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房贷政策调整 你受影响了吗?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年7月7日13:42 [ 晓萍 ] 来源:[ 《卓越理财》 ]
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  市场不是万能的,市场也有失灵的时候。针对房地产市场虚火过旺的情况,为了保证经济和金融安全,中国银监会于今年3月发出了《商业银行房地产贷款风险管理指引》。有人可能觉得宏观政策似乎离自己很“遥远”,但是实际上,在房地产业中不单只有开发商,房地产投资者、购房者也是其中重要的组成部分;这次宏观政策的调整虽然是针对开发商的,但是对于后两者,政策调整对他们的影响也是不容忽视的。

  贷款投资房地产:今成禁区

  A君,平日大家都称呼他为“房产投资专家”,此人的确不是浪得虚名者,看他名下的房产就知道了:目前他除了一套自住的房子以外,在3年前购买了位于望京的一个热门楼盘2居室,这个楼盘是他千挑万选,分析不少数据后才决定买入的;买房的时候向某家银行进行了贷款,其后将房子出租,以租养贷,租金扣掉贷款以后,每月还依然有2千左右的赢余,而这个地段一直发展得很好,所以租金从未间断过。自从成功投资了第二套房产后,A君在去年又买了CBD地区的一个小户型楼盘,以同样的手法,每个月也收入不少。关键的是这两套房子的价格也一直处于上涨的趋势。大家都非常佩服A君的投资眼光,同时也羡慕他能有这么好的投资运气。

  可前几天,他却愁眉苦脸的跟我说:“房地产,我再也不投资了!”他这么一说,我百思不得其解,A君沮丧而又无奈:“本来看好了一套很不错的二手房,想继续投资的,可是银行它就是不给我贷款!说什么我已经有两套房子再贷款了,而且这次申请的是二手房,所以怎么也不批!”他还忿忿不平地说:“去年怎么就给我贷款啊?银行的政策说变就变了?!”

  的确是,银行的政策说变就变了,由于受到近期央行银根紧缩政策的影响,银行对于房地产公司的贷款已经首当其冲地被较大幅度地控制和削减,现在连个人住房贷款也受到了波及。工行北京分行日前表态:对投资第二套住房的贷款申请将从严审查,投资第三套住房,银行将不发放贷款。而中国银行总行新闻发言人王兆文也表示,根据央行的有关政策,各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节,对于房产投资炒作者要停止发放贷款;对于不法开发商通过贷款来套现的假按揭行为要坚决停办和抵制。

  以工行北京分行为例,对于两套以上的住房贷款业务,银行一般都采取从严审查的原则。从贷款人购买房屋的档次、面积、用途、位置等多方面考察,同时扩大了对贷款申请人个人资信状况的调查范围。而如果是超过第三套住房,并且是投资性的用途,银行肯定是要拒绝贷款的。

  另外,对投资性住房贷款提高门槛,主要是由于近几年北京房屋租赁市场的平均收益率持续走低。而对于那些主要靠租金来还贷的投资性住房贷款业务,贷款人和银行的全部风险都押在了房屋租赁市场上。因而,对投资性住房贷款提高门槛,正是银行对风险的一种管理和控制。

  因此,A君这种“以租养贷”的房地产投资方式在近期恐怕再也不灵了,建议A君如果有闲钱,不妨考虑投资基金,或购买目前炙手可热的外汇理财产品进行短线投资。除非央行政策回暖了,不然对于象A君这样的房地产投资者来说,房地产市场目前暂时还是一个“投资禁区”。

  个人购房贷款:绿灯依然

  B君是一个做事情非常讲究计划的人。工作5年了,近期准备和女朋友结婚,两人商量着在婚前先将房子这件大事敲定。于是开始了漫漫的寻觅之旅,从3月份开始看楼盘,足足看了3个月,到6月两人好不容易终于找到自己钟意的楼盘。B君在办理个人购房贷款的时候发现:除了要提供自己的收入证明以外,银行还要求自己提供个人资产的证明。他隐约觉得似乎贷款要批下来并不是那么简单的事情,加上近期听说受央行政策的影响,银行的贷款都有不同程度的收紧,B君对自己能否成功申请到贷款忧心忡忡。

  今年以来,为抑制固定资产投资的过快增长,国家连续出台了一系列政策规章制度,日前央行发布的一季度货币政策执行报告亦指出,短期内实行适度从紧的货币政策,要求商业银行加强贷款审查。但与此同时,央行一季度货币政策执行报告亦明确指出鼓励对扩大消费的贷款支持;近日下发的《经济适用房管理办法》指出,对真正用于经济适用房的开发项目可申请开发贷款配套支持,继续享受系列优惠政策。

  今年以来的宏观调控主要是控制投资过热,至少到目前为止,国家没有任何关于控制消费过热的表示。相反,国家对居民正当的购房需求是持积极支持态度的。从银监会监管方面来看,资本充足率管理办法中规定个人住房抵押贷款业务的风险权重系数为0.5,而一般商业信贷的风险权重系数为1。这表明银监会对个人住房抵押贷款是明显支持的。

  从更深一层来看,限制个人按揭贷款与限制房地产开发贷款对宏观调控作用的效果截然不同:限制房地产开发贷款可直接减少房地产有效供给,进而抑制房地产过热倾向;与此相反,控制房屋按揭贷款直接抑制市场有效需求,进而全面削弱房地产开发商偿还开发贷款的能力,因此此时全面限制住房按揭贷款不但无助于降低房地产业的金融风险,相反可能使情况恶化。

  即使目前银行的贷款申请审批过程更严格了,但是象B君这样首次置业的年轻人,用于改善居住条件的二次购房者、购买经济适用房的工薪阶层以及高端客户依然是银行个人购房贷款的目标客户;银行对他们的贷款申请基本上还是绿灯通行的。



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