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住房升级巧打算 合法节税2万元
BUSINESS.SOHU.COM 2004年6月30日23:17 [ 汪昊 ] 来源:[ 大众理财顾问 ]
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  “老王,听说你买这120平米的新房,合法节税2万元啊!真厉害,怎么做的?你可得教教我。”老李一进老王家的门就拉住老王问上了。“呵呵!”老王没回答先乐了,怎能不乐呢?先不说节约了2万元,通过这事自己学会不少理财的税法知识。老王谈起了自己的住房升级的合法节税谋略:

  我原先的房屋是已购买产权的公有住房,已居住5年,房屋面积约80平方米,价值30万元左右。这次买的新房也属于单位公有新住房,面积120平方米,价值约60万元。如果我直接购买该新房,因为不属于第一次购买,不能享受免征契税的优惠,需要缴纳契税3万元(当地契税税率为5%)。虽说缴税是公民的义务,可我赚钱也不易啊!哪肯轻易上缴自己的辛苦钱,可犯法的事也不能干,于是想到了合法节税。

  怎么节,不懂税法的我自然要先打听。有道是,朋友多了路好走,我一问就有了眉目,稍懂一点税收知识的朋友说:“房子升级换代,是一件大好事。节税是完全可能的,我听说,有人曾经处理了旧房再买新房,但不是直接卖了旧房买新房,而是用了一招换房计,据说省了不少税钱呢!”一听到这儿,我来劲儿了,开始研究起税法。

  功夫不负有心人,经过多方了解,我掌握了以下情况:个人在住房买卖过程中,要缴纳许多税费,其中税负较重的要数契税。按照税法规定,契税一般按购房价款的3%~5%缴纳(具体税率由各省、自冶区、直辖市政府在此幅度内确定)。如果所购房屋的价款为80万元,按5%缴纳契税的话,就要缴纳税款4万元。同时,税法有两条特别规定:

  1.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;

  2.相互交换房屋,以房屋的价格差价征契税,交换价格相等时,免征契税。

  弄清楚了“先买后换”,省钱的道理其实很简单,即充分利用上述两项税收优惠政策,由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋,然后再用自己的住房和该人交换。这样,买房时就可免征契税,交换时按房屋差价缴纳契税,从而降低了契税税负。但操作必须具备两个基本前提:其一是能找到熟悉可靠,而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象;其二是自己想买的房屋也属于公有住房,而且换房对象也有资格购买。同时具备这些条件需要一定的环境,多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。

  万事俱备只欠东风了。恰巧我同单位的老张有资格购买面积120平方米的新房,但因为资金太少,买套新房有心而无力。而且老张家人口不多,有一套80平方米的房子替代其原有40平方米的房子也会很满意。于是,我向老张提出了一个方案:以老张的名义购买新房,所需资金由我提供。新房买下来后,双方再交换。我的住房按30万元计算,老张把手上的20万元存款付给老王,不足的10万元算是向老王的借款,免收利息。

  通过这种巧妙的安排,我可以得到自己中意的住房,老张解决了购房资金的不足。最重要的是,我仅需要在双方交换住房时,按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元,比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

  老张接受了该方案,并提出要重新装修从我这换的旧房。如果在交换前装修,可以增加房屋的价值,进一步缩小旧房和新房的差价,我缴纳的契税将更少。假设装修费为10万元,原旧房的价值将增加到40万元,我仅需按差价20万元缴纳契税l万元,这样节省了税金2万元。

  编者按:

  老王的这一方案,是在具备一定前提的条件下,巧妙应用了税收优惠政策以达到减轻税负的目的。但情况并不总是这样。对老王而言,“先买后换”有利,但有的情况下,先换后卖较有利。

  吴先生在市中心拥有一套价值100万元的房产,赵老板在郊区拥有一栋100万元的别墅。吴先生由于年岁已大且功成名就,希望卖掉市中心的房产在郊区定居,而赵老板由于生意上的失意正好要卖掉郊区别墅。此时,另一田小姐为发展事业正在市中心寻找房产。如果田小姐直接购买吴先生的房产,需缴纳5万元契税;同样吴先生购买赵老板的别墅也需缴纳契税5万元。此时,如果吴老板和赵老板先交换房屋,因为是等价交换,不用缴纳契税;再由赵老板向田小姐出售,吴先生就可以免缴5万元的契税。这里需要做的工作就是合法地协调好相互之间的关系,必要时需要进行法律公正。



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