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专题讨论:地产业的竞争力(全文)
2003年12月7日14:26   来源:[ 搜狐财经 ]
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  20年的商业实践,催生新一代企业领袖。-这是一群什么样的人?他们具有什么样的领导力?他们将塑造什么样的未来?

   2003中国企业领袖年会是由《中国企业家》杂志主办的一次企业界盛会,主题是“新领袖-决定未来的商业力量”。搜狐网财经频道将全程报道。以下是企业领袖年会第二阶段的研讨会。

  张树新:这一场是房地产界的专场,名字叫“低产业的竞争力,是房产业的竞争力,我是房地产业的替补人士,我什么问题都敢问,也因为不是业中人,很多问题会比较好奇,可能业内大家都心知肚明但不挑明。我们就这个大主题几个方面请各位嘉宾跟大家讨论。我们设这样的规矩,第一,首先请各位嘉宾介绍自己,出身,所在的城市,做房地产界多少年,都怎么做的,每个人大概只有2—3分钟的时间简单介绍,我围绕几个方面的话题,构成中国房地产业的让这些行业发展的基本要素是什么,在不同的时间和区域是不是变化。十年前的这些要素和今天和未来不一样,在这些要素中政策面的关键程度,地域资源的关键程度。作为和房地产业公司同样有的管理、商业模式、市场的关键程度,这些程度都虽然时间轴的总变化,我们希望有三个小时的时间逐渐通过我们的讨论,为中国房地产界的商业模式,它的过去、现在、将来,获得一个相对准确完整的途径。我们是按这样的方式来讨论,规则就是主要的发言人是嘉宾,因为他们在房地产界具有权威的影响力,他们可以描述清楚,我们也希望在座的听众踊跃提问,希望所有的讨论都不要离开今天的主题。

  我们都半场是一个半小时,中间有15分钟的茶歇时间。首先我们请每位嘉宾介绍自己

  我是来自于广州城启集团的杨树坪:我从事房地产行业有8年多的是,本人毕业于湖南长沙铁路学院学土木工程的,对于房地产的专业技术不算外行,还是内行,对资本运营方面可能是摸着石头过河,在里面不断地学习。

  张树新:房地产一定需要资本运营吗?

  张树新:应该是这样的。我们这几年主要在广州,现在也发展到在广东的江门市房地产开发服务社今年年初我们收购过来了,在北京也有三个项目在进行开发,如果没有大的意外在明年三月份可以推出市场,北京目前我们的开发量是一百万平方米左右。在广州一年的销售情况大概二十个亿。整个集团每年的开发量在建的建筑面积有九十万平米左右。除了地产业我们入股了广州证券,与房地产业相关的行业,我们广州的广百股份有限公司我们也占了一些股份。我们是以房地产业为主,发展相关的行业。

  河南建业集团胡葆森:前几天我在公司提了一个新的目标,是我们公司努力的目标,一句话可能说不清楚,现在达不到,可能需要用几句话。我是一个星期前11月份的时候是一个很关键的事情,很有趣的时间节点。1979年我24岁毕业于郑州大学外文系,毕业到三个月是24年,我恰好在省外贸企业干了12年,1991年我下海在香港创办一个企业,上个月正好下海12周年。82年去了香港,工作了将近10年之后下海了,92年初回到河南搞建业房地产开发有限公司。一直在做这个行业做了11年了,我们是立足于河南1亿人口的市场,利用河南中等城市群比较密集的特点,从今年开始走向中等城市,明年大家可以在河南的20个中等城市市场上进行运作。河南区域战略今年是第一年,已经做了十个城市,目前比较顺利。

  我是深圳万科(相关,行情)王石:万科是一家全国性的以城市白领阶层为对象的住宅开发商,目前在15个城市,它的特点是比较强调物业管理。像刚才胡葆森先生说的一个企业最好一句话说清楚,我们万科做到了,我们消费对象非常清楚,是城市的白领阶层,经营特点是比较强调白领。这是衡量企业成熟不成熟的重要标准,并不是说一句话说清楚了就成熟,这是最起码的标准之一,他等于是成功,但绝对是一个成功企业的标志之一。

  北京中坤集团黄怒波:北京有一个长河湾,大钟寺城市广场,我本人是一个诗人,前一段有一个诗集的研讨会《落音》(音),我们其实不太喜欢做企业,不幸为商,糊里糊涂做企业了。我们一般不做重复的产品,可能跟地产界的态度王总不一样。我们做了长河湾我们觉得北京就这么点地了,商业地产大钟寺已经框架了四家欧比德、麦卡滴、欧必龙等等(音),做的都是白领那样的,五万平米的酒吧街,一切做着玩。荒山世界地产文化是我们做起来的,第二步我们扩展成别墅区。北京的中国网球学校是我们的,我们准备做北京休闲地产的体育特色的度假。我们把新疆的喀什阿哥苏还有克尔(音),三个国际狩猎场,木什塔格、桥格塔,主要考虑到有高尔夫球场,还有以后的度假需要,作为中坤来说不是一个很正规的企业,把每个项目踏踏实实地做好,向在座的各位学习。

  王若雄青岛天泰集团:张树新说要谈谈出身,我做地产做了十年,十年以前我在青岛市政府工作。第二我是专业学习音乐的,搞了十几年的音乐,我们目前做的地产是130多万,青岛是一个小地方也算是比较大的。后边我们向各位前辈学习,特别是向王石胡总学习,做专业化的地产公司,在这里同时我们两条腿走一条路,两条腿一条是目前的房地产目前的开发模式,一条是希望向房地产的经营和服务的路去走。也包括刚才黄总说的旅游地产,我们在青岛的风景旅游度假区也做了,高尔夫、温泉、马会场等等,来北京主要是来学习。

  张树新:这位嘉宾进来了,鼎鼎大名的潘石屹,我们请他介绍为什么晚了,第二是请他跟大家抱歉,第三再介绍自己。

  潘石屹:还没睡醒,昨天是开一个奥林匹克的残疾捐助会,说是12点钟开会,我是早上6点起来觉得还早着呢,对不起,一路上我的司机开得飞快,我说千万别翻身了,40多分钟从延庆长城赶大这儿。好在是没有堵车,对不起。

  我叫潘石屹,出身是我从小的心病,我特别不愿意在简历表上填“出身”,因为出身是“地主”,我觉得跟贫下中农差着一大截,是我挺自卑的一件事情。我现在是做房地产的,一看都做房地产,在房地产的力量很大的。我做房地产做得比较晚,正规开始做91年开始做。在这之前都是帮着别人打点杂,做了12年的房地产,心理面的感觉有点疲惫了,有点厌倦了,天天在做,天天在做。如果再没有一点新的东西,天天比一年的营业额多少,一年的开工面积多少,一年赚多少钱,前几年确定很有刺激,愿意跟别人比,最近几年我觉得这东西好象不是心理面最主要的目标。前两天去开珠交会(音),天津有一位孙胡兵(音)的,上来以后还是很有革命热情的,马上就说“明年做到两个第一,全中国代理第一,全中国开发第一”,我确实很佩服他们的激情。

  我们最近用了三个月的时间想选择一个方案,因为这个项目已经是三年多了,是北京的物流港,原来选奥林匹克选剩下的一个地,我们跟北京市政府嘉里、中国大饭店、香格里拉、任志强和我,四家组建一个公司,我们开发的面积是八十万平方米,全世界招标的过程中,三天前我们就确定了这个方案。这个方案可能是一个革命性的,可能是我继续往下做房地产对我的一个动力和刺激。因为这个方案围绕一条直线……

  张树新:比较简短地介绍就可以了,推销留到后面去。(众笑)

  张树新:各位嘉宾介绍了一遍,我发现了一个差异,同在房地产界,地域的差异,参与时间的差异,心态的差异。比如说潘石屹已经疲惫了,我们没有发现王石有这个感觉,王石还有很多的业余时间,比如登山,看来没有显出疲惫。有很多的房地产概念与旅游文化结合,同时就在河南做不同城市的区域扩张的,有在全国做扩张的。由于参与这个行当的时间不同,应该对这个行业的本身感受不同。比如潘石屹提到孙洪兵后杀出来的黑马充满热情。潘石屹做了十年心态疲惫,是不是十年前的商业模式和十年后现在都大有不同。时间轴的变化,中国房地产业十年前发生了什么,十年后是什么样子。我们请各位嘉宾描述一下,过去十年的中国房地产业的竞争力是什么,核心竞争要素是什么。现在哪些东西变化了,未来又是什么。

  王石:过去十年上溯到上个世纪的1993年,恰好那年是第一轮的房地产热的宏观调控,主要针对两个行业,一个是证券行业,一个是房产行业。当时把房地产行业作为暴利,影响社会经济正常发展进行打压,这个阶段一直持续到98年,低谷是97年。98年地第四季度才开始舆论上有关经济学家研究,中国经济要进行增长靠什么,当时之前是搞钢铁或者搞汽车,最后发现紧缩还持续,朱容基总理说除了汽车就是房子才是经济增长点。朱容基总理是从98年开始组建新一届的国务院班子。朱容基对两个是非常反感的,一个是证券,一个是房地产,叫形势比人强。

  张树新:在99年之前,中国的宏观政策和中国政府都不看好房地产是主流行业的?

  王石:本来也不是。是作为一个经济增长点的比喻。形势比人强,朱容基总理对两个很反感的行业采取了两个对策,第一是鼓励证券大型国有经营企业再解套,大型的国营企业一节节上造成现在的情况。房地产却是从98年开始发生的根本的变化,当时很大的变化我认为是两点,第一是取消福利分房的政策,各地不同,有的会延迟一点时间。第二,金融种种对房地产的限制开了绿灯。

  最主要的还是福利房分配以后成为一个主流的商品,这种趋势一直发展到2001年,经济学家和有关的媒体惊呼房地产业的发展势头。

  张树新:宏观政策改变解放了巨大的消费需求,而从需求促进了这个行业的增长。

  王石:最大的变化是取消了福利分房的政策。1997年的房地产业市场,福利分房占了66%,商品房占了34%,主流市场是从98年以后转变的。现在是商品房占到了92、93%的比例,还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。第二是谈对未来十年的变化。影响未来五年的政策已经定局,政策就是2002年土地转让的公式,这是国土资源部的文件。第二个文件,央行的121号文件。第三以国务院名义下发的18号文件,这是影响房地产业未来五年的走向确定的。

  第一是房地产最重要的,刚才张女士说了,我们到底说是地产还是房地产,其实这是一个说法,没有严格的界定。如果我们较真区别的话,严格来讲,中国从法律来讲,没有地产的市场。

  张树新:因为中国所有的地产在所属都是国家。

  王石:问题不在这里,他是不允许发展商进行一级市场的经营。比如香港使用权99年。

  张树新:严格意义上是房产业的竞争力。

  王石:一级市场是国家所垄断的。国土资源部关于土地的转让,这个决定很重要的一点在未来的五年内,土地私有是不可能的。在第二个五年内,土地私有也是不可能的,这是中国办房地产一个特色。土地既是国家所有的,一定要通过公式,它的交易和过去完全不同。由于是国家的,土地资源的交易黑箱操作交易的概念是完全不同的。2002年国土资源部的文件是非常重要的。第二,今年的央行的121文件,我觉得相当不错,虽然其中很多的规定不是得已而为之,但是它是非常重要的,如果它不能执行,或者是18号文件下来把它取消了,那就是它有问题。按照下面的细则来讲职能具体的计划,如果不这样中国房地产问题大。121文件将决定未来五年房地产的走向。一个是土地,一个是金融政策。第三,很也的行规管理,相对前两个文件,18号文件的作用是有限的,它的作用只是心理方面,除了让发商认为自己是支柱产业,有一个心理安慰之外看不到什么具体的作为。一个市场好不好,不要一个行业来确定,只要有消费者,只要有需求一定会很好。但是既然是广大的发展商18号文件都举双手欢呼,我不认为它是可有可无的,它也是对这个行业的规范走向上也同样有重要的作用,土地政策、金融政策和行业管理上对它正面的一些提法,这三个文件对未来中国的房地产起了作用。

  张树新:由于不同的时期和不同的政策出台,导致房地产业在中国的生存环境发生了巨大的变化,不同的时期大家一定采取了不同的生存发展模式,不同时期的竞争要素是不是不一样?

  王石:我刚才是对过去十年未来十年的一个看法,将来的政策会影响的看法,我谈了我的看法。关于这点我想还是请胡先生来说一下。

  张树新:我们大家都很甘心,如果政策面的变化,导致生存环境有这么大的变化。比如我们清晰看到房地产业受到几个重要的政策的影响。首先在历史上宏观确定了房地产业的位置。从国家计划体制中的一块,福利分房是供给制变成的由市场的需求促动形成了房地产业蓬勃生长,还有土地政策和金融政策。过去十年是什么样子呢?导致我们采取什么样的商业模式。今天又在怎么样变化,未来十年又怎么样。可以看清楚房地产业业者靠什么生存了。

  胡葆森:刚才王总对过去五年中国的房地产做了一个精确地概括,五年之后国家的政策会发生什么样的变化看不到,王总一般比较务实。我完全同意王总所说的对中国房地产业概括的总结。我想补充一点,从企业的层面上看,过去的十年分为两个阶段,一是在90年代初期中国房地产业作为一个起步阶段操作很不规范,包括政府,对一级市场和二级市场的控制没有经验,那段时间恰好是不规范的阶段。作为企业来讲,那个时期主要是以竞争力主要是看关系,谁跟政府的关系、农民的关系比较紧密就可以拿到土地,利用关系拿地是前几年非常重要竞争的特征。97年的北戴河会议把城市居民的住宅开发作为新的国民经济增长点,福利分房的提到以后,98年以后还是在比营销,谁的营销手段高,谁的楼盘在这个时期操作得比较红火。这个时期还是看对项目的控制能力,包括对成本、营销具体的控制能力在比拼这个。你谈到的三个文件共同的特点就是要规范一个行业,这个行业从起步到现在十年左右时间了,从政府、企业、消费者都希望这个市场规范,这些东西顺应了市场的需求。今后的房地产行业面对这样的总的趋势,刚才开会之前跟王总也在交流,今后大家进入的一个公司时代。

  张树新:今后进入公司时代?过去十年是不是公司时代?

  胡葆森:过去十年是项目时代。在有一些企业。比如万科,过去很多年以前,因为他91年上市,按照公司规范化的操作,万科比较超前。我们跟万科交流比较早,从95年下半年就开始向万科学习交流,这方面的意识有了几年,但是从整体上而言,中国现在的两三万家房地产行业的群体来讲,大家基本上趋于理性了,面对这么多的重要的文件,大家下一步应该怎么做,把主要的注意力集中在企业的层面上比较多了,今后的时间上在比谁的公司层面的问题解决得比较好,比如定位、战略、规划的问题,谁解决得好就会在市场上表现出比较强的竞争力。

  张树新:我们在其他的行业讲到的词汇,公司的战略、定位、管理、模式,都是今天开始以后我们在房地产公司要谈到的。

  胡葆森:主流群体来讲更多的是注意力向这些层面的问题开始集中了。

  杨树坪:对于前面的看法,两位前辈讲了很多,我非常赞同,后面一段时期他们把大框架都说了。由于国家对这个行业的规范管理,特别是经营政策和土地政策的改变以后,项目时代跟公司的时代我们前辈总结得比较概括。原来很多的项目公司,或者一个城市一千或者几百家房地产公司,在未来的四五年时间每个城市剩下一百几十家。

  张树新:不只是公司时代,还是大公司时代。

  杨树坪:很可能在房地产业里面出现整合,出现大浪淘沙的局面。你没有资金的实力拿不到贷款,都是阳光下作业。对于中国消费者、发展商来说,对大多数人来说这是一个福音。我们深圳、广州在全国应该是早先一步,我觉得广州的市场比较规范,过去的三年时间里已经是这么走了,只不过是金融市场没有走,土地市场已经走了。明年1月1号开始广州的土地出样金都是一次缴(音),这也是全国的最先,淘汰的力度和速度比较大,相对来说,市场上的烂尾楼会相对减少,北京烂尾楼少,所以房价一直在涨,广州前几年没有涨,一直走下坡路,今年有反弹。未来的大浪淘沙里面,原来比较规范的操作有一定的实力公司一定会在未来的时间里面发展得更加好。这个品牌是由项目的品牌变为公司的品牌。

  张树新:未来的五年,大家不敢说是十年。过去准备好了在未来行当中具有竞争力的一些公司,他逐步的竞争力会体现出来,积累了品牌、管理、很多战略上的优势,包括他独特的定位。潘总如何看过去十年?未来五年?刚才你讲到,过去积累的品牌管理模式,未来新的项目当中是不是延续?

  潘石屹:前面几位老前辈谈得很好,我同意的就不谈了,90%我都同意。我谈一点不一样的地方。过去中国不光房地产一条真理,只要市场化的守住进步,人们就吃得好穿得好,只要不市场化,搞计划经济就退步。中国搞房地产业进一步地证明了只要市场化我们社会才会进步,未来的五年十年也好,都是一样的,只要我们继续实现市场化就能够进步,如果不实行市场化我们就会落后,我们住的房子会一天比一天差。121号文件从某种程度上来说是带有一个很明显的计划经济的特点。121号文件有8条,6条我非常同意,6条全是旧的,原来下发过的,只有两条,一是4,一是8,这是对房地产的贷款做了具体的限制,一个是限房,一定是多大的比例等等,这些东西中国很大,中国的城市很多,每一个城市的房地产发展商很多,每一个房地产发展商的好坏程度不一样,对同一个房地产发展商有好项目,也有差项目,用这样一些具体的数字一刀切的办法管理,银行和金融在中国的商业银行只能够失去他们的生意。真正的做法应该是银行市场化,这个城市做得好可以放宽,这个城市过热了,出现风险了可以卡得严一点。对于同一个城市来说,好的房地产业发展商应该鼓励,差的要控制。好的应该要支持,应该把现代的人缘培养得火眼晶晶,能够看到收益、风险在哪里,如果人民银行总行的文件能够代表全中国的人的事情都做了这是很好的事情。121号文件下发当天晚上我写了《121号文件对中国经济带来的20个可能性》,市场经济是优胜劣汰的,要支持好的,淘汰坏的。18号文件有一句话说“今后最大限度发挥市场在房地产资源配制的积极作用”。我们说了多少年,什么是市场经济,就是拿着钱买东西,就是鼓励大家要交易,18号文件“任何单位不能擅自设置公房上市的障碍”,如果一个市场有200万套房子不能交易,这个市场化就不完全了,如果这个市场化交易了,我们用的东西对你是宝贝。

  张树新:政策对于房地产的作用左右巨大。

  潘石屹:刚刚前几位说的,公开交易的问题。这是好啊!土地公开交易是好啊!

  张树新:金融政策你认为这中间有很多非市场化的东西。

  王若雄:前面几位前辈都说得很好!(众笑,因为他的头发白)前辈不是按年龄算的,我想从阅历算的,更不是从头发看的(他是白头发,众笑)。从另外一个角度来谈谈前十年和后十年。

  对于前十年是一句话,我同意宝森的意见,从主流上说,不是指个别企业。前十年大家在做地产,或者是做地产秀或者是地产概念,通过这些东西推动我们地产的发展,或者地产的前进。后边有五年也好、十年也好,我们这拨人如果还想五年十年以后还在这里露脸坐在这儿,我们还是要去做企业。

  什么叫做企业,主要强调两个概念,一个是均衡,一个是和谐。一惊一咋可能不能长久,还是要温火的发展是比较健康和可持续的。去年我斗胆写了一本企业管理的书《推开这扇窗》,谈到一个概念,三线,业务线、管理线和品牌线加上一个企业文化。你的业务线、管理线、品牌线要均衡和谐地成长,这条线要被这个企业文化包容。前十年我们对品牌强调得比较重,也做得比较成功。业务线增量上做得比较成功,质量值得商榷。管理上普遍较弱,万科除外,我是说主流的企业,在管理上比较弱。

  企业文化在某些地产企业基本上是空白的,今后在这方面应该多下点功夫。如果均衡和和谐做好了,未来五年和十年我们将会产生一大批令人尊敬的房地产企业,同时这个产业也可能会成为像其他产业一样成为令人尊敬的产业。我们这些所谓的企业家、明星可能会令人尊敬的企业家。

  倒过来说,我们是先去做令人尊敬的企业家后是明星,而不是与此相反,谢谢!

  张树新:一直没有发言的黄总请发表你的观点。

  黄怒波:我也讲讲我的看法。跳出企业圈的看法,在中国做企业每个人都是戴着镣铐跳舞,中国的政府是强势政府,企业是处于弱势。要考虑中国的国情。

  张树新:这是转轨经济的特点。

  黄怒波:跟中国的政治体制有关系。作为一个企业不要政府解读什么,政府的行为明天不知道他会作出什么样的规则。中国的政府不是一个重复的政府,在市场经济中。中国的社会环境也不是一个成熟的环境,都是在成长的环境。做企业要有自己的生存之道。在地产的方面,我有几个方面。这么文件我都没有看,我也没有办法左右它,明天不知道政府又要出什么,这样的话企业怎么办?你要永远意识到明天不知道发生什么。你做一个项目的时候,我观点不要做得战线不要太长了。在一个行业里面,我不太认为地产界能做大公司时代。这是很可怕的。全世界很少有一个百年老店做地产很大的,香港是特殊的情况,我对香港有看法的,这种资源某种是一种不公平的现象,这是香港特殊环境形成的。中国社会下一步要均衡要公平,未必求大,大家做得有特色不就挺好吗?很多的企业在互相竞争,你开了一百万平米,我就四百万平米,这离开了做企业原来的目标价值,我们做企业是做什么的?首先我们要创造,创造的过程获利,不是非争几百强。王总做得龙头老大,是因为这么多年经过了很多的磨难走到这个位置上,我替王总也捏着一把汗,比如明天跟台湾打仗了,首先谁的资金链占得最多,地产业全部倒霉。

  第二,地产业需要竞争,不要想着整合,小的是美好的,现在求大。我觉得生物界、企业界有自己的规律,也许你就是最大,我就小,但是我也活得挺好。这是另类的观点。

  第一,企业界不要去替政府解读什么,最严重的是不要企图去影响政府,政府的行为太难预测了。你要想好好地活就把自己的企业,资金的链条项目做出特色来。地产界是文化的内涵相当深的,安徽的地产做徽派民居跟北京、新疆完全不一样,我就不明白怎么用生产线的方式,我到日本看过他们的房子没法住,地板全部用生产线做的。中国这么大,每个人住的地方文化要求也不一样,天气也不一样。我就不太理解。我觉得地产很重要的因素,以后的竞争应该是特色时代,我不看重公司时代。你是不是造出了那个地方的特色,消费者是否才接受你。作为一个企业来说,可以探讨过去,但是我对企业的看法是这样的,我们的公司不实行公司制,企业永远没有昨天,昨天过去就过去了,你永远不知道明天发生什么,你应该往前看。在地产的竞争上有点烂盘,也有换手,都是一帆风顺的不可能,社会需要竞争,也需要过热,也需要点烂盘,要市场自身的机制调整它比较合适。

  张树新:各位嘉宾给了我们的基本概念,过去十年主要的竞争力不是我们首读的公司管理的方方面面,也不是我们和其他行业看来有差异,因为核心要素土地金融政策,由于去年今年土地和金融政策的逐渐规范,中国地产业也开始面临讲,或者已经开始准备作为所有不同行业的企业都要具备的从战略管理、品牌、产品诸多要素,然后是竞争。这里有很多不同的观点,是不是我们地产界随着政府对这个行当认识的成熟和政府决策的逐渐成熟,中国地产界也在成熟中。假如我们未来是公司时代或者是特色时代,未来五年主要的竞争要素是什么?这些竞争要素是不是今天的中国房地产界公司都准好了?中国的房地产业有一个标杆“学习万科好榜样”,我们回到王总,从王总的角度怎么看未来五年作为公司之间的竞争,你的产品的竞争。我们刚才听到只有王总非常准确地讲“我的产品特色定位于白领,城市,物业管理”,他是怎么来这样做定位的,会不会还有其他的变化?

  王石:主持人展开的要谈过去的十年和未来的十年,预测的未来的五年。我刚才谈的观点想再细化一下。为什么三个关键是影响未来的关键,我也认为18号文件不是很主要的,主要的121文件和土地政策。

  我认为土地政策,第一,我们不能忽略中国是发展中的经济,中国是社会主义向市场经济过渡特殊的经济。我们看看国家所有的土地转让出现一个趋势,在三年前我曾经谈的对中国房地产业的看法,第一个观点土地圈地有泡沫,我记得我当时说过这样的一句话。真正的泡沫是什么?对发展商的圈地运动已经停止。国土资源部的文件非常有效地遏制了这一点,这之前,发展商最大的是12平方公里,这是最大的项目。这不是做发展商小区,而是在做城市了。国土资源下文以后这是不可能的,按照公司,这种圈地是不可能的。

  张树新:你说到这样圈地是有泡沫有问题的,但是从国际资本问题来看,是否国有土地资产储备是不是你的要素,你怎么解决这个问题?

  王石:土地里得买,没钱还全这是泡沫。(没钱全得到吗)这当然了,有钱全就是实力的现象。问题是上有政策,下有对策,开始不同的开发,比如物流开发区是一个新的圈地的方法。我不是针对潘总来说的,比如说大学城、高科技开发区、生态园等等。真正的圈地刚才讲了,真正的圈地是政府。有人问了怎么是政府,这就是中央政府和地方政府。

  张树新:地方政府本身是一个利益主体。

  王石:根据国土资源部调查的一个资料,全国圈的开发区的综合全部大于全国行政区的综合,真正的圈地不是发展商。如果我们现在把愤怒的对象对着发展商,告诉你,同志你把目标弄错了。(众笑)

  张树新:国土资源部的政策在对发展商很大程度上是对各地的政府的?

  王石:没对住。最大的违规是地方政府。我无意进一步对政府的批判。土地方面对发展商是止住了,规范我们发展商,对于发展商带有泡沫性的圈地很明显是遏制了。我也不同意将来从事就是光明交易了,职能说这种交易大大降低了权钱交易的方法,这种还是有的。我们的拍卖公式制度只是一个工具,不可能解决制度的问题,大大降低了这个方法,一定要和121文件联系在一起。

  张树新:过去十年中共的干部因为腐败贪污出现问题6、70%与土地转让有关。

  王石:我不同意,80%和建公路有关系,20%和发展商有关系。国有规范局出问题的也有,但是肯定比建公路的少。现在有一种误解,一说就说发展商怎么样,其实不是这样的,100个当中的发展商有99%都是清白的,包括我们在座的包括我们台下的。如果我有问题,我觉得心虚我不敢说这句话。土地的规范真正不规范不在发展商,这个文件不能孤立地看,要看121。我们发现一个有意思的现象,两个问题,一个是发展商的问题,我们房地产业的特殊行业是资金密集型的,但是现在土地一方面规定拍卖必须要在很短的时间内把钱拿出来,第二121文件有严格的限制,不允许你贷款买地,这是121文件的问题。我不是说你喜欢不喜欢它是你看的现状,这样制约了你出现什么情况呢?第一,门槛提高了。

  张树新:空手套白狼变得很难。

  王石:门槛提高了对谁有好处?对消费者。你不能盲目地弄起来,你没钱弄了地,风险是银行的,你要赶快建房子赶快卖,这质量能保证吗?这对消费者有好处,不管发展商受什么样的影响,发展要去适应。主要是土地转让的规定和121的文件们抗提高了,对消费者有好处,他按照这两个文件寻找出路出现市场的优化组合,很多的发展商会淘汰的,500家变成100家的预测我是完全不同意的。未免对很多的想进入这个行业的发展商未免太悲观了,想做大的发展商未免太乐观了。不像家电行业。五年之后就剩下一些大的企业。

  张树新:为什么?

  王石:你指望一个政策一下子变得很公平很透明是不可能的。

  张树新:政策的执行和操作是有折扣的。

  王石:房地产有特殊的属性。我们真正影响的是需求,需求是非常旺盛的,为什么圈地有那么多的方法,他最后一定有这么多的品种。品种来讲SOHO的概念是非常好的概念,也白领先导、新锐、有钱的、年轻的消费阶层。物流又是一种地产,包括商业地产各种地产,它的特殊属性决定我们现在刚进入的、准备进入的或者是进入时间不长的不用担心。

  张树新:房地产的特性是非工业化的。是个性化的。

  王石:另外一个概念,个性一定有非常多的机会,机会非常多,我相信在未来的五、十年内想进入这个市场发展的机会是很大的,你更多的看的是单兵操练,靠自己的能耐想杀出这个天地比较难,比把自己的聪明才智组合起来。下一步发展一定要选择自己的品种,专业化发展,和优化组合是必然的趋势,这个趋势是渐进的趋势。在未来的三到五年之内看到很明显,应该不可能淘汰多少。你想发展大有大的做法,中有中的做法,小有小的做法,都有机会。

  张树新:过去一直有这条,现在限制有什么意义呢?

  王石:它的延续性,改革是渐进性的,有的人根本不看这个文件,我不客气地说你是诗人是可以理解的。但是在这种场合下,我们到了2003年我们坐在这个上面讨论这个问题,我觉得是倒退。我不客气地说这是倒退,文件你都不看,为什么不看?我们在中国做盛亦。

  张树新:房地产界不看文件做房地产是有问题的。

  王石:绝对有问题。我们开家电业的年会,比如说陈东生(音)他是很有号召力的,他再有号召力,开一个空调行业、彩电行业、全国家电行业会不会去十位市长会不会?(众:不会)。今年的深圳住交会你们猜去了多少位市长?140位。为什么呢?这就是这个行业的特点。

  张树新:房地产业与国计民生的关系。

  王石:这就是房地产与政府的关系,你搞房地产关系在地上,这个地是政府的。

  张树新:在未来的将来也很难完全市场化。

  王石:现在就是完全市场化了,和政府也有联系。我们不敢说十年以后土地政策会怎么样,我们只能说是五年十年之内土地私有化是不可能的,假定私有化以后正式的规划也不可能私有化,城市的规划也是政府的规划。

  张树新:刚才潘先生讲的纯粹的市场竞争应该是不存在的。

  王石:我觉得这不是较真,什么叫纯粹,行业已经市场化了,至于土地,这是中国一种特殊的国情,他带来的问题是另外一个问题。

  张树新:我们必须解读文件,不像黄总讲的不要再解读文件了。

  王石:他不解读不代表他下面的人不解读文件。黄总第一个介绍他是诗人(众笑),诗人解读文件没法写诗了。关于土地政策和金融政策本质都是自有资金不超过30%,规定不允许你用银行贷款买地,这是很滑稽的。这点我相信他一定会改革,但是本质的东西约束你、规范你,自有资金不能低于30%,这是本质的东西,其他的很多的东西是不是要规定那么细,既然是一个渐进的改革。

  张树新:问一个行外的话,既然这些政策对房地产这么重要,我们央行、国土资源部制定政策的时候是否跟房地产界征求各意见?

  王石:征求过。我们看121文件,121文件草稿已经交到有关的部门和有关的发展商参与讨论。按照原来的设想今年年初发的,但是因为今年闹SARS不发了。整个地方的预期和政府的预期认为这个文件不会发的,因为闹SARS房地产是经济增长的主要支柱,会影响他们。与其说121文件度房地产业的打压,不如说121文件和18号文件表现了不同力度的观点,是角度不同。金融部分也考虑防范风险,作为行业管理部门就是要刺激经济。这是一个角度的问题,正因为角度不同,你必须知道综合怎么看。即使是公司制度,他的权钱交易也是不能免除的,无论是大中小的公司,你要把握到底走什么样的路,比如搞一个新的开发区,这就是创新。你要靠这样允许政策下一个新的土地的利用。另外一个方法,万科的方法是什么呢?很多人提出观点,既然房地产的地域性非常强,为什么万科在全国性发展?万科的全国性发展是分散这种政策奉献考虑的一个方法。房地产业的特性东西南北不同的周期,不的周期不同的限制,进入的时间不同,规避你的奉献。你现在拿土地去,我认为奉献区就在浙江,浙江的土地成本非常高,尽管浙江的经济非常好,发展势头非常好。反而一些经济地区,他的经济正在增长,他的价格也在增长,你进去的时候规避土地的价格风险。政策不同,既然政府文件对你发展商这么重要,你要明白现在是市场经济,现在是城市竞争下的市场经济。很多人来讲城市规定非常严格地拿土地政策,严格到不尽情理的程度我是不用担心的。因为它现在是城市竞争,你哪一个城市国于苛刻,资金会向这个城市流去。除了这个市场的规模,很重要的是政策是否影响到他的资金流、城市的运营成本,它就会流向其他的城市。城市建设是中国经济建设的希望,他很多不符合市场规律的条文、规定,一些当地执政者的心血来潮,都会因为资金的流向而决定进行改变。

  张树新:除了资金政策、土地政策,由于城市竞争导致房地产商有很多的机会。如果是非跨地域的房地产商可能就会出现问题。

  王石:在单一城市除外,这是为什么在单一城市发展商进行全国性发展的原因,规避某一个城市政策的影响。比如说我右手坐的胡总,他在犯难,郑州规划郑州新区,他的老区规定的很多的开发到新区开发,老区的开发商选择可能东区开发,可能去河南的其他城市开发,已经没有地域的限制,资金的流动造成城市的开发一定符合于市场经济,这是怎么样来把握自己的政策。

  张树新:刚才王总又一遍解读政策,虽然黄总说不要解读政策。在这样的政策框架提议下,胡总在河南曾经在郑州,将来是不是打算跳出河南,你怎么看你的竞争力?

  胡葆森:我现在做的模式应该是一种探索,不能说一定成功。我刚才提出了进入一个公司时代也好,或者是今后大会更多地注意力集中到一些企业层面来考虑,所有的企业实际上都是在不同的时期,国家政策发生变化的时候,都要考虑是不是调整自己的战略和规划。要不断地去思考这个问题,不一定不断调整,但是一定要不断地思考。我昨天听了一些主题演讲人的演讲,现在很多企业有时候包括一些经济学家过多地从民营企业的角度或者哪个角度看,国家的战略是什么你研究了没有?你现在的过多地提五百强,过多地提国际化,是不是引导甚至悟道很多的行业去模仿,本来这个行业很浮躁了,很多的五百强、国际化,好象这些是衡量一个企业的好坏的标准,我们的倾向有些偏,或者不够全面。回到房地产业,我为什么要做这种模式,你的定位是什么。我现在把我的企业定位为一个区域性的好的企业,我没必要非要研究上海、北京。

  河南有一亿人,我前几天跟王总去了日本,日本才两亿多人,河南占了日本人口的一半。一亿人的市场一定会给你的企业提供很多的机会,同时也是一块大的土壤让你在这儿长成一个参天大树,这个市场做透了还想什么?中国企业的标准应该刺激它,不一定都按国际化,都按五百强。我这个企业前几年跑了五、六十个国家以后回多头来当上农民了,我的心态平和了,你这个企业只要踏踏实实在这个区域内为这一亿人做事,核心价值观体现了就够了。不是说非要成为五百强或者是国际化才是一个英雄,衡量这个成功的标志应该多元化一些。

  我现在这个战略我要字一个区域化的好的企业,或者是最好的企业。

  张树新:河南最好的房地产商。

  胡葆森:河南比较好的企业。

  张树新:比河南其他行业的企业也是最好的,从哪方面最好的?产品、管理方方面面。

  胡葆森:我就这样定位。在这个行业里面我发现我可能这个行业里面绝对有可能成为河南最好的企业,我是这样的定位,因此我根往下扎,从盛会扎到中等城市,明年开始从正等城市扎到县级城市,河南有130个县级城市,1亿人分布在县级城市和所属乡镇,如果我用十到十五或二十年的时间,我的产品把130个城市都覆盖了,每一个城市每年建5万平米就是600万平米。我不能说是世界第几,鄂尔多斯(相关,行情)的王总说现在羊绒生产他就是世界第一。那个时候中国在世界的影响力并不比世界小,你要看什么标准,你的标准是什么,那时候第三世界的呼唤能力现在变成金钱、政治,谁拿一千万就可以……那是另外一个话题,我现在的战略就是要使自己在这样的战略指引下变成河南最好最强的企业。

  张树新:我们在头半场已经就中国房地产业的过去、大概未来可能的走向,主要由于政策对这个行业的影响至关重要,大家就最近几年的政策进行的解读。再下半场我们到一个主题,竞争力,尤其是关注后五年,到底房地产业的竞争力是什么。胡总开了一个头,他的定位就区域定位来讲,做区域最好的企业,包含这个企业的主业,也包含他与其他的行业相比,他的管理、业务、能力。地产业的竞争力(王)下

  张树新:竞争力,其实不同的企业在这个行业中有自己不同的特色定位,可能很难说谁对谁错,我们这是一个百花齐放的年代,尤其中国房地产又是一个从业者居多,企业众多,不同的地域市场,导致不同的行业模型,我们希望在座的各位来自于青岛、北京、广东的湖南的不同地方的企业家,就他们对他们自己企业竞争优势打造的理解,和他对自己企业下一步的期望跟大家介绍一下,我们比较抓紧时间,每个人用五分钟的时间,然后希望大家提问。我们现在从青岛的企业家王总开始。

  王若雄:我想从我们一个地方的企业,从天泰自己来讲,刚开始我介绍自己的时候,用了用腿走一路,一条是做房地产开发,另一条腿就是做房地产的经营和服务,所谓经营和服务,我想从以下几点做一个简单的解读,第一个就是,刚才我们王总,还有几位探讨的三个文件,中国地产市场严酷的现实的这个问题,我们要做一个应对的措施或者调整,我想这个措施,非常重要的一点就是过去我们在放量上,在量上做文章,未来五年或者十年,可能我们才存量上多做文章,意思是什么,可能在房地产的出租、经营、服务、管理方面要下一点工夫,实际上从国际地产发展趋势看,也是分几个阶段,第一个阶段是房地产大规模开发,第二个阶段是房地产出租经营,第三个阶段是基金,资金运作,我觉得现在国家,也可能通过这样几个文件,这样一个客观的条件,使得我们这些房地产企业自觉或不自觉地在往房地产的经营服务出租这样去转型。

  张树新:也就是不完全是量的扩展,同时把价值的延伸。

  王若雄:可以这么理解,像香港一些重要的写字楼也好,或者大的物业,基本上是没有出售的,都是出租,租赁经营,过去我们不是很习惯这样做,我想可能有一个其他的问题导致不习惯,就是我们原始资金,还不具备这样的条件,经过十年,我想大概开发面积在一百万以上的,都是一个相当的,当然不是特别大的积累,具备了拥有自己的物业进行经营管理服务,我们今后在这方面要下点工夫,比如我们重点围绕一些开发区,工业区,做一点工业用的写字楼,不仅仅在CBD区做豪华的写字楼,青岛韩国人长期居住的有五万人,他们也并不都是大企业,现在的办公配套用房还是比较原始的,我们想未来做这类工业OFFICE,主要用于出租,而不是用于出售,做一些配他的公寓也是出租而不是销售,另外我们探讨一个所谓,刚才王石,王总谈到旅游开发区。

  王石:我只是说一种新的开发模式。

  王若雄:旅游地产有涉嫌圈地的意思,但是旅游地产也是我们未来,所谓两条腿的一条腿,比如说我们做酒店,还有一些娱乐的温泉,度假村。我不是推销产品吗,青岛有一个温泉,据说是中国两个之一海水温泉,在崂山山脉,地理环境很美,在121文之前我们获得了审批,这个与我是图生土长的青岛人有关。

  张树新:你并不想离开青岛,就是想利用区域资源。

  王若雄:也不是,我们未来的目标,第一个目标是想在省内,像宝森一样,覆盖全山东,因为很容幸,我们山东人口也接近一个亿,九千多万人,而且有一个半岛。

  张树新:问题就出来了,万科怎么办呢?

  王若雄:他继续做老大,我们是区域性的诸侯。除了山东,我们特别看好江苏,江苏一个城市我特别喜欢,目前对苏州觉得可能性大一点,有可能下一个目标是向苏州。因为江苏的经济成长是全国最快的,很奇怪他们的地产发展,或者城市的发展,我想也没有界定就是在青岛。这两条腿走的路,还请前辈们指导一下。

  张树新:比如看好江苏的苏州,这他是的一种定位的模式,实际上还是在未来的发展上在做区域,做深做广上做文章。下一位黄总。

  黄怒波:我就用两个著名的语言说我的观点,大家知道现在的地产做得越做越大,大家听这么几位老总说这个几百万平米,那个几十万平米,好象把全国都分配了,就是一句话,上帝要让谁灭亡,必先让其疯狂。小不想灭亡,必须假装疯狂。什么意思呢,最近大家看那么多大公司出事,从国际到国内,怎么出事的,钱多了,烧的,你艰苦打拼的时候,没有几个企业倒台,所以这是我第一个语言,这句话告诉我什么意思,我只做我够得捉,我握得住的企业,比如说这个房产已经有一些格局形成,在能把地产做成这样,在世界上任何地方没问题,我们这些企业把他做得游刃有余,跟政府关系也好,老百姓也好,还发展这么快,说明中国的地产环境是非常好的,政府做他的事,企业做企业的事,不要被政府的镣铐捆得太死,对我来说,我认为,做地产对我来说是一个警惕,作为我,我没有本事把这么但一个板块把握住。北京地产现在是个围城的情况,城内人想出去,城外人想进去,当地产有利润的时候,是个人就做地产,所以地产,一个专业水平不够高,一个文化程度很低,现在是个人就造汽车,我不能评论什么,对这种大的流动一定要小心,自己不要被卷进去,不要昏头。

  张树新:按照大家对政策的解读,其实门槛已经很高了,你说这个现象,将来是很难发生的。

  黄怒波:我觉得国际金融资本进来以后,可能会门口更低了呢,第二句话,就是哈姆雷特的:到底活着还是死去,就考虑怎么不被封杀掉,不管做大也好,做成什么也好,你要活下来,你明天就死下来,有什么竞争力,我认为像万科做到,他有韧性,地产业跟别的行业一定不一样,比如汽车你活得长未必,因为更新换代特别快,地产不一样,他最后会积了很大一块资源,作为中坤我们不能跟这么大的企业比,我的企业就是三个词,六个字,先谋事,然后再造事,然后再处事,我既然不能控制国家的东西,我掌握不了大局,我就尽量在一个行业培养一个弱点,比如黄山的红村,我们企业把他做成世界文化遗产,旅游现在很火,我瞬时把旁边的全部拿下来,做别墅,同时恢复一个唐带的庙也批了,塔楼也做了,就做到头了。想做体育,我们做网球学校,我们自己把这个事造起来,然后趁势而起,像我们这个企业就一是块块把热定培养起来,就升值了,地是不可再生的,还有一个资源,旅游的景点是拿一个就少一个,两种稀缺性结合到一块,你说这个企业怎么会败呢。

  张树新:黄总是旅游文化特色,加上地产,针对自己把握的意识,我有点没听明白,黄山还有新疆,还有北京大钟寺,还有网球体育学校,我听起来资源非常多元化的,为什么这些资源都是你把控的。

  黄怒波:我认为大钟寺吧,在北京一做就到头了,长河湾是水住宅,我自己出钱跟水利局结合,我不用你出钱,我请国内外的专家设计,把这个水做得跟人们接近,很自然,现在从旅游资源上这种也不多了,新疆我们是去整合,其实已经在各个企业手里,我提个概念,我认为中坤是做板块,不是做项目,到做到一定的层次,他整体的全局观念,比如北疆做一个板块,南疆做一个板块,我们这样进去,他们所有的企业退出去。

  张树新:你们的策划能力高于其他的企业。

  黄怒波:那也不敢说,每个企业有每个企业的活法。中东阿拉伯的富商,现在一反恐了,他们去那儿度假。正好喀什这块是维族的,是符合他的,而且中国又这么稳定,又安全,从那儿进来的路线就两到三个小时。像我们这样踏踏实实去这个点,去培育他,培育十个点,有一个成功的我们就站住脚,现在中国的网球,我们肯定是,世界文化遗产全国只有一块是企业打造的,南疆的45万平米全在我们手里,我是说45万平米当中的景区。但是这是一个新的常识,实际你投资也投不进去,那个山也改造不了他,主要是配套的高尔夫和宾馆酒店,但是你把资源就控制了,我想在座的,明年旅游有十个有九个讨不出我的范围,黄山是我的,南疆那是我的领地。

  张树新:下一位潘总。

  潘石屹:上一场我还没说呢,就散场了。我正要说呢,就散会了,休息了,政策我觉得作为所有的房地产发展商,不希望坐过山车一样忽上忽下。再一个,整个政府越来越开明,跟社会有一个互动,另外一方面,我们有一个代表叫任志强,他是所有的政策认真看,看了还提意见,提了意见别人不听的话,他还生气。你说多少人家采纳多少,你心里不要不太平衡,所以我说黄总走到一个极端,任志强走到另一个极端,对这个行业必定经历这么长时间,这样便的一些政策的制定和实施上造成不必要的浪费。

  张树新:我觉得潘石屹绝对是有资格谈竞争力的,我们关注你未来怎么看这些竞争力,是不是靠特别好的项目,特别好的概念,特别好的营销。

  潘石屹:我觉得很重要的一个就是设计,设计是非常关键的,前面正好坐着我们十五六岁就坐在一起的同班同学,都是做服装的设计的,我觉得房子的竞争和服装竞争一样的,一开始就是能够穿上衣服,能暖和就不错了,最大就是换个什么花样,换个颜色就不错了,等到服装竞争到一定程度,核心竞争力是设计,全世界的名牌,全是设计师的牌子,一开始没有住房的时候,只要有个地方住就可以了,当房子基本上满足了,只有设计,我认为是房地产产品最核心的竞争力,是这个房地产竞争的一个灵魂,你设计出好的产品了才能制作,什么策划营销,我觉得都是附加的,如果你设计的是一个极其糟糕的产品,后面的东西是白搭的。在我一上来,三个月的时间我是陶醉在我的设计中,我刚刚说了一但,张树新以为我做广告,其实不是广告,这个项目我们叫SOHO城,我们请的是世界上的设计师做,当然一个设计师设计的完全跳出去了,所有的线条都是流线型的。流线型的是你测量就比较马上,国际上有个柔性测量技术,应该说房地产整个下一步的竞争,随着所有的资源,市场化,我们在同一个起跑线上,公平的情况下,设计师最重要的。

  张树新:我们再听听王总的观点,核心竞争力是什么?

  王石:我想给个数据,在中国目前,高档消费水平当中,换频次最高的很显然是手机,如果你们回到家,回你父母家,你会发现洗衣机是十几年前买的现在还在用。万科做了一个调查,近次于手机换手位是房子,远远高过电冰箱,高过洗衣机,高过空调,房子的换手率是多少,是八年换一次,不信你仔细想想。

  张树新:这是过去非常低的起跑线上的。

  王石:这是我下面要说的,房子是换手率最高之一,而且仅次于手机,之所以换手率这么高,两种原因,第一个,我想比较容易理解,就是随着我们GDP总量在人家,人均GDP在增加,这是一个主要的经济上的能力,你收入,一年在五万块钱,和你收入在八万块钱的时候,你对房子的要求是不一样的。我今天说的要点就是,我们中国的城市住宅的水平,今年比去年好,明年比今年好,就是换句话讲,我们整体的住宅水平并不高,如果很高了,再有多大变化是不可能的,你是不是生活水平高了,原来的房子一定要换,但是为什么换手率这么高呢,两年之后你对你的房子不满意了,不是你的生活水平高了,是因为原来的房子建筑的水平,规划的概念上,所以从这个意义上讲,潘先生讲的设计是核心是不无道理的,我要说的是什么呢?我还不是强调设计是核心,我是说中国目前城市住房的发展水平是比较低的,我曾经听到一位身份很高的一位官员在一次论坛上讲,说我们中国住房现在发展水平很高,我到欧洲那些国家一看不过如此,一看很多规划还不如我们,我说错了,我们只看了表面的现象,实际上,我们整个发展水平是相当低的,低就在于我们现在的施工方法,很多还停留在秦砖汉瓦,还停留在农业操作上,我们是不是可以用现代化手段用于房地产市场呢?我认为还是可以的。实际上就是说,我们所谓的房地产工业化,绝对不是降低成本,而是提高成本,带来得好处是什么呢,第一就是保证质量了,第二缩短施工周期,所以在中国的施工周期长,质量难以得到保证,我相信,潘先生的SOHO质量是有保证的。但是我们的概念,我们向消协投诉,现在拆迁的投诉和手机的投诉比较高,大部分投诉还是质量问题,我的意思是什么呢,就是我们要看到,我们对将来的预计,我们是不是还是这样的水平呢,刚才黄先生说,说房地产的个性化,不要进行工业化生产,我觉得错了,我觉得还是从诗人的角度看,因为工业发达国家已经证明这路是要走的,中国之所以这样,是他劳动力过剩,他是一定要走的,作为万科来讲,我们现在就是一定要走,这个过程中是要一定在提高成本的前提下的。已经考虑了降低你缩短工期降低的资金运营的成本,到最后还要提高成本,理论上提高成本,实际上操作当中,还有很多很多问题,可以预计在未来五年才能看出这个眉目,到底能不能走得通,万科正在走。再一个通过设计的标准化,布品化,这个标准化和布品化不是矛盾的,这点可以讲,香港已经做了很好的尝试了,可以举个例子。我们会发现,由于搞的公务计划,每年推动五万套,显然对房地产首先很大的冲击,但另一方面由于执行了规模的这样一个建设,每年五万套,这个规模相当大的,香港房屋署已经成世界上最大的房地产开发公司,按照世界上统计,世界上最大的房地产公司还没有超过四万套,正因为香港有每年五万套,他就实行了工业化生产,香港的经济相当一段时间在衰退。但是由于布品化,到现场的装备施工方法,成本大大提高,到了什么程度,现在特别行政区要求,你给我降低质量,因为你的质量已经和现在商品房的质量差不多了,所以香港已经证明,从标准化,布品化是走得通的,但很可惜,香港的市场分析,反而他走不下去了,但是我们看在中国,这个市场是非常大的,最起码还有三十年四十年,但是不是五年之后就是这样,不知道。绝对不是说一定五年之后就是这样,万科走在前头,这就带来一个问题,我非常同意胡先生的观点,什么是你的核心竞争力,万科认为只有做到一定的规模,才能进行标准化,布品化,我们简单解释一下,房地产什么叫工业化生产,就是两个部分,一个加外挂件一个叫沉重建筑,就是门窗之类的,楼梯啊。万科开发的房子一定是按标准化这样进行的。这个比较容易,难就难在他的沉重建筑上,万科要五年到五年半的时间,成不成还不知道,如果不成,那就对不起了,他得好处就提高质量,因为你生产很多,质量一定保证的,第二个施工的速度是大大缩短,比如按照现在正常施工的,要十个月,这个就要四个到六个月,像我们很多中间的返工施工都避免了经营上的成本,万科认为中国也不可能规避工业发达国家已经走过的路,一定要走下去,就带来另外一个问题,万科我们目前按照30%的速度递增,去年我们是10700套房子,今年我们预计在13000套房子。我们带来第二个问题,必须联合,你搞标准化,布品化,一定要联合,我们是在采购的布品上,电梯啊,下一步讲就是在布品化外挂件上,我觉得这一个趋势,我们在第一跨地域扩张的时候,我们因为资源不够,就是人心不足蛇吞象。98年之后我们是自己开发。所以我们从发展来看,我觉得问题不在大,不在小,而在如何一定要确定你的目标是什么,按照这个目标进行优化组合,更多是联手起来,更不用说原来是发展商做的,现在是中介做的。应该说这是一个发展方向,所以从万科眼来看,中国的市场是相当大的,绝对没有这样一个结论,就是你不搞标准话,我们搞标准化你们就被淘汰了,房地产的个性化,也就是很多。比如在喀什搞阿拉伯富商的高尔夫,他没必要加入这个行业。你占据市场60%以上的叫市场主流产品,SOHO我觉得他是一个很特别的产品,他不能成为主流产品,SOHO在住宅占的比例是多少?

  潘石屹:王总谈的思路,在我接触王总五六年时间,他一直坚持做的,实际上从一个农业文明向工业文明过渡,就是把一些能够标准化的东西能够用标准化生产,标准化生产的话才有效率,你一针一线地做一个鞋子,没有一在流水线上做的效率高,为了解决效率不够,王总在四五年前做了一个工程房网,这完成一个点,我认为这个点是进步的,就是把这些挂件布件都生产了,效率是高的,质量是可以保证的,成本是可以降低的,可是我们面对的社会还有另外一个,这个变化就是从工业文明向信息时代变化,就是因特网的发展,我们又可以在工业文明基础上使我们的产品个性化。有电脑的辅助设计,可能我们制造出来的东西不一样了,因为我们的社会是丰富多彩的,每个人是丰富多彩的,我们一定要在工业文明基础之上,再往前迈一步,使我们的产品更加丰富多彩,这不是否定王总说的工业文明,就的生产,实际上建立一个标准化,布件化,互换性的基础之上,再往前走一步。

  张树新:看来SOHO现代城针对的客户消费者和万科针对的消费者显然不同。

  王石:万科搞信息网络化管理,到现在已经八年了,不仅仅在房地产行业,在其他行业,比如搞计算机比较广,比如金融,到万科之后,都不得不赞叹,好啊,已经进入信息网络时代了,我想我们这里不要就不同的概念进行比,如果我们工业文明都没有完成,我们大谈工业后文明,就太艺术化了,艺术化的人还是少数,住宅可以这样说,千百年来变化最好的,我们除了楼往高盖之外,没有更大的变化,人们上千年的居住习惯,您说因为网络时代的到来就变了吗?在三年前万科说我们没有什么概念,就是踏踏实实,一步一个脚印,农业文明向后现代,这个是迈不过去的,你一定要走的,你不走,就是没有基础的,就是昙花一现了。

  张树新:我觉得大家其实在讲不同层面的问题,我刚才理解王总讲房地产工业化生产,更多的是指他的建筑工程本身,这样一个行业能否工业化把他的很多外抓件OEM。保证质量,我们购买房子的时候,他的成本构成,除了地价,除了工程设计,还有工程质量,还是跟黄总和潘总其实不矛盾,他针对的客户,他的特色资源的获得,当然可能从潘总的公司来讲,他一直针对特色人群,他强调设计,不同的客户定位导致公司动自己的核心竞争力解读不同,从我来看不矛盾的。

  胡葆森:因为我觉得,核心竞争力,就是一个很重要的手法,就是差异化的竞争,实际上不光万科走了现在这个策略也好,实际上都是体现一个手法,就是用不同的方式做同样的事,或者用同样的方式做不的事,就是产品,实际上都是用这种手法,体现了一种差异化的竞争,我今天想把我最后讲的几句贴近我们的主题,房地产企业的核心竞争力表现在你顺应这种时代潮流的同时,对各种资源的整合能力,比如万科是把各种资源,新经济,对设计,对管理,工业化管理规模,所有的资源整合到一起,老潘能把世界上最好的设计师请过来,结合这个市场满足个性化,做一个时装,王总可能是做一个休闲装,包括黄总,是在利用他的能力整合这种优势的,他认为非常好的旅游资源,都是在用不同的手法做同样一件事情。你对总的社会发展的趋势的把握,你不要反中居以,市场热了你去买,市场冷下来了,你去卖,所有的企业也好,所有的人也好,一定要顺势而为,因为你没有能力造势,这是我说的总体对企业的把握能力,第三就是对你自己心态的控制能力,我经常跟我们员工讲,做事都如同做人,所有死掉的都是先从心态乱了的,只要把心态调整好,踏踏实实都是一个表现,你只要把心态调整好,你就能冷静面对所有的形势变化,制定出不同的策略使企业长久。

  杨树坪:因为我很少参加一些论坛,我们广东的发展商,特别是广州,一般是相对而言不能低调,我们想最我们广州,包括地方政府,对这个行业,可能或多或少有一些偏见,我想谈一下。我们用务实的态度来说,一个房地产企业怎么样增强他的核心竞争力呢,我们要生产我们信价比比较好的产品,我们这个企业一直是遵守着的,而且是一步一个脚印地在做的一件事,信价比比较好的产品,包含着很多方面,比如创新也是一个信价比比较好的,我举一个例,我们在广州的北京路,我们在广百旁边我们开了一个大的商场,在最旺的地方,我投资这个项目的时候,不是我通过什么办法,什么熟人把地弄过来的,因为当时那块地旁边是广百集团,我是第三家发展商跟他谈的,我的条件是第二家一模一样,我去做,做了以后,这个项目应该是比较成功的,其实很重要一点,就是利用了广百无形的资产,用这个商场,一开张以后非常伙的,可能这个无形资产在我们开发的时候,应该说你们看上去很简单,广百本来很旺,当时想很简单,怎么样利用广百,我只是一个要求,就是要(广百合作音)我想这种算也是一个创新,跟他们打通了,这也是一个造就一个信价比比较好,老百姓买起来也觉得很好,我想企业内部的管理,成本的控制,以及质量的提高,可能也是体现一个企业的综合素质的一个非常重要的方面,如果你企业现在房地产已经进入到一个企业品牌的这么一个阶段了,再发展到一定的程度的时候,假如两个公司,品牌也比较好,你要把品牌控制好,产品质量有保证的话,在同一个区域要竞争的话,你是一万块一平方,我是九千一平方,我相信老百姓不是选一万块的,特别是我们进来,北京,尤其是我们广州的发展商进了北京以后,我相信在北京的房地产格局上会有比较大的变化。这个我可能说重了一点,因为我们这几年,广州,确实地产竞争是非常残酷的,你想想香港这么多地产商干了这么多年,我所知道的没有一家挣钱的,在这么严酷的环境底下,能活得过来的。我只能讲我们广州的发展商最先进的应该是我们珠江,第二是我们一个重头戏,就是富力。还有一些其他的我就不说了。因为我想,我举个例子,做富力城,他是通过公派拍卖的土地,32亿拿下来的,成本比较高,但是后期从设计施工,以及怎么样控制成本,我了解到,应该比其他京城房地产开发商会做得好一点,相对来说,也许不是我公司,我是讲富力。

  张树新:为什么广州企业大举来北京?

  杨树坪:因为广州的发展空间,也是说利润的空间比较低。我们的心态,我觉得我们比较平和,也许北京,我了解到北京的房地产商,对利润的追求是比较高的。他没有三四十的利润不做,肯定是高利润,暴利。我们的心态,讲实话,要10%的利润就OK了,我们利润不高的情况下,老百姓应该会欢迎我们的。比如富利一开始卖的时候,他们的价格,不到七千块钱,我估计他们利润也是很低的,当然现在已经卖到八千块钱了,今年我所知道的,今年三月份开盘已经卖了17个亿了,我想这个数字也是在一个盘里面,不到一年时间卖了17个亿,也是一个好的兆头吧。

  潘石屹:杨总说的就不反驳了,我觉得他说的也有他的道理,不要说深圳的就好,北京的就不好,这句话本身是比较狭隘的。任何地方都有好发展商,就连河南也有胡总。我想刚才还是针对王总说这个问题,我说一下,为什么呢,因为我觉得这样一种争论,要学习万科好榜样,不能像当年学雷锋一样学。主持人老给我规定一分钟,我说不完怎么办?我想说得比较远一点,有一个老板,请我去吃了一顿饭,让看他的房子,你说我的房子好不好,都吃了人家的饭了,我确实觉得说好说不出口,我后悔吃他的饭了,出来以后一个记者问我,问他的房子好不好,我说不好,落后,他说落后多少年,我是一百年。在接近一百年前,92年前有一个德国人在模拟四跑到英国,看了,他呆了七年时间,回来就在德国办学校,就是办了“学校”紧接着发生了战争,正因为有这所学校,到现在为止,所有的人都没有跳出这个圈圈,这几个人跑到美国去,有了纽约,等到亚洲的人有了钱了就学纽约了,就有了新加坡,马来西亚。中国人有了钱了就有了国贸,一百年之后到了今天,这个社会真的变了,面临一个很巨大的变革,很多的技术使我们变化,和一百年前的“BAOS是一样的,我们应该有一个跟这个时代吻合的一个很好的思想,这个思想和中国这样大规模结合起来就创造一个楷模,我觉得这样一个争论不是一个公司什么竞争力的争论,而是我们内不能创造这样一个好思想,我记得99年的时候,我到哈佛去,大家都说因特网会把世界改变,我就很刺激,我以为因特网跟房地产结合就是宽带入户。其实是不对的,因为这样一个时代,把我们的生活方式,居住方式,行为方式都在改变,我们做的房子,就要适合这些方式,才是一个好的房子,所以我觉得不是说针对,我们如何观点的冲突,这样的话可以让王总把他的思想深处,考虑得对我们更有启发的东西谈出来。

  提问:我是搞环保的,环保是我的主业,房地产是我们一个副业,我觉得我今天听这个,我从来不参加这样的活动,但是中国企业界有两个人物我非常尊重,一个是柳传志,第二个是王石,今天我王石我仍然尊重,我们来这里,今天的核心话题是房地产的核心竞争力,我来这里是学习的,台上的人,我觉得你们今天讲的非常好,我学到很多东西,我觉得把他分成两种类型我们学,一种是万科为代表的,包括河南建业的胡总,他们是叫公司化生产,到这个时候是以企业的战略制度和标准化生产,工业化生产来走的,这种我觉得,就有他的某种普遍性了,王石先生另我们尊重的地方,不仅仅在于他的思想对于房地产的影响,更重要的是对所有企业,他的这种思想,从房地产可以延伸,提升出来,并不是潘石屹先生,王总他们的观点都是不对的,我是评论一下,我不是提问的。

  提问:广州人买一套房子至少找四十个盘,北京上海,这么多城市都没有这么激烈,广州的房地产一年投入超过十个亿,竞争是非常残酷的,我认为广州的房地产发展商是非常有竞争力的,他们到每个城市都是非常有竞争力的。

  提问:我是上海的,我觉得建筑是一个时代的象征,一个时代的发展,建筑是留下很多痕迹的,我对潘总很多项目,我非常关心,因为我觉得中国已经到了一个可以展现个性化时代了,所以大家可以有很多的方式去,表现他的个性,我看了“长春脚下”我越来越困惑,想到最后,我觉得这是一个设计师跟发展商一个阴谋,我觉得做规划和做设计都是解决住的问题的。我想问他,到底长春脚下的公司创造的是什么东西,他有用吗,有那样的消费者需要那个东西吗?当这些我们的设计师设计出各种各样方式的设计产品的时候,有时候是节能的,我们不能因为他发行的变化而变化,最近我们中央电视台采用库哈斯的设计方式。

  潘石屹:是阴谋的,就是你穿是中山装以后,女孩子穿的时尚装的话,我们会觉得少一块布

  提问:所有的企业都有一个概念,国力的竞争在企业,企业的竞争在竞争力。我问每一位嘉宾,你个人的竞争利在那儿?

  王若雄:我的个人竞争力在诗。

  黄怒波:我的个人竞争利在思想。

  潘石屹:我想把河南人的坚持厚重坚持下去。

  王石:我想很简单说一个问题,刚才咱们一直在说广州有竞争力,我不同意,因为广州这个市场是一直比较封闭的,之所以封闭才出新了华南板块,完全记载广州,又脱离广州行政管理,一个市场甚至占到整个广告市场的40%,这是非常不正常的。广州相当排外的,这两年才开放的,所以如果说他的理由就是,消费者买房要开40个盘买房,只能说广州人悠闲,绝对不能说你广州人有竞争力,对于我们北京这个房地产市场,是一个新生力军,给北京的消费者多一个选择,北京不仅仅是广州,还有全国各地发展商投资,广州的投资有是规模比较大,我现在觉得靠规模取胜的时代,从潘石屹先生的房子来看,他们都不是靠规模取胜的。我没有其他意思,我说广州人自身要把握自己,因为不是你不是最强的竞争者。

  杨树坪:我觉得确实广州有很多值得我们学习的地方,特别是潘总的房子,你说阴谋也好,他能做到今天,绝非等闲之辈。

  潘石屹:广州,我是非常同意王石的看法,刚才杨总提到富力城,富力城就跟我隔一条河,我出28亿,他出32亿,我的房子平均价格是1万多,他们的销售是七千多,我认为广州的房地产发展商有他的优势,一个规模比较大,另外一个是从成果的管理上都是他们的优势,可能在设计,城市规划观念上要提高一步,要向上海学习,可能要向国外先进城市学习学习,否则竞争力发展是非常后劲的。(声明:本文是搜狐财经独家专稿,如须转载,请与我们联系,发邮件至 e-finance@sohu-inc.com)

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