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独家:2004年房地产信贷形势不容地产商乐观

BUSINESS.SOHU.COM 2003年12月16日09:38 [ 冀志罡 ]
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理财为什么有人富了 而有人不行 银行还款是怎么算出来的 老公有钱 女人就高人一等吗
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  安邦集团分析师 冀志罡

  在中央负责宏观调控的各部门中,央行一直是对房地产的发展持相对负面的看法,对房地产信贷扩张所隐含的金融风险相当警惕,并在今年6月13日出台了掀起大风波的121文件,试图通过行业管制手段对房地产信贷进行收缩。虽然该文件最终无疾而终,没有对房地产业造成业界预料的严重影响,但对于地产业来说,始终是一柄高悬的政策之剑,随时可能斩断地产商们本来就不结实的资金链。

  临近年底,央行行长周小川再度对房地产信贷风险提出了警告。他在“2003年中国企业领袖年会”上警告,城市基础设施和房地产都有价格风险,银行要避免陷入某种泡沫里边,以避免在未来产生更大的风险。这表明,一旦有了收紧信贷的需要,央行依然可能拿房地产开刀,当然形式可能会与121不同。央行也在变得明智,不会再像上次那样得罪人了。

  而几乎与此同时,地产界接连曝出了几件欺诈大案,其中既有开发商的,也有房地产中介的。值得注意的是,有关开发商的欺诈案,都与银行有扯不断的关系,而形式也雷同,基本上都是先拿房子向银行抵押贷款,再将房子卖给消费者,以重复抵押的形式,骗取银行的贷款。

  联系起来看,对明年的房地产信贷,就不能不抱以谨慎的态度。具体来看,房地产信贷目前存在着三个方面的风险:

  第一、一旦价格出现波动,风险将难以控制。

  从银行的记录看,房地产信贷的坏帐率是很低的,对银行来说,房地产信贷的确算得上是优质资产。在降低坏帐比率以及提升利润两方面的压力下,银行不可能不去争夺房地产信贷这块蛋糕。事实上,商业银行对房地产信贷业务的青睐也是121文件难以彻底贯彻的一个重要原因。

  但房地产信贷又是银行信贷资产中非常脆弱的一块。原因在于,一笔贷款——无论是开发贷款还是按揭贷款——是好帐还是坏帐,极大地依赖于房地产当时的市场价格。只要房地产价格稳步向上,银行、开发商和按揭买房的消费者就皆大欢喜。对于开发商来说,房子涨了价,还款自然不成问题;对银行来说,抵押品价值升高,帐面上也就不用担心什么;而按揭买房的消费者,眼见自己的资产在膨胀,当然也就非常乐于给银行供款。整个循环健康无碍。

  但既然是市场,价格就不会只涨不跌。一旦价格出现下跌甚至暴跌,则以上的循环马上就会由良性转为恶性。开发商利润下降甚至房子滞销,资金链出现问题,还款能力马上就会大打折扣;银行的抵押品价值下降,会立刻将帐面上的好帐变成坏帐;而消费者的资产缩了水,继续给银行供款的动力就会大大下降。这样一来,几乎所有的风险就会一下子都集中到银行,这对银行的打击,可想而知。

  现在我们很容易理解,为什么央行总要跟房地产过不去。是谨慎小心也好,是神经过敏也罢,央行对房地产信贷引发金融风险的担心,是有道理的。香港今天还有近10万负资产一族,成为银行的大包袱。以中国银行体系的脆弱,这样的包袱是绝对背不起的。

  第二、房地产业的利润水平面临巨大压力。

  今年的一系列措施,使房地产业面临着前所未有的变局。首先是土地制度的改革,直接提高了房地产开发成本。如果说过去的开发商还能凭借与政府的关系或明或暗的拿到廉价土地的话,今后这样的机会将越来越少。今年下半年以来各地土地拍卖屡屡创出天价,就提示了这种趋势。

  土地拍出高价,是政府的成功,却是开发商的包袱。土地成本上升,能源、原材料等的价格上涨又预示着建安成本的提高,如果房价不能同步的上涨,则必然导致利润率的下降。房地产业曾经是暴利行业,这种暴利还能维系多久,恐怕已经成了问题。在政府与市场的双重挤压下,地产界必须做好微利经营的准备。

  在这种情况下,强者生存、弱者淘汰也将不可避免。银行将更信赖有实力的大地产商。对于财大气粗的开发商来说,贷款从来不是问题,将来就更不是问题。中小地产商的日子只能越来越难过。而行业利润率的降低,将使银行在发放贷款时更加小心谨慎。

  第三、土地整顿的结果暴露了房地产信贷的风险。

  近日,国土资源部通报了全国土地市场秩序治理整顿工作的进展,爆出惊人数字:全国撤并整合各类开发区2046个,查处土地违法案件16.8万件。这里存在的问题,还不仅仅是土地,更令人紧张的可能是银行。某国有商业银行总行风险控制部人士透露:由于开发区投资产生的不良贷款越来越多,该行已经下发指导性意见,要求一些非中心城市支行限制发放开发区贷款,同时加大此类贷款的风险警示力度。据悉,另一家商业银行也对下属一级分行投向开发区的授信额度下调。而在基层,情形可能更为悲观。一个地级市信用社在1994年和1995年间,在市长的压力下为某开发区提供贷款用于基础设施建设,先后放款500多万元。该信用社资产保全部负责人正在为开发区的债权发愁。“一直到现在,我们只收回了200多万元。如果拍卖掉抵押的土地和楼房,信用社至少要亏损150万元。”更绝的是,现在都不知道跟谁讨债,“开发区原先是由管委会统一来管理,但最近市政府将管委会的职能分散,管委会成为一个空壳,我们追债都找不到人!”

  事实上,开发区债务危机不仅仅发生在经济落后地区,在长三角一些运行较好的开发区,也在逐渐暴露出财务困境。长三角一处国内著名开发区工作人员对记者倒苦水:“开发区的债务很重。尽管开发区现在每年收入有2亿多元,但是前些年搞基础设施建设的银行债务,现在每年要偿还利息和本金1亿多元,再除去各种行政费用7000多万元,已经无力再投入。而按照发展规划,我们每年还要投入30多亿元搞基础设施。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在情况通报会上表示:“工业园区一平方公里要投资2亿元,3万多平方公里总投资将高达6万多亿元,即便按照10%的启动资金计算,也至少需要投资6000亿元。”

  开发区泛滥带来的信贷风险,正在一步步浮出水面。

  银行即将进行的改革将使他们不能不对以上的风险因素加以关注。据在美国访问的国务院总理温家宝透露,中央将在半年内对商业银行展开力度空前的改革。温总理指出,必须对国有商业银行进行公司治理结构的改造,必须做的准备工作包括,降低不良资产率,充实资本金,提高赢利水平等。然后进行股份制改革,最终上市。这里透露出的信息很清楚,降低不良资产率将是明年四大国有商业银行必须靠自己来做好的一件事。对于房地产信贷存在的风险因素,银行显然将比过去更加重视。121的风波并没有成为过去,信贷收缩的阴影将继续在房地产业界徘徊。

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