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经济学家最新指数:全球房地产降温为期不远
2003年12月11日09:53   来源:[ 经济参考报 ]
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  本报讯 根据英国《经济学家》最新公布的全球房地产价格指数,西方国家房地产价格仍呈涨势,但越来越接近极限水平。一些经济学家预测,全球房地产降温的日子为期不远了。

  在过去5年中,澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰及西班牙的实际房地产价格年均上涨8%至12%。虽然美国房地产价格的年均涨幅只有4%,但在波士顿、旧金山等地区,这一数字却突破了10%。与此同时,上述6国当前房地产价格与居民平均收入的比率已达到历史新高,并远远超过这一比率在1975年至2002年间的均值数字,意味着房地产市场的“泡沫”大得惊人。

  耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒认为,判断房地产市场是否存在“泡沫”,应对当地购房者的消费动机进行彻底分析,看他们到底是自己居住还是投资。如果大部分购房者以投资为目的,那么这个地区的房地产市场就一定存在着危险的“泡沫”。

  罗伯特·希勒与另一位经济学家对美国4座城市的房地产市场进行了一次社会调查。结果发现,在旧金山、洛杉矶、波士顿,绝大多数购房者都承认看好房地产市场的后市发展是其购房的主因之一。这些购房者认为,在未来10年中,其购置的房产将升值13%以上。在房价相对温和的密尔沃基市,持上述观点的购房者也不在少数。罗伯特·希勒为此撰文指出,旧金山、洛杉矶、波士顿的房地产市场确有“泡沫”存在,而美国其他的大城市也有类似问题。

  放眼四海,将购房作为投资已呈全球化趋势。在很多发达国家,前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重,再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心,促使大量投资涌向了房地产。据《经济学家》报道,澳大利亚国内经常出现数千人挤爆房地产投资讲座会场的情况。在英国,一家市场调查公司公布的调查结果显示,39%的英国人认为投资房地产是目前最好的养老手段,而选择依靠养老基金的人数只占全部被调查者的27%。

  有分析认为,仅以近10年来的投资回报率进行比较,投资房地产或许是个明智选择,但从更长的时间段来看,养老基金的收益更为可观。据一份最近公布的统计报告,过去70年中,英国各项资产的回报率均值在税后达到了4.5%,但房地产投资的回报率却为负3.7%。

  更为糟糕的是,越来越多的人选择抵押贷款方式投资房地产,但房租却无显著提高甚至出现下滑。在美国、英国、西班牙,扣除维修费用等正常开支后,房地产的投资回报率只有3%到4%,比抵押贷款利率还低。在澳大利亚,有40%的投资者通过抵押贷款进行房地产投资,但在房屋租赁市场严重供过于求的形势下,投资回报率大约只有1%。一些经济学家认为,很多国家房租不断下滑,说明房地产市场的火爆程度已经接近极限,房地产“泡沫”破灭的日子已为期不远。

  还有分析认为,西方主要国家提高利率将加速房地产“泡沫”的破灭。尽管当前利率不是很高,但美国和澳大利亚居民的债务负担已接近历史高点。因此,利率上的风吹草动将给房地产投资者带来不小损失。在英国,目前抵押贷款形成的债务负担占居民家庭收入的比率为12%。如果利率升至6.5%,那么这一比率将上升至15.5%,达到近10年来最高水平。

  《经济学家》的文章指出,在澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙以及美国的大部分地区,房地产价格已呈振荡走势,但房地产“泡沫”不会骤然破灭。上述国家的房价短期内或许会继续走高,或许会逐渐下降,但有一点可以肯定:期待从房地产中获得巨大回报的投资者将失望而归。

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