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开征物业税引发争论 专家预测房价可能降四成
2004年2月16日08:32 [ 叶晴 ] 来源:[ 北京晨报 ]
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  近日,“广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”的消息犹如一石激浪。联想此前,十六届三中全会上也曾明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”有关专家开始大胆预测,开征物业税,房价最高可能降四成!

  物业税改变不合理房价结构

  据专家介绍,所谓物业税又称财产税或地产税,“主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。

  不过,此事非同小可,到目前为止,物业税的税赋水平尚未确定。虽然开征物业税将对楼市产生重大影响,但有关它的种种分析与猜测,也仅仅是尚在业界敏感人士中谈论。

  一位业内人士对记者说,由于目前购房人的房价里包含着50年到70年的土地出让金,购房时一次性缴纳是不合理的,因为这几十年中,土地可能会有很大的升值空间,开发商将几十年的土地出让金糅进房价,但到底糅进去多少,买房人拿到的产权证上并未说明,这对买房人显然不公平;另外,这对国家来说也是一大损失,等于提前透支了未来的土地升值的税金。而征收物业税,将几十年的土地出让金等税费按年缴纳,并由专门的评估机构每年评估土地市值,这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的,开发商、买房人以及国家税务部门互不亏欠。

  物业税能平抑房价吗?

  总是说房价高,可就是降不下来,因为土地成本在那儿摆着呢。目前,我国实行的是“批租”土地使用制度,即在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,而其中大部分税费,用地者须一次性支付。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素,将其中的10%份额据为己有,也有39%以上的降低幅度。

  房产炒家投资利润缩水

  房地产是近年来投资的重要手段之一,为越来越多的人认可。有关人士指出,物业税改革的目的不是要专门打击炒楼行为,但物业税也会带来好处,一方面楼价下降后,房地产投资利润空间减小,炒楼的风险也将增大。另外,“初始房价下降后,老百姓购房的能力将增大,令房地产炒家知难而退”。

  一位开发商担心地说:以“买房出租”作为投资的购房形式将会受到打击,因为在这种新的税收制度下,“买房出租”的利润会大大缩水,投资者会把资金转移到其他投资项目中,从而影响投资型物业的市场前景。而由此最受打击的是原本投资前景看好的那些项目,投资型买家本来可能会一下子买几套甚至十几套房,开征物业税,将让开发商痛失这部分“强劲买家”可能带来的大笔利润。

  已购房该不该缴物业税?

  已经买了的房子要不要缴物业税?怎么个缴法?这个问题是人们争议最大的焦点。中国税务学会理事杨卫华认为,作为对社会贫富差距的重要调节手段,物业税已经到了应该开征的时候。对于自用房屋,他建议采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。隆安律师事务所的秦兵律师认为,应该从每个家庭的第三套房开始征物业税,即夫妻俩各买一套免税房,再买房时就该交物业税了。他还认为,国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益,在新税法实施的5年内,会对旧有物业采取过渡措施。目前财税专家提出了几种解决方案,其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素,而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。据某些业内人士估计,每年应缴物业税的税率大约在总房款的0.5%到1.2%之间。

  开征物业税利弊存争论

  记者在采访中发现,也有不少业内人士提出疑问:《物业法》还未出台,收取物业税的条件尚不具备,时机有待成熟。有的专家则进一步认为开征物业税可能会治标不治本,中国城市经济学会副会长刘维新就提出,房地产税制的改革,应该从税率、税金、税种、免税等范围全面考虑,而不仅是开征物业税,物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。


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