近来,上海二手房拍卖中的一件官司被媒体争相报道,有一位买家交款后两个多月仍拿不到房地产权证,无奈之下将拍卖行告上法庭,法院最终判决解除拍卖合约,拍卖行对买家给予赔偿。案件说明二手房拍卖与一般的 商品、艺术品拍卖相比有其特殊性,为此,我们特邀请上海市房地产拍卖行的专家来作一番"解读"。这也是我们开设"专家解读"这个新专栏的目的:请拍卖行的专家为读者 "解读"他们在拍卖中遇到的专业问题。——编者 二手房是一种权属形态和实物形态高度统一的标的物,其拍卖应该以相关房地产交易登记的法律法规为依规,以拍卖企业的专业技能和诚信为保障,切实实现标的物最终获得顺利转移登记这一目标。在媒体报道的那个官司中,正是因为有的拍卖企业没有真正认识到房地产拍卖的特殊性,才导致受到起诉且最终败诉。 房地产转让就是指物权的转让,买受人尽管签署了拍卖成交确认书并且付清了全部款项,但时,这并不意味着他已经取得房屋的产权,买卖双方还必须到房地产交易中心办理产权过户登记,并申领房屋所有权证。只有这样,一个完整的房屋买卖过程才告结束。而拍卖企业的工作本质上是一种中介代理行为,有义务帮助拍卖委托人和买受人完成物权的转移。因此只有经过房地产主管部门,完成法律规定的必经程序,取得房屋所有权证,买受人才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利,这才是体现房地产拍卖权属形态和实物形态高度统一的特殊性。如果拍卖企业恰恰忽视了这一点,仅凭主观设定的特别规定中的免责条款,就想逃避应承担的义务,甚至有了问题就撒手不管,这种行为只能是搬起石头砸自己的脚。 在实际操作中,委托拍卖房地产的权属方面往往存在一些问题,会导致过户时遇到障碍。因此,拍卖企业必须分析这些障碍是否能够在现行政策框架下予以排除。如果可以,即要理清登记办证的思路和操作途径,并在拍卖前与房地产管理部门等相关机构充分接触协调,得到他们的支持与配合,查阅取证相关资料和补办相关手续,争取为这些具有特殊问题的房地产售后权属转移寻求一个可实现的登记办证操作方式。在涉及一些特别的个案时,拍卖企业可根据实际情况在三方协商一致的前提下,设定一些附加保全措施或服务:1.规定因委托方原因导致产权无法过户,委托方应承担相应的法律责任；2.对于一些产权登记过户过程较长或涉及第三方相关权益的案例,可授权拍卖行置留一部分拍卖款,作为产权过户的定向监管保证资金,以屏蔽买受人或相关人承担的额外风险,促使权属顺利交割。 如受理委托后,经查证确认该标的物所有权或处分权确存缺失(而非瑕疵),我们则应认定其权属存“伪”。请注意此处我们套用了拍卖业的术语,但房地产拍卖与其他拍卖的原则不同即在此:其他物品即使伪劣仍可通过瑕疵不担保而进行拍卖并可免责；而在房地产拍卖中只可以含“劣”,却决不能存“伪”。因此,笔者认为,标的权属一经证实有"伪",拍卖企业必须不予拍卖。拍卖企业若自以为通过免责声明就可泥沙俱下,则不但官司纠纷终不可免,还会对整个房地产拍卖市场带来无可挽回的消极影响。 其实所有的房地产拍卖,均应遵循上述原则予以实施,方可切实保障委托人、买受人和拍卖人三方的整体利益和各自的合法权益。当然,要想达到上述目标,必须依靠严谨规范的操作规程、全面扎实的业务素养和诚信负责的专业服务来实现。事实上在拍卖行业竞争日益激烈的今天,拍卖企业要壮大自己,优质服务才是企业生存和发展的不二法门。惟有加强业务知识学习,不断总结经验教训,坚持以客户为本的经营方针,树立全过程优质服务的理念,形成良好的品牌和声誉,才能吸引更多的客源和买家。
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