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21世纪新土地运动:开发商咀嚼土地市场化
2003年12月27日16:35   [ 穆文斌 ] 来源:[ 21世纪经济报道 ]
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  市场失序之源

  “治理整顿土地市场秩序最根本的问题是要修改《土地管理法》。”北京金露枫苑房地产开发有限公司总经理杜猛对本报记者说。作为房地产学院派职业经理人,杜猛拥有经济学硕士学位、副教授职称,并有多部房地产著作问世,他对《土地管理法》有一定的研究。“修改《土地管理法》的着力点之一,是要对失去土地的农民按市场价格给予补偿。”

  1986年出台的《土地管理法》经过两次修改,仍有诸多不完善。如《土地管理法》对被征用土地补偿的规定是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。

  杜猛认为,按照《土地管理法》对于被征用土地的补偿规定,将产生两个问题,一是为农民被征用土地而支付的土地补偿费和安置补助费偏低,这对农民是不公平的,性质上属于低价剥夺。二是取得被征用土地使用权的法人,在使用权期限内,存在高价转让进行房地产开发的可能性。事实上,包括通过划拨得到的土地使用权,已屡在土地二级市场上违法现身。一方面是对农民用地的低价征用,一方面是征地者高价转让后的暴利攫取,由此形成对农民利益的双重剥夺。

  “解决此问题的根本选择是,依法征用,按市场价格对失去土地的农民进行补偿。”杜猛对记者说。为此,需要再次修改土地管理法,按土地资源一级市场的基准价格给予农民补偿。地方政府为促进地方经济增长,可以行使优先购买权,即政府征用农民依法承包的土地,应在土地资源一级市场以市场化方式购买取得。

  杜猛同时强调,按市场价格向农民支付补助费用,其中不仅包括生活补助还包括社会保障补助。否则,越来越多失去土地的农民,因失去生活来源和社会保障,将有可能演变成严重的社会问题。此外,“一些利益集团以低价剥夺农民的土地,以此获得超高额利润,这既不符合资源优化配置原则,也不可能对稀缺的土地资源形成最严格的保护制度,因此,必须从法律层面架设防火墙”。

  阳光交易

  接受采访的业内专家普遍认为,协议出让土地的大量存在,是造成土地市场混乱失序的另一重要根源。但是,由于土地既得利益集团的反弹,推行阳光下的土地交易殊为不易。

  “去年7月1日新的土地政策出台,今年央行121文件,新的土地政策和金融政策改写了房地产开发商的游戏规则”,北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲说。开发商由过去找关系、走后门违规拿地,走向实力、专业、品牌的竞争,市场日亦规范和成熟,这对于开发商异地扩张有利。

  “开发商跨区域经营,过去最大的门槛是政策门槛,对异地土地市场不明确、不了解,由于土地政策的不透明,严重影响了开发商工作的顺利开展。而土地政策的透明化,使所有开发商都坐在拍卖台下进行平等、公正、公开的竞争,这是最大的进步,打破了传统的土地政策门槛。”范小冲对记者说。杜猛也认为,中央对土地市场秩序进行治理整顿工作,提高了房地产行业的门槛,可以有效防止土地协议交易、黑箱交易、找关系批地、炒地皮等各种违规违法行为,减少土地层面的纠纷,实力不强的开发商将被淘汰出局。

  规范土地拍卖制度是土地市场治理整顿的重要措施。

  杜猛和范小冲均认为,政府统一对土地拍卖,把土地出让金和拆迁安置补偿金合二为一,开发商只需付拍卖款即可,没有其它的费用,这样做的好处是,政府一方面会妥善安置拆迁居民,另一方面由于拆迁安置补偿金的透明化有利于保障政府的收入,政府还能对地块进行统一规划管理并落实到具体数字,如容积率、土地用地性质等。

  不过,并非所有开发商都欢迎土地公开交易。据本报记者了解,北京拥有较大土地储备的开发商,尤其是原有较多政府背景资源的开发商,对政府推行经营性建设用地的公开交易,持谨慎态度。而他们手中的这些土地,基本都是通过协议出让甚至行政划拨而获得。“要我们把自己的土地拿到市场来公开交易,我们肯定不愿意。”一位国有开发企业的部门负责人说。

  此次国家5部委对北京市土地市场检查的结果不容乐观。虽然北京市国土资源和房屋管理局有关部门拒绝透露最终的检查数字,但本报记者仍从有关知情人士处获悉,北京市协议出让土地占整个有偿出让土地的比例,居全国第二位。北京市政府主要领导责成相关部门研究制定进一步完善土地市场公开交易的政策措施。

  可以相互印证的消息是,北京市将严格控制协议出让土地的比例和数量,加大推行经营性土地拍卖、招标、挂牌的力度,新政策的出台也很快会实现。

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