搜狐首页 - 新闻 - 体育 - 娱乐 - 财经 - IT - 汽车 - 房产 - 女人 - 短信 - 彩信 - 校友录 - 邮件 - 搜索 - BBS - 搜狗 
搜狐首页 > 财经频道 > 理财消费
门槛升高房地产商变中求存 北京房价不会大涨
2004年2月19日08:24 [ 陆昀 ] 来源:[ 中华工商时报 ]
页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭

  春节刚过,北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》的4号令出台,新土地政策明确地将去年6月北京市政府下发的33号文所保留的可协议出让土地的四个口子,即绿化隔离带项目、危旧房改造项目、其他重大建设项目中的用地和部分规划为高科技、工业用途的经营性项目彻底封死。

  尽管北京4号令仅寥寥数百字,但该文件中1月9日的大限,使目前涉及的1亿余平方米开发量的土地中,相当大数量的项目由于尚未立项及拿到项目的规划意见书,而要进入土地交易市场进行公开的招标、拍卖或挂牌交易。

  与此同时,进入2004年,国务院加强宏观调控,提出要严格控制部分行业过度投资。银监会宣布,将对银行信贷资金流向钢铁、电解铝、水泥、房地产、汽车等行业的投资进行专项检查。随后,本月11日,央行行长周小川也提出“现在要着重防止通货膨胀”,这意味着,自去年起经济界、决策层对投资过热、通货膨胀的争论已不再有悬念,国家开始从宏观经济的角度在货币政策上进行全面调整。

  自以央行121号文件出台至今,政府对房地产业在金融和土地政策上的一系列调整,使很多房地产企业已经意识到,2004年房地产行业将掀开极具变化的一页。

  大势逼迫企业联合

  去年,央行121号文件推出后,由于各商业银行对房地产开发项目采取了老项目老办法、新项目新办法的做法,该政策的作用在今年投资的一些新项目中才得以突出体现。

  据了解,由于国内银行收紧了房地产开发信贷的口子,目前很多准备拿地和新立项的企业都在四处找钱,这当中也包括一向被国内银行另眼相待的大型国有房地产开发企业。应该说,眼下获得开发资金的渠道并不是没有,但无论是外资银行,还是信托等非银机构所要的筹码都远大于国内银行4%-5%的贷款利率。一国企老板向记者抱怨,该企业跑遍了基金、信托等各种非银机构及部分外资银行,其谈判的结果“令人忿闷”。不但要价高,利率以7%、8%到10%,而且大多提出要以参股形式融资。不少企业感到,由于融资门槛增高,原本一家企业能完成并独享利润的开发项目,如今却做不下来了。

  对于新的土地政策的出台,由于有此前33号文件两年的缓冲作用,大多房企认为,这是预料之中的事情。从全国来看,北京的土地变革动作已落在杭州、上海等一些城市之后,经营性国有土地使用权出让早晚要告别存在“灰箱操作”的协议出让方式,最终归于招、拍、挂公开交易方式。但与此同时,很多企业也意识到了土地进入公开交易后,“价高者得”的竞争条律,使企业的资金实力愈发显得重要。

  从目前现实看,实行土地招、拍、挂后,企业的拿地成本会比协议出让土地高出很多,而且政府对企业缴纳土地出让公积金的要求也要严格。但目前大多数已持有协议出让土地的开发商并无意放手即将被招、拍、挂的土地。很多企业正忙于寻找资金合作伙伴,准备在招、拍、挂中拿回自己看好的地块。

  有开发企业的老总向记者坦言,开发企业通常对外称其利润率为20%,但这是根据项目的总投资来计算的,实际上如果以企业自有资金的投入来计算回报率,无论是企业独立开发的项目,还是合股开发的项目,平均利润率都应该在100%。因此,即便现在找上两三家企业,以高出现有地价几倍的投入拿到土地,也还有较好的利润空间。融资、拿地门槛的加高与开发利润的吸引,将迫使今年很多房地产企业走向合股经营道路。

  行业进入良性整合

  业界人士认为,融资、拿地政策门槛的升高,加剧了房地产企业间的竞争与整合,对房地产行业的长远发展十分有利。

  首先,这次企业间的整合走出了以往“灰箱交易”的阴影,使有资金优势和经营专长的企业能够真正走到一起,共同发展壮大;另外,合股经营增强了企业的资金投入力度,可以使房地产项目的开发周期大为缩短,从而减少开发阶段的运营成本;同时,合股开发有利于企业内部管理机制的完善,合作各方互相制约的机制可有效抑制项目运作过程中的“跑、冒、滴、漏”,避免企业最终利润的流失。

  业内人士分析,今年房地产企业间的整合与兼并将成为业界的一大热点,但此番整合不会是恶性的、你死我活式的。由于我国房地产市场很大,区域发展很不平衡,因此,在竞争中,有相当一部分发展商会从北京这样的一线城市转移到二、三线城市继续发展,同时一批具有资金实力、管理规范的外埠、外资、外行企业也会借这一时机加入到北京的房地产开发企业中,房地产行业将进入到真正关注企业结构、强调管理与专业化的良性整合期。

  房价不会出现大涨

  最近,有开发商声称,融资、拿地门槛抬高将导致北京的房价大涨。但同时,有业内人士提出了不同的看法。其根据是市场的供需关系不会有大的变化。

  北京4号令的颁布,并没有对已有1个亿平方米的划拨土地在总体供量上做出限定。而且,目前开发企业所能获取的平均利润还是很高的,1月9日前没有拿到项目规划意见书的开发企业仍会采用合股开发的形式尽快通过招、拍、挂把土地拿下。因此,今年的房地产项目的开发量仍会很大,即便因企业整合的原因使土地放量速度减缓,供量也不会锐减。此外,企业在融资、土地上的联盟经营,并不意味着开发成本要大幅增加,而另一方面,消费者的需求仍很旺盛,在这样的供求关系下,房价没有理由大涨。

  


页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭
相关新闻
该作者文章
 ■ 我来说两句
用  户:        匿名发出:
请各位遵纪守法并注意语言文明。
 
*经营许可证编号:京ICP00000008号
*《互联网电子公告服务管理规定》
*《全国人大常委会关于维护互联网安全的规定》

新闻搜索
关键字:


  -- 给编辑写信


ChinaRen - 繁体版 - 搜狐招聘 - 网站登录 - 网站建设 - 设置首页 - 广告服务 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍
搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)62726113或62726112
Copyright© 2005 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有
短信内容:
手 机
自写包月5分钱/条 更多>>
搜狐天气为你抢先报! 魔力占卜姻缘一线牵!
金币不是赚的是抢的! 爱情玄机任由你游戏!
猪八戒这样泡到紫霞! 帅哥一定要看的宝典!
你受哪颗星星的庇护? 萨达姆最新关押照片!
精彩彩信
[和弦]两极 一分钟追悔
Forever Love
[音效]天下无贼主题曲
GoodFeel铃声
[原唱歌曲] 夏日恰恰恰
桃花流水 一直很安静
[热门排行] 要爽由自己
向左走向右走 飘移
精彩短信
[和弦]快乐崇拜 江南
[音效]情人 猪(搞笑版)



搜狐商城
vip9.5折免运费
暑期特惠总动员
爱车清洁用品大检阅
小家电低价促销
哈利波特现货发售
玉兰油超低惊爆价