概有几个因素,一个是价格,一个是收入,再一个就是中档写字楼和商住楼替代,再一个是预期。影响供给的第一就是市场价格,第二是成本。第三是不是还是替代品,第四个还是预期。大家对加入WTO、奥运、甚至对中关村概念的预期是非常强烈的。但是预期通常会有误差。所以怎么能够让社会提供的信息尽量完整和公开化,这也是左右这个市场或者导引这个市场的关键。

  褚君(银谷大厦销售总监):志硕作为写字楼行业的商会,我想在北京是第一家。我们有幸作为写字楼商会的常务理事之一,感到非常荣幸。我们今天谈论的一个问题就是我们能不能在以后的发展中,由政府引导逐步成立一些各行各业的商会,来引导行业行规。

  任志强:所有商会都不是政府引导的,一牵扯到政府就不是商会了。

  褚君:写字楼商会也是在政府支持下成立的。这样的话,我们在以后的社会发展过程中,会逐步走向良性发展,由各行各业引导政府制定政策,做到政府立法、行业立规、企业立信、百姓立德。

  下面我简单谈一下场所精神问题。银谷大厦倡导舒适型写字楼,比如说空中花园式的休息场所,大型的绿地广场,以及配套的休闲娱乐设施,这样会进一步提高商务的功效,所以我们提出这样的概念。

  主持人:谈到场所精神,我们请北京大学俞孔坚教授对场所精神做一个精彩的最后阐述。

  俞孔坚(北京大学景观规划设计中心主任、土人景观规划设计研究所所长):我听了半天,大家好象都在卖东西。我想我卖什么东西呢?

  任志强:那你买东西就行了。(笑声)

  俞孔坚:我也想买东西,可是我现在没钱呀。所以我做三个也是卖东西的广告。第一个广告就是,北京大学准备成立一个城市景观设计研究院,就差一千万美金。这绝对是未来的一个发展方向,是未来最大的产业,而且在中关村,我们正在做,任总特别是潘总……

  第二个广告,我们是提供服务的小型企业。土人实际上是知识型的,教授成立一个设计研究所,从三个人发展到120个人,特别缺办公场所,现在正在上地,中关村又太贵,就只有到比萨店去吃塑料豆(笑声)。这给开发商一个思考,到底企业需要什么样的场所。

  主持人:各位嘉宾有兴趣的话,自己的袋子里边有一本书——《人性场所》,是俞教授翻译的。

  俞孔坚:什么是场所精神?寻根溯源。场所精神最早是希腊文,也就是地方的精神,我们讲就是土地之神。土地是有神的,住在这里,在这里办公都是归属于它,一种不可抗拒的力量。孙悟空再有本事,西天取经,所到之处都要叫个土地爷出来问问这个地方有没有妖怪,所以土地是地方之神讲的就是不可抗拒的力量。神是什么呢?就是归属,一种归依,一种认同。为什么人需要这个?我讲两个故事。一个是圣经的故事,一个是达尔文的故事,什么是场所精神?听完后大家去悟。

  圣经故事讲的是,开始是一片混沌。上帝说要造一个世界,第一天说我要有天有地,就有了天和地。第二天说天地太黑暗,要有光,所以就有了光,这就是发生,Takeplace。第三天讲什么呢?有了天有了地有了光,地球上还需要有生物,所以有了树木,有了动物,有了活生生的昆虫鸟兽。第四天,上帝说有人管这些生物管这个土地,就要创造亚当,而且上帝说,亚当一定要像我,所以亚当像神,我们看到西方的神和人是一样的。上帝又说了,亚当这个人太孤单了,再给他造一个女人,于是取了亚当的肋骨,就造了跟他模样一样的女人,当然个别地方不一样。这就有了社会关系,也是发生,是Takeplace。上帝把这两个人放在一个园子里头,叫伊甸园。伊甸园生活很好,所有树木上的果实随便吃,只有一棵树上的禁果是不能吃的。住了很长时间,两个人都很愉快,然后一个罪恶的蛇告诉他,那是上帝骗你的,那个果实是非常好吃的。禁果当然是非常好吃的,人类吃了以后,从此就有了原罪。这就是人类的故事。

  这个禁果到底是什么?为什么从此离开了伊甸园,走向了不归之路?从此失去了场所,失去了地方。这是我要讲的一个深刻的道理。人实际上离场所越来越远了。禁果实际上是什么呢?这个禁果实际上是技术。潘总拿的这个东西(注:指潘总硕大的手机),技术。人类有了技术以后,就离人性的家园,离他的精神的场所越来越远了,这是一个。

  反过来,最近刚从欧洲开了一个全球化景观大会。因为欧洲像斯洛文尼亚这样的小国都在加入欧盟,中国也在加入WTO,世界在走向大同,走向统一,高科技又把我们连接在一起,也是全球化,这其实说明你离地方越来越远,也就是没有了场所。但是人是需要场所的。在美国从三十年代开始这个过程已经发生了,美国学者都在讲没有场所的生活空间,所以现在人类极度贫困,很富裕、很有钱但极度的贫困,因为他没有了场所,在大地之间没有了位置,没有立足之地了,这是神话的故事。

  第二个是达尔文的故事。达尔文的故事讲的是为什么需要这个地方?2500万年以前,到处是热带丛林,丛林里头住着人类,人类跟其它的猿猴一样,住在林子里头。北京土地都是红的,大概2500万年的时候大地发生了变动,喜玛拉雅山开始隆起,气温急剧下降,林子消失,草原发生。这时候人开始下到地下,这也是发生。人原来在树上是无忧无虑的,跟亚当、夏娃一样,在林子采着果实,吃着树叶,地上的狮子、老虎吃不到他的,但是一旦草原发育、林子消失以后就有挑战,他既是猎人也是猎物,作为猎人时刻要攻击他的猎物,抓老鼠抓羊羔,同时他又是狮子、老虎的猎物。这时候人需要一个场所,逃避攻击。男人打猎,女人就采集。女人要十来个人采集花和果,男人一定要十个二十个人围合来狩猎,打完猎一起围起来烧烤,篝火、跳舞,这就发生人和人之间的关系,发生人跟场地之间的关系。他必须通过环境识别狩猎,必须通过环境识别判断危险。

  所有这两个故事告诉我们,人需要一个场地,这个场地是安全的,是有社会性的,人和人是可以交流,可以谈恋爱的地方,可以烤篝火,这就有了广场,有了院落,这就是有了风水。风水讲什么,寻找一个最安全的场地。

  主持人:俞教授叫大家自己开“悟”,听完这两个故事,我也悟到两点,第一,寓言中人是用泥做的,俞教授的“土人景观”的命名是否与此有关?

  俞孔坚:人离不开土地,人一定要在天地之间定位,一个场所有没有场所精神在于两个方面,一个就是他定位,这个定位当然跟你的市场定位是有关系的。人一定要在空间上找到自己的位置,找不到位置就会不知所去,他会迷茫,这时候人一般工作效率很低,而且人的精神状态很不好的。所以又回到仰观天下复察地形,就回到上帝造世界那时候发生的那一刻开始,要在天地之间定位,罗盘就是让人找到一种方向感,空间所有的东西都是为你自己找方向感决定的。办公室、办事楼有方向感,在这个地方控制一个世界,人是世界的中心,任何人都是世界的中心,天和地是以人为中心来定位的,这是一个很重要的方面。

  第二个,人需要什么?人要有场所精神是什么呢?需要认同。所谓的特色是什么,我认同我父亲,我父亲姓俞,我也姓俞,一个商务中心也好,办公楼也好,认同什么?认同于这里的气侯,认同这块土地不可抗拒的东西,这个地方才会有特色。认同周围是什么力量呢?从现在来说,包括中关村地区,弥漫在中关村地区整个文化氛围,整个的交通情况,整个的气侯条件,这都构成认同、适应。认同本质就是适应,适应它就会形成自己的个性。这就涉及到设计者,设计就是不设计,这个东西扔到哪儿,哪个地方认同它就创造这个地方的个性。所有的信息认同环境认同自然。办公楼也是这样,在什么地方就应该有什么样的办公楼。

  潘石屹:总结一下,什么是最理想的场所?俞教授的意思就是回到洪荒时代,我们响应俞教授的号召回到CBD打猎。

  主持人:是的,第二个开悟就是达尔文的故事让我们明白物竞天择,人既是猎人也是猎物。场所精神让我们忘记了暂时的饥饿,我们在顶楼的旋转餐厅为各位嘉宾准备了冷餐交流。本次论坛到此结束,谢谢大家,也辛苦大家了(掌声)。

2002年12月10日17:36

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