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南京房地产市场有“六大怪”
http://business.sohu.com/
[ 周放 ] 来源:[ 新华通讯社 ]

  南京房地产市场在国内业界普遍被认为是一个缺乏特色、总是“慢半拍儿”的市场,但其“六大怪”现象却使各界人士莫衷一是、众说纷纭。

  第一怪,“房价太高”连天喊,高价房子不愁卖。南京恒生房地产公司的一个经理说:“这两年新楼盘层出不穷,房价不断攀升,但也没听说哪家的房子卖不出去。”恒生公司1998年开发的房子起售价每平方米为2700元,去年10月份开盘的福安园达到3200元。到目前208套房子只剩下20套。南京市河西新区甚至出现“无价房”,就是购房者先预约登记购房,待开发商确定价格后再签约。据统计,去年南京市住宅建设投资75亿元,增幅13%;住宅竣工308万平方米,增幅3.8%;住宅销售250万平方米,增幅31%以上。商品住宅增量还带动了存量房。南京市空置一年以上的商品房下降到25万平方米,比去年初减少了一半。空置房面积低于当年新开发面积10%,市场供不应求的基本特征成为南京市房价持续攀升的一个重要注解。

  第二怪,“二手房”市场,50人买,1个人卖。南京“二手房”市场有一个数字:平均50个人买房,只有一人卖房。记者在南京市万家房产中介公司了解,每天登门求购“二手房”的人有六七个,打电话来的人更多了,但找一个“二手房”的卖主很难,有时几天也碰不到一个。据万家房产的龚先生介绍,他们代理的30多套“二手房”,不到三个月就卖掉了。不论是商家,还是购房者,都希望“房改房”能大量上市。据南京市房产局的有关负责人介绍,南京市有47万套“房改房”,上市交易的只有1万多套。房改房惜售的原因很多,其中售房款超标部分需缴纳45%-65%的土地收益政策是一个重要因素。

  第三怪,买了房子不入住,新房子空起来。在南京市100多个新建住宅小区,没人住的房子随处可见,向开发商一打听,得到的答复是房子都卖出去了,只是没人住。已售房屋空置情况最突出的是南京市江宁区。据建设部门反映,江宁区近年来新建住宅面积达100万平方米左右,其中大部分是南京老城区的人购买的,但入住率只有20%。在南京人感觉较偏远的新住宅小区,入住率都不高。

  第四怪,房地产业受表彰,房产局长下了台。1999年和2000年度,南京市房产管理局连续受到建设部表彰,被评为全国房地产业管理先进单位。但在最近南京市的一次机关行业作风万人评议中,房产局长却遭到末位淘汰,被南京市委、市政府免去现职。群众弹劾房产局的内容主要是商品房交易程序繁琐,小区物业管理跟不上,房屋拆迁补偿政策不规范,房价高等。据记者了解,南京房地产业受表彰不是没有根据,业界人士普遍认为南京市房地产业呈稳健增长态势,没有“泡沫”。另据介绍,几年前,南京市房产交易每年只有数千件,近年来交易量十几倍、几十倍增长,每年达到10多万件,传统的运行机制、工作流程和服务意识与房地产业市场化程度迅速提高的冲突愈演愈烈,尽管政府部门也在加强改革,但步伐明显滞后,成为群众不满的焦点。

  第五怪,物业管理成卖点,物业费收不来。据南京市恒生房地产公司物业部介绍,去年恒生公司补贴物业部49万元。亏损主要原因是物业费低,收缴难。居民对小区物业管理的要求不断提高,购房者越来越看重物业管理,但南京市物业费普遍很低,大部分小区物业管理费只有每平方米每月0.2元左右。这个价格是政府指导价格,不是依据成本核算。70%的物业公司是开发商组建,居民往往认为物业管理和开发商是一回事,对花钱买了房子,还要交物业管理费不理解。福利房时期的消费观念没有转过来。据统计,南京市居民小区物业费收缴率平均不足70%,物业公司80%亏损。

  第六怪,市场准入土地拍卖,开发商的日子不好也不赖。去年以来,大连万达、深圳万科等国内房地产巨鳄抢滩南京市场。南京土地供应政策从2000年开始实施招投标制度,先后公开出让土地15幅。这些事件可以说是南京房地产业的重大变动。但这并没有对南京开发商产生冲击。当地以国有独资企业为主体的房地产企业仍然悠哉游哉。没听说哪家企业支撑不下去。据业内人士分析,南京市现有500多家房地产开发商,连续3年开发面积在10万平方米以上的,只有30多家。大多数房地产开发商遭到淘汰将是不可避免的。

  据专家分析,南京房地产市场的种种“怪现象”是市场处于初级阶段的反映。表明房地产三级市场体系还不健全,政府调控和管理水平有待提高,消费者的消费观念需要转变。从拉动内需和推动房地产市场健康、稳定发展的目标来看,南京房地产市场目前处于良性运行态势,存在的“怪现象”也属正常。当前的根本问题是强化科学规划的引导,防止房地产业低水平扩张。
2002年3月18日17:50

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