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万科:一家全国性地产公司的周旋
2003年6月3日13:28   [ 王福民 ] 来源:[ 中国企业家 ]

  那些将重兵布在某个单一城市的地产商尝到了被困笼中的滋味

  文/《中国企业家》特约记者 王福民

  尽管还没有确切的数据表明,万科公司是这次SARS疫情中表现最坚挺的房地产公司,但是,万科的跨地域经营策略以及坚持拒绝进入租赁业务却使其避免了关键时期的销售业绩的大幅下滑。

  SARS对于房地产开发商的影响几乎完全相同:建筑材料运不到工地,楼房的促销活动亦被迫延期或者改变方式,许多房地产开发商信贷额度到期都没有办法去续签,以至于那些没有得到应急额度的房地产商资金供应十分困难(关于是否准时交楼入户,目前没有证据能够证明SARS是“不可抗力”因素。),那些租赁业务占整体业务相当比重的公司也同样面对人去楼空的局面。万科总经理郁亮表示,万科踩点开发的城市很多,资源可以在不同的城市之间流动随时将项目转变方向——而那些将重兵布在房地产最重要的单一城市市场的各大地产商尝到了暂时被困笼中的滋味。按照最坏的打算,如果疫情延期到9月份,万科全年业绩最多下降12%.

  香港淘大花园大规模传播非典引起众多开发商对建设设计、容积率、人密度的讨论和重视。淘大花园E座爆发大规模“非典”传播的原因之一,是因为楼与楼之间形成的“风闸效应”,由此加强了病毒的传播。除了淘大花园之外,香港还有不少建筑物的天井设计与此相类同。

  万科对此吸取的教训是,今后要注意楼房设计的通风问题,同时可以预见低密度住宅将获得人们广泛的认同。从工程设计来说,香港淘大花园水管设计布局问题带来的SARS传播隐患引起万科的格外注意。郁亮说:“目前没有任何证据可以证明那些号称可以放心使用30年的新材料水管真的会有那么多年安全使用期,毕竟这些新材料只有很短的使用历史。”铜管本来是最好的选择,但是造价很贵,消费者很难认同,并且施工过程很容易破损,更难以达到最初目的。但这个问题不久之后将会得到解决,郁自信地认为。

  万科员工被公司告知,在非典时期,他们有拒绝出差的权利,郁亮说:“毫不矫情地说,非典告诉我们一个最明白的道理,要学会爱别人。”

  郁亮透露万科今年的销售特别旺,1-4月份比去年增长50%,全年计划增长40%--50%。作为一个行业领跑者,郁亮说万科眼下需要做两件“细活”,一是向战略合作伙伴香港新鸿基地产那样别处心材派遣“抗非典”大使去小区进行宣传,提高人们防非典知识。另外,聘请专门的研究机构预测非典之后人们的消费心理的改变,或者说预测万科的改变与用户的实际需要还有多少差距。

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