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上海房价何以一路攀升
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[ 罗新宇 黄庭钧 ] 来源:[ 市场报 ]
  今年以来,上海楼市价格不停地攀升,在登记预售的商品房中,每平方米5000元以上的占三成多,预售住宅均价升幅达千元。国家统计局最新公布的一项调查显示,在全国35个大中城市里,上半年房价较高而同比价格涨幅较明显的城市就数上海。

  成本增加推动房价上扬

  上海房价为何一路攀升?据一些房地产商说,在上海中心城区的新开发楼盘,动迁成本、建设成本、营销成本三者相加,每平方米一般都要超过3000元,有些地块甚至在4000元以上。

  目前,上海新一轮旧区改造拆迁,基本上通过市价补偿,越是中心城区和黄金地段,市价越高,补偿额就越多,这笔支出最终都要摊到动迁后的地块成本上。由于人口密度大,原来一亩地算上动迁成本、土地转让费用,开发商三四百万就可以拿下,现在没有个七八百万元肯定不行。

  同时,建设成本也在增加。房子的容积率在降低,绿化率在提高,功能配置日趋齐全,建造成本自然加大。就绿化成本而言,30%的绿化面积,是目前在上海开发一个小区的底线,一些小区甚至超过40%。在住房短缺的时代,只要将房子盖起来就能卖掉,而今新楼没盖好就得花钱吆喝,这些销售成本最终都要转嫁到消费者身上。

  另据上海财大房地产研究中心印华教授分析,一些中心城区的开发存在着人为干预的问题。例如有的城区提出“我们这里是黄金地段,建造住宅要上档次,如果开发价位低的房子,土地就不能给你”;还有的中心城区提出,消灭5000元以下的楼盘,甚至亮出“本区只开发8000元以上的房子”的风向标。

  中高价住宅凸显投资价值

  与北京相比,上海中高档房价似乎还有上升空间,特别是在此间经济发展预期不断升温的条件下,此类楼盘出现了热销场面。上半年登记预售的1230万平方米商品房中,预售单价在5000到7000元的中高价住宅,以及7000元以上的高价住宅,预售量分别增长了107%和172.1%。

  一位开发商对记者说:“市场上总是有人在接高价楼盘,只要品质好、地段好,价位再高都不愁卖。买房子就像买小菜,真邪乎。”据介绍,有些新开盘的小区,甚至有人一次买走五六套,出手十分阔绰。

  谁买走了上海的高价楼盘?徐家汇宜山路附近一处高档楼盘的销售人员告诉记者,来买房的人,除了少量的本地市民,还有很多外地来的购房者。“都是整套整套地买,他们除了看看楼层和结构,基本上不看房型。”

  “一些温州人在委托我们卖房。这些房保证都没有住过人,绝对是新房。”一位售楼小姐热情地请记者去看“二手新房”。据了解,相比年前,这些房都不同程度涨了500元以上。

  中低价住宅供给明显不足

  上海楼市的普涨行情,导致居民家庭购房支出迅速增加。据统计,上半年户均购房支出比去年上半年增长220%,市民家庭人均居住类支出也同比增长31.5%。而同期市民人均可支配收入同比仅增加了19.6%。收入增长赶不上房价上涨,许多中低收入家庭只好望“房”兴叹。

  家住虹口的王先生,这些天正马不停蹄地看房。现有住房已经进入动迁阶段,预计能获得16万元补贴款,王先生打算再贷上十来万元,买一套30万元朝上的新房。本来他很有信心,可是一圈兜下来,房价每平方米动辄6000-8000元。他感到困惑:怎么就没有3000-4000元左右的呢?以前这个价位的楼盘不少呀?

  无奈之下,他转向二手房市场。但二手房价格同样让他哑然。在虹口,一个一室户的老房子,原来11万元就能拿下,现在则要14-15万元。一些区域的二手房比一年前涨了30%。那笔预期中的16万元补贴款,原以为能改善多年来梦寐以求的居住条件。现在才发现,区区16万元,在眼下的楼市又能买什么样的好房子呢?就连买二手房,心里都没底儿了。

  中低价住宅的断档缺位,已成为上海房地产发展亟待解决的一个难题。目前中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区,4000元以下的预售新房基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区,均价3000元到4000元的楼盘也日趋减少,30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一些较为偏远的区域,每平方米3000元上下的楼盘一经上市,即遭争先恐后预订。

  于是,许多动迁市民和低收入者不得不到二手房市场寻觅房源,二手房价因此迅速上蹿。据上海二手房指数办公室的统计,今年上半年,上海二手房各房型单价都有200元以上的增长,部分城区涨幅超过10%,有的甚至接近本区的新房。

  政府表示要让百姓买得起房

  中高价住宅的热销,带动了普通楼价的上扬。上海南市区附近,原来4000元左右,现在上升到6000元、7000元以上;中心城区新开楼盘中,70%以上都在7000元以上。

  这种现象引起了政府的高度关注。上海市副市长韩正明确指出:要多建设一些“造价不高,水平高;面积不大,功能全;占地不多,环境美”的新型居住区,让广大重大工程动迁居民买得起,住得好。市房地资源管理局局长蔡育天也表示说:“我们既要有中高档产品,更要有一般产品,要适应不同层次需求。”

  据了解,上海将对高价楼盘的开发进行调控,引导开发商开发中低价位、适应上海人居住的商品房。一些区政府也已经采取地价、税收减免等措施,引导开发商多开发中低价位楼盘,力求让中低收入的老百姓能买得起房。

  老百姓认为,像上海这样的大都市,有一些豪华住宅是需要的。但是不能说,只要市场有需求,就可以大量建高档住宅。作为土地资源十分稀缺的上海,应当控制高档住宅的开发量,从百姓的实际需求出发,让更多的中低收入家庭买得起房。
2002年8月30日10:02

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