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第16章 房地产的杠杆
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月17日21:14 来源:[ 北京读书人 ]
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  用银行家的钱投资

  几天前,我与一个朋友以及她的父亲共进晚餐,他是位退役飞行员。那天股市又下跌了3%,他显得非常沮丧,因为他的退休金账户上的收益已经丧失殆尽。当我问他对市场有什么评价时,他说,“我的另一个女儿告诉我,如果我的退休金全部损失掉,我可以搬到她那里生活。”

  我试探着又问了一句:“您的意思是,您所有的投资都在股市上?”

  “是的,”他回答说,“哪还会有其他投资呢?股市是我知道的惟一投资场所。”

  并非多元化的投资组合

  今天提起投资,经常可以听到这样的说法:“投资长线项目,花费适中,让自己的投资组合多元化,如此等等。”对于不大了解投资的人来说,这的确是一个伟大的信条。但是,我经常质疑的一个词就是“多元化”。当听到有人说自己多元化的投资组合的时,我经常会问他们“多元化”是什么意思,得到的回答往往是:“我投资了成长基金、债券基金、国际基金和局域基金等。”

  我的另外一个问题是:“它们都属于共同基金吗?”在多数情况下,我再次听到了这样的回答:“是的,我的大多数投资分布在不同共同基金上。”或许他们的共同基金的确是多元化的,但事实上,他们选择的投资手段——共同基金,却并非多元化的,而是惟一的。即便他们说:“我在股市有些投资,也投资了房地产投资信托公司(REITS),另外还参与了一些养老金投资。”问题在于大多数的投资仍然限于有价证券范围,人们很容易涉足并管理有价证券。正如富爸爸所说:“有价证券投资相对干净利索,容易操作。绝大多数人不是来自B象限,他们也永远不会像B象限的人那样建立自己的企业,也大多不会涉足房地产投资,因为房地产项目的获取、运转和管理是一项很有挑战性的工作。”

  在美国,就有超过11000个共同基金项目可以选择,而且数目还在增加。共同基金的数目甚至比获得共同基金投资的公司数目还要多,那为什么会有这么多共同基金呢?其实原因上面已经提到过。共同基金干净利索,而这又往往成为保护公众利益的代名词。公众面临的问题,就是判断这些超过11000家的共同基金是否就是自己最好的选择。你怎么才能知道一项热门基金明天仍然会表现良好呢?在这个世界上,你怎样才能为将来退休选择一项成功的基金?如果你80%的投资组合是共同基金,那是否就是真正意义上的投资多元化?是否就是明智之举?我个人以为,答案并不是肯定的。将80%以上的投资组合放在不同的基金项目上,并不是真正意义上的多元化,而是规避投资风险的消极防范措施,很难实现财务自由。

  共同基金的致命缺陷

  或许你已经注意到了,共同基金需要缴纳间接税。不幸的是,很多投资共同基金的人并没有考虑到这一点。共同基金缴纳间接税意味着,如果获利需要缴税资本所得税,这笔税共同基金组织不会负担,而是要由投资者个人负担。这种缺陷在股市低迷的时候,显得更为突出。当然,也有一些例外,比如一些退休基金的收益可以享受某些税收延迟优惠。

  假如这项共同基金多年来取得了很大成功,经营状况良好,它投资的股票升值巨大。突然股市大跌,投资者惶恐不已,急于抽回投资。这项共同基金的管理者不得不立即抛售手中的绩优股,归还投资者资金。当他们抛售了股票之后,就会获得一定资本收益。比如,一项基金拥有某公司10年前每股10美元的股票,等到抛售时每股上涨到50美元。基金管理者提早购买了这支股票,非常成功,但出手之后,投资者就需要为40美元的收益缴纳所得税。在这种情况下,投资者个人可能要损失钱,因为共同基金会下跌,而投资者个人却需要缴纳所得税。因此,在共同基金中,投资者个人必须缴纳资本所得税,即使已经损失了钱。我本人不大愿意在实际损失钱的时候还要纳税,因为这就像为自己并没有得到的收入缴纳收入所得税一样。2001年初,很多共同基金投资者损失了大半投资,同时还需要根据基金管理者提供的报表缴纳所谓资本所得税。对我而言,那是非常致命的缺陷。

  这是不是意味着我对投资共同基金一概说“不”?答案是否定的,我本人就投资了共同基金。在《富爸爸投资指南》中,我讨论过安全、舒适而富有的财务规划,共同基金在你个人的财务规划中可以扮演一个重要角色。必须寻找一个能干的财务顾问,让他帮助你制定正确的财务规划,但更为重要的是,你所经历的财务教育越多,就越有可能成为一个财务知识丰富的人。有一些很好的共同基金,通过研究潜在的基础性东西来系统分析所要投资公司的状况。

  投资房地产的好处

  我朋友的父亲,那位认为投资的惟一方式就是有价证券的退休飞行员,现在终于明白了共同基金的致命缺陷。那次晚餐快要结束的时候,他说:“由于股价下跌,我损失了好多资金,即便如此,我还要缴纳所谓资本所得税,但愿今后还能找到其他的投资方式。”

  “你为什么不投资房地产项目呢?”我问道。

  “为什么?它们之间又有什么区别?”他反问道。

  “它们有很多区别,”我回答说,“我来告诉你一个区别,非常有趣。”

  这位退休飞行员呷了一口咖啡,说道:“说吧,我会认真听的。”

  “在房地产领域,我可以赚到钱,政府也会同意让我将它当做赔钱来看待。”我说。

  “你指的是自己不仅赚到了钱,而且获得了税收减免,不必为自己赚到的钱纳税?”他问道。

  “政府给了我所得税减免,而不是让我缴纳资本所得税。”我说道,“政府希望我拥有更多的资金,而不是缴纳更多的税金。其中一个方法就是通过贬值,也就是富爸爸所说的‘虚拟现金流’,那是普通人看不见的现金流。”

  那位退休飞行员静静地听着,过了好半天才问道:“还有吗?”

  “还有很多,”我回答说,“他们甚至会给你钱。”

  “怎么办呢?”他急切地问道。

  “如果房子是个历史建筑,政府或许会给你一个课税扣除,这笔税收减免更有利于促进你的投资。”我接着反问道,“你认为政府会给你一个课税扣除,让你购买更多的共同基金吗?”

  “不可能,”他回答说,“近来我所看到的,实质上就是为自己损失的资金缴纳资本所得税。说起来很有趣,我好像在为自己赔的钱纳税,而你赚到了钱却获得了税务减免。除此之外,还有什么我应该明白吗?”

  “当然还有,”我说,“如果你的行为符合《美国残障法案》有关条款,你就可以获得支出50%的课税扣除。例如,如果你用了1万美元,修筑了便于残障人到达你的商业建筑的轮椅专用道,那么你就可以获得最高限额为5000美元的课税扣除。”

  “你得到了5000美元课税扣除?”他显然觉得有些不可思议,“如果轮椅专用道用了不足1万美元,情况又会怎么样?如果轮椅专用道只用了1000美元,那又会怎么样?”

  “你仍然可以得到支出50%的课税扣除,”我回答说,“不过,我还是郑重建议你,在做诸如此类的事情之前,一定要听取顾问的意见。在你做任何事情之前,必须首先弄清楚现行条例以及这样做的好处。”

  这位退休飞行员静静地坐在我的面前,若有所思,又问了一句:“还有其他需要注意的吗?”

  “还有很多,我无法在一次晚餐上讲完,”我接着说,“不过,我可以说,与共同基金相比,房地产项目至少有三条优势。”

  “有三条优势?”他的脸上再次露出了诡秘的微笑。

  “第一条优势是,银行乐于借钱给你购置房地产项目。目前所知,我很怀疑银行是否愿意借钱给你投资共同基金或者股票。或许他们会接受这些资产抵押,但是通常在你有了自己的资金投资后才能得到。”

  他点了点头,追问道:“那第二条呢?”

  “第二条优势是,没有资本所得税。”我接着说,“如果你真正掌握了你正在做的事情。”

  “你的意思是,我必须为并没有获得的资本收益纳税,但是在房地产投资中,就可以避免收入所得税,是不是?”他还是有些疑惑。

  我点了点头,“一直如此,通过我们常说的‘1031置换’,就可以做到这一点。比如,我们购买一个总价5万美元的房子,首付款为5000美元,从银行借贷其他的45万美元。然后,我们将房子出租,每月的租金收入超过了给银行的还款。这样,我从房屋投资中获得了现金流。”

  “因此,你的钱就为你工作了,”他说道。

  “是的,”我说,“而且,那种收入属于被动收入,纳税也远远低于工资收入。在此,所谓工资收入甚至包括每月的薪水、储蓄收入和401(k)收入。”

  这位退休飞行员点了点头,一副若有所思的样子。那晚时间很早的时候,我们已经讨论了工资收入、组合收入和被动收入的区别。

  我接着说道:“几年过后,你发现自己5万美元的租赁房价值已经攀升到85万美元。出售房子就可以得到35万美元,但是如果你将35万美元收益投资到更大的项目中去,就可以获得税收延迟,不必马上缴纳所得税。”

  他又一次默默地点了点头,说道:“在这个例子中,你获得了35万美元的资本收益,却无需缴纳所得税。我在自己的共同基金中损失惨重,但是还要缴纳资本所得说。你得到了现金流,又用`虚拟的损失'和开支冲账。按照你的实际收入,你的纳税额其实相当小,因为它们是被动收入,而不是工资收入。”

  “而且,不要忘记如果符合《美国残障法案》规定的公共商业建筑要求,或者本身是历史建筑,那同时也可以获得课税扣除。”我补充了一句。

  “不,不会的,我怎么会忘记课税扣除?每个人都应该记着它。你能不能再说说第三条优势呢?”他追问道。

  “第三条优势是,投资的房地产项目越大,银行和政府越想借钱给你。”我说。

  “为什么会是那样?”他显然感到很困惑。

  “当你去找银行家借钱购置自己的房地产项目时,假如说借100万美元,银行家不是借钱给你,而是借钱给你的房地产。”

  “两者之间有什么区别吗?”他问。

  “当普通人跑到银行申请贷款的时候,银行就会评估其个人信用状况。当同样一个人想去购买一处小的租赁房,比如单身宿舍、联合式公寓或者普通住宅,银行仍然对他进行信用评估。如果你有稳定的工作,也能够承受房屋的各项开支,银行就会借钱给你,但是请注意不是借钱给你的房产。”

  “但是,对于比较大的房地产项目,当它的价格远远超出了他的个人收入,银行就会考虑房子本身的收入和支出,”这位退休的飞行员问道,“这就是两者之间的区别吗?”

  “已经很接近了。”我说,“大型房地产项目的资产就是房地产本身和它带来的收入流,而不是借款人的收入流。”

  “因此,购买大型房地产项目比小型项目更容易。”他说。

  “如果你懂得了自己所做的事情,”我说,“从政府借款也是如此。如果你为了15万美元的房地产项目向政府借款,他们很可能没有多少兴趣。但是,如果你想获得的是整个贫民窟的改造项目,想提供安全的低收入者住房,政府往往愿意借给你数以百万美元。甚至可以说,如果你的房地产投资项目不足500万美元,就很难得到政府官员的支持。”

  “还有别的什么吗?”他问道。

  “当然还有,”我回答说,“但是让我先给你讲一些有关房地产的基础知识。”

  “比如说?”他显得很有兴趣。

  “在多数情况下,房地产项目不像有价证券的流动性那么好,这意味着购买或出售房地产项目需要花费更长的时间。房地产市场不像有价证券市场那样运转迅速,它也需要积极管理。”我笑了笑说。

  “你为什么笑呢?”这位退休的飞行员问道。

  “因为对于专业房地产投资商来说,这个劣势往往可以成为最大的优势。”我说,“劣势常常只是新手或不成熟的投资者的劣势。”

  “能给我举个例子吗?”

  “很简单,”我回答说,“因为房地产项目流动性不强,而且找到合适的买家、卖家都不容易,所以专业投资者常常就可以花时间完成一项交易。”

  “你是说,你自己也与卖家进行一对一的谈判?”他问。

  “是的,与买家也是这样,”我回答说,“在股市上,人们常常只是买入卖出。买家和卖家之间很少进行任何形式的一对一谈判,至少对于大多数投资者如此。”

  “那你的意思是,在股票市场中买家和卖家之间也可以有一对一的谈判,是吗?”他问。

  “是的,”我说,“但是,那往往发生在业内权威人士和专业操盘手之间,也可以通过合法方式进行,不过普通投资者很难做到。”

  “噢,我明白了,”他轻轻地说,“但是在房地领域中这些谈判一直发生。”

  “那也是房地产业的乐趣所在,”我回答说,“在房地产业中,你可以成为一个有创意、善于谈判的高手,做成一桩好生意,降低或者提高价格,让卖家一次性付款或者支付首付款。总之,一旦你掌握了这个游戏规则,投资房地产就变成了一件充满乐趣的事情。”

  “还有其他的吗?”他又追问道。

  “你可以削减开支,提升房产价值,比如增加一个副卧室,粉刷墙壁,卖掉周围多余土地等等。一个富有创意的房地产投资者,本身就应该是一个好的谈判者,完全可以在自己经营的领域大有作为。如果你是这样的一个人,那么你不仅可能在房地产事业上前景辉煌,而且可以享受到很多前所未有的乐趣。”

  “我以前从来没有这样看待房地产投资,”他说,“我所经历的就是买卖自己居住的房子。不过回过头来看,那的确充满了乐趣,而且我在买卖自己房子过程中的回报,也比我现在共同基金的回报多。”

  我似乎能感到他脑子里燃起了希望,他终于发现除了差强人意的共同基金投资组合,自己还可以有多种投资选择。时间已经很晚,我们不得不就此打住,各自回家了。

  几周以后,他打电话告诉我正在寻找第一个租赁房产项目,而且过去的忧愁焦虑已经被快乐所取代。他说:“即便我的租金收入与支出持平,我仍然能赚到些钱。掌握了`虚拟的现金流'和税法,即使没有赚钱也像取得了财务上的成功一样。”

  我所说的只有一句话:“看来,你真的懂得了这个道理。”

  顾问们的不良建议

  对于投资者来说,聘请专业财务顾问非常重要,但是很多财务顾问本身并不富裕,也不是成功的投资者。记得一位专业财务顾问曾经在一家主流媒体上撰文指出:“很多人在房地产项目上赚到了不少钱,但是这些项目主要集中在加利福尼亚、康涅狄格等地,我们许多居住在中西部的客户很难有这样的成功经历。”

  我觉得她的这种论调很荒唐,客户应该解聘她。其实,那些生活在中西部的投资者未能在房地产中赚钱,原因就在于聘请了像她这样的投资顾问。如果你真正掌握了房地产业、税法和公司法,又有一个好的经纪人和会计师,即使房地产项目没有升值你同样也可以赚到钱,或者从出租房子中获得收益。前面这篇文章认为只有加利福尼亚和康涅狄格的房产升值,这是错误的。如果她了解房地产市场,她应该知道在美国房地产发展最快的地方是拉斯维加斯、内华达等小城市,或者菲尼克斯、亚利桑那等大城市。她仅仅听说了加利福尼亚和康涅狄格的情况,因为她只知道新闻中所讲的那些东西,而许多投资新闻是关于有价证券的,涉及房地产的投资新闻本来就不多。她不懂得专业房地产投资者的知识,但是她还要以专家的身份提出所谓建议。

  正如富爸爸常说的:“不要向一个保险推销员请教你是否应该购买保险的事情。”很多财务顾问都有点像保险推销员,而不像一个高明的投资者。保险是一个重要的投资项目,但肯定不是惟一的投资项目。

  怎样寻找好的投资项目

  提起投资,我常常问自己:“如何寻找一个好的房地产投资项目?”回答是:“你必须不断培养自己的眼光,发现别人发现不了的项目。”

  下一个问题是:“我如何做那个项目?”

  回答是:“就像任何一个购物者寻找好的生意一样。”在本书的开始,我曾经说过有些非常节俭的人,开着车从一个商场赶到另外一个商场,希望能买到价廉物美的东西。房地产还有其他好多投资都是如此,需要你首先成为一个专业购物者。

  100∶10∶3∶1

  我的老朋友道尔夫·德洛斯博士曾经写了富爸爸投资顾问系列丛书中一本,名叫《房地产致富:如何运用银行家的钱使自己富有》。自然,我们为这个选题费尽周折。在书中,他详细讲解了如何寻找很多人不曾注意到的房地产项目,他还讲解了如何通过改造这些项目实现升值。如何买到合适的房地产项目,他称自己的做法为100∶10∶3∶1方法。也就是说,你必须分析100个房地产项目,并向其中10个项目给出报价,答应的卖家可能有3个,最后成交的只有1个项目。也就是说,购买一个房地产项目,需要至少考察一百多个项目。

  亲吻很多青蛙

  你肯定已经知道,富爸爸喜欢用童话故事教育我们。其中他很喜欢的一个故事是:为了找到自己心目中英俊潇洒的白马王子,美丽的公主不得不亲吻一只只青蛙。富爸爸常说:“你不得不亲吻很多青蛙,以便确认哪一个是属于自己的王子。”在投资过程中,甚至在生活中的好多方面,那都是一句真理。今天,当听说某个人25岁就找到了一个工作,并且在干了一辈子,我总是感到非常吃惊。我一直担心他们怎么能知道一件好工作与一件坏工作的区别。当我遇见一个15岁就决心做医生的人时,我也怀疑他在做出决定时是否运用了过去的现实。在投资和其他事情中也是如此。

  富爸爸说:“大多数人不想亲吻青蛙,最终的结果是嫁给了一只青蛙。”他的意思是,在投资和有关个人未来的事情上,大多数人没有用足够时间去尝试、思考。很多人不是用大量时间寻找好的投资项目,而往往是凭着一时冲动和小道消息,或者根据亲友意见安排自己的投资。

  嫁给了一个青蛙

  我的一个朋友最近跑来对我说:“我听从了你的建议,投资了一座租赁房项目。”

  我有些吃惊,禁不住问道:“你买的是什么样的房子?”

  “我在圣迭戈市靠近海滩的地方买了一个很好的分户公寓。”

  “你总共看了几处房子?”我问道。

  “两处,”她说,“经纪人让我看了一幢楼中的两套房子,我买下了其中一套。”

  大约一年后,我问她的房产项目经营状况怎样,她沮丧地告诉我,“每月损失460美元。”

  “为什么会损失这么多?”

  “一个原因是房主委员会提高了物业管理费,另一个原因是我不知道每月的租金该收多少,实际上比我想像的低多了。”她不好意思地说,“我比市场价多掏了25万美元,我不想每月损失钱,又不想以低于买入价25万美元的价格出售这个房子。”

  正如富爸爸所说:“那是没有亲吻足够多的青蛙的代价,如果没有亲吻足够多的青蛙,你就有可能最终嫁给一只青蛙。”我的这位朋友没有做好自己的“作业”,她只能嫁给一个青蛙,她付出的代价够昂贵了!

  如何评估一个好的房地产投资项目,答案就是:经验是最好的老师。下面就是我和朋友们体会到10条重要教训,另外我还会增加一些认为有用的内容。

  不去购买的代价

  当人们问我如何寻找好的房地产项目,我就会直接回答:“你需要经常去购买。”

  我赞同道尔夫·德洛斯博士的100∶10∶3∶1理论,我和金曾经考察分析了数以千计的房地产项目。在回答“你们怎样学到这么多房地产知识”这个问题时,我常常说:“我们考察了成千上万个房地产投资项目。”我们还对其中数百个项目给出了报价,不少报价对方一笑了之,没有下文。所以关键在于,看过了这么多项目给出了这么多报价之后,我们关于房地产市场和人类自身的经验和认识大大提高了。

  当有人问:“没有钱的时候,你怎么做?”我的回答仍然是:“去购买。”在投资培训课上,我常常说:“当你去购物中心的时候,没有人问你是不是有钱。商家希望你购物闲逛,大多数投资项目也是这样,购买、询问、分析就是我接受投资培训的主要过程。我所学到的投资知识在书本上是找不到的,就像大家不可能从书本上学会打高尔夫球一样,你也不可能从书本上培养自己发现别人不曾注意到的投资项目的能力。你必须首先出去,必须去购买。”

  事后智慧

  如果前面我的那位“嫁给了青蛙”的朋友不打算说:“房地产是一个非常糟糕的产业,你从那里赚不到任何钱。” 那么她一定能够从自己的经历中学到不少珍贵的东西。不幸的是,当我问她学到了什么的时候,她生气地回答:“但愿我以后再也不会听到你这句话,整个市场已经发生了变化,现在你不可能从房地产中赚到任何钱。”

  俗话说,“事后智慧”在于你必须不断总结过去。我的那位朋友没有回顾总结自己,即使我称赞她采取行动的果敢,她仍然认为房地产不是一个好的投资产业。看来,她在房地产投资中来去匆匆,代价可能超乎寻常的昂贵,因为她没有从错误中学到任何东西,而这些错误和教训本来可以使她更加聪明、富有。这就是带有“出错不好”想法的代价,如果她的想法是“我要采取行动,出了错误我会从中吸取教训”,可能她就会成为更富有的人。过分追求完美,不许自己出现任何失误的人,常常没有辩证的眼光,会犯同样的错误,而从中学不到任何东西。

  我的那位朋友在这次投资中忽视的问题主要有:

  1查看更多的房地产项目;

  2从容不迫。还有很多好的投资项目,很多人轻率购买了房地产,因为他们以为自己发现的是世界上独一无二的好项目;

  3出租房屋市场和购房市场;

  4多个房地产推销商会谈;

  5谨慎投资分户式公寓。分户式公寓常常有一个由房主组成的业主委员会,房主和投资者的看法并不一定完全一致,很多房主想让自己的房产更好一些,因此往往花费了过多维修费用。尽管这对你的房子有好处,但是作为投资者,你却因此失去了很重要的控制开支的权利;

  6如果对开支失去控制,那同样会影响到未来房产的销售价格;

  7不要在购买的时候就希望房地产价格会不断攀升。不论社会经济状况如何,房地产项目本身都应该是一个好的投资。正如富爸爸所说的:“你的利润产生于购买之时,而不是出售的时候。”

  8投资不要感情用事。当你购买个人消费品时,凭着感觉走或许没有什么不好,但是当你为了投资购买时,感情用事往往会让你陷于盲目境地。我的那位朋友对房产靠近海滩的兴奋,超过了对投资回报的考虑,超过了对财务报表的关注;

  9 她没有多少提升房产价值的办法。你赚取很多钱的一个办法就是控制开支、装修或者提升房产价值,这都是在股票和共同基金市场不能做的。其实很多时候,只要增加一个车库或者卧室,就能大大提升投资回报;

  10她没有从这次经历中学到什么东西。这是一次代价昂贵的教训,如果她乐于保持谦逊的心态,总结和再次尝试,也许会从这次损失中得到数百万美元的收益。但是,她不愿意这样做,只是轻率地断言:“你不可能从房地产中赚到一分钱。”

  教训提升了你的眼力

  通过花时间分析成千上百个投资项目,我的眼力慢慢得到了提升。当我给出一个项目报价,即使这个报价只会招来嘲笑,或者被傲慢地回绝时,我能从中学到一些东西;当我约见银行家商讨财务问题时,能从中学到好多东西;当我购买了一处房产时,也会学到一些宝贵的新东西,即使我损失了一些资金。今天,所有这些教训,不论好坏都成了我个人致富的教育和经验,使我和金在房地产领域获取了越来越多的财富。

  伟大的投资项目从来就是在你大脑里,而不在别的地方。在现实世界中,没有一个“待售”的标牌会真正告诉你“这是一笔好交易”。培养大脑发现和谈判一个好交易的能力,正是你自己的工作,需要不断付出和实践。

  人人都能做些什么

  正如我一直承诺的,我认为每个人都能做那些让自己致富的事情。在这一部分,人人都能做的事情就是去购买房地产。如果你和自己的合作伙伴愿意花一周时间去看5个、10个、20个甚至25个项目,即使你没有多少资金,我也敢肯定你的眼力得到了提高。分析了100项投资之后,我想你一定能发现一两个让你振奋的投资项目。当为自己能够致富兴奋的时候,你的大脑就转化成另外一个环境,你也就可以开始寻找新的内容,这些内容可以解决“我怎样才能赚钱致富”的问题。

  人人都可以做到上述这点,即使他们没有任何钱,但这也是我和金的经验。现在,我们有了更多经验,分析判断房产项目的进程大大加快。不论整个经济环境好坏,我们总是能设法找到一个好的项目。当然我们不总是购买或给出报价,但是寻求、分析投资的过程让我们的头脑更清楚,目光更敏锐,并且让自己有机会接触大量的投资项目。

  一盒名叫《财务知识》的磁带,可能对你的房地产投资会有所帮助。这盒磁带中搜罗了各种必须阅读的典型财务报表,其中一个是“预期勤劳一览表”,它对于检验一座建筑的物理状态非常重要。财务报表和回报预期为你提供了进行分析的财务数据,预期勤劳一览表可以帮助你检验房地产的实际品质,为你节省甚至创造大量金钱,也可以作为分析和谈判的工具。正如富爸爸所说的:“财务知识不仅仅是一组数字,它让你掌握一些词语,这些词语可以帮助自己对投资项目的优缺点做出判断。可以说,财务知识就是帮助你寻找普通投资者没有发现的项目。”这盒磁带可以在富爸爸网站上定购到。

  最后一点就是,投资房地产或者其他项目不能抱着购买了一项资产就想依靠这项资产致富的心态。在房地产投资上,我和金打算购置10个项目,那就意味着我们需要看1000个项目。在这选定的10个项目中,我们准备要有2个成功的大项目,2个可能赔钱的项目,它们都很快要被出售。剩下6个项目或者进行改造提升价值,或者想办法出售。不论房地产、股票、共同基金或者建立企业,成功的比率大体差不多,一个专业的投资者都应该了解这些。

  寻找别人遗漏的好项目

  每个渔夫都有自己捉到漏网之鱼的经历,每一个房地产投资者也都有发现别人不曾注意的好项目的经历。通过下面两个故事,我们想鼓励大家开始关注自己的前100个投资项目。

  把问题变成机会

  故事一:几年以前,我和金在离家几个小时车程远的山区旅行。我们想休假几天,享受森林中的平和与宁静。同往常一样,我们顺便去了一个房地产商的办公室,想了解最近有没有待售的好项目。女雇员给了我们一些已经看过的标价奇高的项目,接着在她售房目录中我们找到了一个已经停售的木屋,周围有15英亩土地,整个项目标价43万美元。我问她为什么要价这样低。

  她回答说:“那里存在一个用水的问题。”

  “能否讲得更具体一些?”我问。

  “那里的水井不能经常保证足够的用水,断断续续,这也是它多年没有售出的原因。大家都喜欢这个项目,但就是缺水。”

  “带我去看看吧!”我说。

  “噢,你不会喜欢它的,”她说,“不过我可以带你去看看。”

  大约半个小时后,我们站在了这块草木丛生的山地上,中间有一个可爱的旧木屋。“问题就出在这里,”她带我们来到了水井旁边,“这口水井让土地没有足够的用水。”

  我点了点头说:“是的,水的问题的确很严重。”

  过了一天,我同当地一位水井专家一起来到了那里。专家看了看水井,对我说:“这个问题很容易解决,水井里的水量很足,只是不同时间内水量会有变化。如果安装一个备用水箱,所有的问题就会迎刃而解。”

  “安装一个水箱需要多少钱?”我问。

  “安装3000加仑的水箱花费大约是2300美元。”他回答说。

  我点了点头,立即返回了房地产商的办公室。我开出了自己的报价:“我愿意用24万美元购买那个项目。”

  “这有些太低了,”她说,“即便存在用水问题。”

  “这就是我的报价,”我回答说,“顺便问一下,那个项目的最近一次报价是在什么时候?”

  “已经很久了,”她接着说,“可以肯定至少有一年多了。”

  那天晚上,我接到了代理商的电话,她说:“完全出乎我们预料,你的报价被接受了。我实在很难相信他们居然接受了你的报价和付款方式。”

  “谢谢!”那就是我所说的惟一一句话,我真有些按捺不住心头的兴奋。房主已经有一年多没有接到报价了,甚至懒得花钱再去修整房子。他接受了我的报价,首付款只有2000美元,余款一年后付清。也就是说,我用了很少一笔首付款买下了这个房地产项目,而且近一年内不用付款。

  过了一天,我同水井专家一起来到了那里,请专家安装了两只3000加仑的水箱。这样,我们用不到5000美元就解决了水的问题。一个月后,我和金来到了这个新买的小木屋,我们有大量的新鲜水可以尽情享用。离开那个小镇的时候,我们打算将这个项目提价出售。我们开价66万美元,而且在两周后顺利成交。水的问题彻底解决了,现在那个木屋的主人是一对梦想在山区拥有自己的家的年轻夫妇。

  环境的改变

  故事二:我有一个朋友名叫杰夫,他是一位园林设计工程师。他曾经告诉过我一个伟大的房地产投资故事,今天我再次把这个故事讲出来与大家分享。

  杰夫说:“大约一年前,一位女士给我打电话说:‘我有一块40英亩的土地,我想请你去看看。’她以275万美元的价格取得了这块土地的购买权,但是所在的小镇反对她进行任何开发。”

  “那她为什么找你?”我问。

  “她想请我为这块土地以及整个小镇做一个远景规划,她同时还聘请了一位原城市规划设计师。”

  “后来发生了什么事情?”我问。

  “我们做出了规划图,写出了关于未来小镇发展的建议,送交镇议会。但是,我们的规划和建议被拒绝了三次。”他回答说。

  “为什么?”我问道。

  “小镇的议会很关注这个问题,不断请我们进行修改。”他回答说。

  “他们不断要求你们拿回来修改,是吗?”我问道。

  “差不多是这样。实际上,我们也不断征求他们的意见,不断对自己的规划设计作出修改。最后,小镇议会终于接受了我们的规划设计,并且将那位女士所拥有的土地从农业用地转化成商业用地。”

  “他们重新划分了那位女士所拥有的土地?”我吃了一惊,“从农业用地变成了商业用地?这种改变使那位女士的地产升值多少?”

  “等我们的规划获得通过,她就以650万美元的价格将那块地产卖给了一个国家保险公司,他们想在那里建一座饭店。”他回答说。

  “整个过程用了多长时间?”我问。

  “总共九个月,”杰夫回答说,“根据协议,她给了那位原城市规划设计师和我每人25万美元劳务费。”

  “那也就是说她花了5万美元,赚了600多万美元,是吗?”我感到难以置信。

  杰夫微笑着不断点头,“是的,那块地皮已经闲置了好多年,看过的人都说有点太贵了,但是她预见到很多人没有注意到的一点,非常专业地给所有人展示了我们眼皮底下不曾发现的赚钱机会。”

  “你对自己仅仅得到了25万美元感到沮丧吗?”我问。

  “不,一点不,这是一个很公平的报酬。另外,我赞同她赚了那么多钱,因为她冒了很大风险。如果我们不能让镇议会改变那块地皮的划分,她就会损失很多钱。而且,我将永远感激她开阔了自己的眼界,她教我看到了以前不曾注意的东西。只要我们花些时间培养自己大脑和眼力,就可以发现自己身边存在大量机会。”

  我祝贺他获得了新的现实领悟,我说:“你得到的其他一些东西远远超过了25万美元报酬,是吗?”

  杰夫点了点头,他说:“这些东西可能更珍贵。那位原城市规划设计师对报酬有些不满意,但是我不这样认为。我经常听你谈论富爸爸的环境和现实,但那些东西以前从来没有真正引起我的注意,现在我开始注意了。在我看来,这些词语的价值应该超过了上万美元。我也想到了那位女士可能会更加富有,因为她的环境更大,考虑的也全是数百万美元以上的大项目。她从B象限出发思考问题,而我仍然从S象限出发考虑问题。即使她不给我一分钱,我从这件事情上所学到的东西也是非常宝贵的,因为它永远改变了我的生活。那位女士用自己的行动教会了如何成为一个富人。”

  重新划分土地的用途是一个简单的环境改变,从贫穷到富有同样也是一个简单的环境改变。如果愿意,每个人都可以做到这一点。

  怎样保持自己的财富

  早在少年时代,道尔夫·德洛斯博士就开始了对富人的全面研究。17岁那年,他发现大多数富人或者从房地产业中发财,或者将自己拥有的很多财富投入到房地产上。富爸爸也是这样做的,尽管他从企业和股市赚了很多钱,最终还是将很多财富放在了房地产上。

  富人这样做的主要原因有以下5点:

  1税收法律鼓励富人投资房地产业;

  2房地产业有更强大的杠杆作用。通过动用银行家的资金,富人可以变得更富;

  3房地产业的收入是被动收入,税率最低。如果从出售房地产中获利,这些利润还可以获得税收延迟,投资者可以运用这笔本来属于政府的资金进行再投资;

  4房地产业赋予投资者更多的控制自己资产的机会;

  5如果投资者懂得如何管理资金和财产,房地产业就是放置资金的最安全的场所。

  对于普通投资者来说,用大量有价证券保持自己的财富风险实在太大。正如本书一再提到的,如果一个退休者的有价证券在股市危机中损失惨重,会是一个什么结果?如果有价证券全部损失又会怎么样?当然,如果这个人懂得在股市疲软的情况下保护自己的资产,结果或许还会稍微好些。如果你只想用有价证券保持自己的财富,那么,下面一章就显得非常重要。



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