9000万元转向异地投资
上月落幕的上海商业房产展示会上，呈现出两个特点：一是现场成交及合同意向金额为5.4亿元，较上一届展示会减少9000万元；二是外来大型商业项目大规模进入。
对于上面两个现象，专家的意见是：由于异地项目的增多使当场的成交速度减缓、成交周期拉长。可以作为专家意见有力的补充证据的是展示会现场一位商铺投资者的顾虑：“外地商铺我很感兴趣，但是毕竟对当地情况完全陌生，所以慎之又慎。展会上只能了解一个大概，至少要带着律师一起去看一次才能作决定。”
由此，异地投资成了这一届上海商业房产展示会减少9000万元成交及合同意向金额的重要原因。
同时，近期的一项商铺投资问卷调查结果也显示，有四成投资者对投资异地商业物业有浓厚的兴趣。而目前商业房产需求并没有因此改变多少，目前的需求是传统的商业街商铺仍受到投资者的追捧；旅游、度假商业地产、产权式酒店投资逐步升温；产权清晰、主题明确的购物中心、商贸城、商厦商铺为投资者所青睐；办公楼宇的投资比例也明显上升。
这些投资者在选择投资城市、地域和项目时更关注当地的商业氛围、发展商的综合实力、经营理念和管理经验。与此同时，因为异地投资的需求增加，异地投资风险也在商铺投资中成为越来越引人注目的风险因素。
商铺过剩还是业态重复？
尽管专家们将本届上海商业房产展示会减少9000万元的成交和意向金额的原因归之于异地投资，但还有一个事实不能忘记，这就是业界对于商铺投资已经处于危险地带的一种说法。
这一说法的基本因素是商铺的面积急剧膨胀。不管是经营还是转手买卖，很多投资者也把这一因素作为异地投资风险的一个至关重要的影响因素。
仅从全国几个“大块头”的投资城市来看，在商业气氛不是很浓厚的北京也依然挡不住商铺投资的热情。仅2003年10月份，就有5个以上商铺项目在北京当地主流房地产媒介上展示。这些项目有意或者无意地加上了违规的投资回报率的承诺。
其后业界戏称 “北京的开发商总算想赶上时代潮流”了，尽管“方法有点野”。而北京市统计局发布的2003年北京市房地产市场综合报告提到，截止到2003年底，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为7.2%。北京的一位业界人士对于这一数据的评价是：“官方数据统计的可能是北京商铺的显性空置率，一般来说这个数字在5%到10%之间。但据我们自己测算，到2003年第三季度，北京商铺的隐性空置率已经达到15%到20%。”
另外在2004年，仅深圳要上市的商铺就有14个，是2003年的两倍；计划销售面积也比去年翻倍，冲至30万～40万元/平方米。
相比上海，深圳只能算是“小块头”了。上海市2004年审批下来的商业项目就有71个，包括22个建筑面积超过10万平方米的“大块头”。
“上海发展商业地产的脚步没有因风险而停滞，反而在业态重复和透支的轨道上加速飞驰。”这是不少人的想法。持这种观点的人很难想象上海“5年内供应总量达2500万平方米”之后如何消化。
资料显示：上海上个世纪90年代初的营业面积为400万平方米，到2003年扩容至1700万平方米，已经达到人均1平方米。其时上海就出现了友谊南方商城等一批业态复合度较高、规模较大的商贸中心。 在去年5月原上海市商委所作的上海大型商业设施的调查中，已经开业的购物中心有13个，建筑面积97万平方米；在建的购物中心有15个，建筑面积超过160万平方米；规划将建的有19个，建筑面积超过240万平方米。而据统计，到2020年上海对商业网点的需求面积将达到2500万平方米，目前在建和已经报建的商业项目就已经超过了800万平方米，这些供应都将在3~5年内集中上市。也就是说，5年内，上海商业地产的开发总量就可以达到2020年的需求量。事实上，实际的数据可能更大。
上海中瑞研究部提供的一份资料显示，2004年初上海已经出现多个商铺集中上市的局面，据不完全统计1~3月内约有12个商业项目上市，总量达到19万平方米，其中还不包括去年年底推出的在售项目，与1~3月住宅新增比为1：6.4，其供应量依旧十分惊人。似乎上海的商铺风险已经不小，钱往异地投又成了趋势，这该让投资者何去何从呢？
商铺投资濒临危险地带
说到商铺投资的“危险地带”的含义，首先还得从商铺的销售以及最终的用途来说明。
“现在搞商铺销售需要讲故事，讲究心理战。”一位业界人士如此评价商铺开发商的心态。而对于异地投资者来讲，这种故事对于投资成败更有非凡的意义。
“商铺销售的心理战，就是讲究广告轰炸、密集诱惑，数字助威。它不像买住宅，讲实用，它主要讲的是未来的故事，要能鼓动人心、控制人脑，因此信息垄断就很重要。从2003年下半年起，开发商手中的盘子就卖得比较艰难了。业主总渴望更多的承诺，而太多的承诺又会加剧业主的怀疑。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。
同时开发商不得不两眼盯着银行，“发放消费贷款的银行警惕性也越来越高。一些小型银行，如华夏银行，还引入了交叉检查、专职贷款审批人等制度，加强贷款的封闭式管理。对开发商的担保金比率也提出了更严格的要求，有的已经要求开发商必须投入贷款总额的20%作为保证金。”这更加大了开发商的销售压力。
开发商急于出手，承租商就有了更大的牟利空间。所以形成商铺投资风险的另外一个因素就是，就是商铺承租商的疯狂压价。
有媒体说， 2002年以来，找品牌零售商来整体租赁，带租约出售，已经成为中国商铺投资的流行方式。开发商的经营公司将商铺卖给投资者，同时与他们签订购房和租赁合同，投资者在购得商铺的同时即将此商铺的租赁权交给经营公司，日后定期从公司取得租赁收益。经营公司再将商铺整体租赁给品牌零售商，并从他们那里取得租赁收益支付给商铺投资者。但这种最初给开发商带来诸多便利的销售方式如今正在将他们“逼向死角”。
一位商铺开发商向记者抱怨，“他们(品牌零售商)向来是玩空手道的高手，整体租赁，价格低得让人羞于启齿：一座2万平方米的商铺，打2折整体租给他们都是很正常的了。其间一个项目，每平方米月租金只有30元，虽然商家做了装修，它说是4000万元，其实也就是2000万元，按5年折旧期计算，每平方米月分摊不到20元，加起来他们的成本也只有月租金50元／平方米。现在大家都不愿意整体租赁了，更愿意主体租赁，就是把黄金位置留下来，200元／平方米都租得掉，靠这部分租金来弥补损失。”
仅靠租金来养铺仍然不够，商铺开发商就得通过运作别的项目，如增加住宅土地的囤积来弥补，“现在银根还是偏紧的，很多开发商其实是在靠这个方式融得资金。这样融来的利率平均在3%～5%左右，比银行的实际利率要低，而且周期长，灰色费用少，对中小开发商来说，是一个很好的通道，大家心照不宣。”
品牌零售商如此强势的参与，使得一小部分开发商经营公司所得根本不足支付投资者租赁收益，其资金链岌岌可危。一旦这一部分开发商经营公司套现逃跑，投资者只能落得两手空空。这成了最近几起投资案件和纠纷的主要原因。
开发商的心照不宣是否就构成投资者的陷阱？对此，原“上海新天地”项目的总体招商租赁和经营管理负责人，SPACE Creative Holdings集团主席司徒文聪先生认为，违规开发商毕竟是少数，大多数实力开发商有这么多的资金泡在里面，并不想套了现就逃跑。
“不过仅有承诺给小业主不同程度的投资回报率，或勾画出未来的美丽蓝图是没有用的，如果商铺一旦售出，后期长效持久的经营管理跟不上，商铺的升值空间将比较有限，对投资者来说无疑存在着一定的风险，类似于‘苏州美丽新世界’这样的事件也会时有发生。 所以，最好的建议是，投资者自己要擦亮眼睛，商铺投资，高利润诱人的时候，风险也要算出来。”司徒文聪先生表示。
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