对于任何寻求财务独立或者自由的人来说，房地产都是一个强有力的投资工具，可以说是独一无二的投资工具。而即使在周围的“小鸡”都在认为市场风险已经很吓人的时候，聪明的投资者仍然有办法找到良好的投资机会。 ――“富爸爸”说 许多人都认为，在目前国家控制房贷,高价房风险凸现的情况下，再动用过多笔墨介绍投资房产的经验可能并不是明智的事情。但正如“富爸爸”所言，刘建平就是这样实践的。更何况他出手的时候还赶上了房产投资的大好时机。也正因为认识到了当时的投资机会，刘建平没有把自己的房产投资策略限制在“富爸爸”所说的“七年才出手”，而是以短线为主，房子在手里的时间很少超过一年，从而获得源源不断的现金流。 策略一：配合政策，莫过贪婪，该出手时就出手。 2001年，国家鼓励购房的政策非常明显，蓝印户口政策、契税减半政策等都让刘建平看到了房地产业发展的前景。尽管浦东的房价已经启动，但他发现外销房还在跌，有些房子甚至跌到了开盘价的一半以下，刘建平动心了。一番调查之后，2001年6月份，他发现浦东五星路上的外销房只有1000美元/平方米，而之前该房子曾经到过1800美元/平方米的高价。于是他以125万元人民币的总价买下了151.59平方米的房子，自己出了37万元的资金，贷款70%，买下了第一套投资房。 “我有一个习惯，买房时一定要看到自己的利润空间，不能期待出售后才知道自己能赚多少钱。像第一套房子，其实我在买房的时候就估算得出利润差价，因此很有信心。” 2001年8月份，内外销房并轨，刘建平意识到内销房的价格很快会赶上来，于是外销房的房价便没有优势可言，他急着将五星路的房子出手。挂牌价1900美元/平方米，无人问津，刘建平于是把房价降到1800美元/平方米，结果在客户付好定金之后发生了举世震惊的“9·11”事件，客户开始犹豫，刘建平又果断将价格降到1700美元/平方米，成交出手。 “我不贪婪。因为当时我知道小区开发商手里还有房子，当然他们守着价格不肯降，我知道这套房子再放在手里是烫手山芋，毕竟政策不一样了。已经赚很多了，扣除各种交易费、契税以及利息成本，第一套房子净赚75万元。” 策略二：拍卖行里淘金，寻找法院抵债房产。 因为各方面的原因，抵债房产在过去并不为人所关注,很容易落得无人问津的下场。相反，作为拍卖方的法院又急于要把房子出售以获取现金，于是该类房产便具备独有的投资潜力。问刘建平怎样发现这个投资诀窍的，他没有讲太多，然而记者却在他读过的《富爸爸 穷爸爸》一书里找到了答案。“富爸爸”投资一套房产的原因是“有块破旧的待售招牌比其他任何招牌悬挂的时间都要长”，刘建平在旁边做下的注解是：“还可以杀价。” 或许这就是他得到的启发了。“内外销房并轨之后，我已经决定把投资转向内销房上了。那时看到报纸上刊登有关上海市民到拍卖行里淘金的报道，就多了个心眼。在拍卖行里转了几次之后，我就看中了法院的抵债房产。其实其中的道理也很简单，法院拍出的房产一般急于出手，因此拍卖价格通常是评估价格的8折，也就是说，即使房价不涨，扣除掉各种费用，我也至少有10%的利润好赚，前面说过，我喜欢看到利润以后再投资。” 在这种思想指导下，刘建平出现在拍卖中心的次数更多了。2002年初，仁恒滨江的房子内部订购单价已经到了每平方米1500美元，约合12000元/平方米，而当时法院的拍卖价格只有10000元/平方米左右，再加上当时黄浦江开发的消息已经传出，刘建平当即以170万元的总价拍得140平方米的房子带车库。“我当时只有120多万元的现金，而法院又要求两个星期内付清。于是我不得不先付了100万元诚意金，把法院的评估书借出来申请银行贷款，贷得六成，车库不能贷款，自己实际支付现金60多万元。” 但刘建平了解到仁恒滨江苑的车库并不紧张，开发商手里还有大量房源尚未出手。于是决定低价出售，20.7万元拍得的车库，他以18万元出手。几个月后，房子以1600美元/平方米出手，总价196万元，所以第二套房产交易“小赚”20余万元。 豪都国际花园别墅也是刘建平从法院拍卖房产里淘到的“金子”。2002年8月，豪都国际花园以3000元/平方米起拍。要知道这座独立花园别墅在当初开盘时曾经达到7000元/平方米，后来一路下跌，而且当时申博尚未成功，已经有房价是涨还是跌的讨论在影响投资心理。但刘建平在考察之后，以65万元价格拍得，首付25万元，贷款六成。由于房子原来就是柚木豪华装修，刘建平只花了9万元重新翻修，便在2003年初以115万元的总价出手，扣除装修和利息支出，净赚40万元。 “由于急着出手抵债，法院拍出的房子一般产权都比较清楚，不需要复杂的过户手续。而且其评估价格也值得信任。但那是过去，现在我已经很少到这里淘了，由于房价涨得快，法院的房子也是评估原价出手，已经没有既得利润了。” 策略三：重视比价效应 比价分横向比价和纵向比价。横向比是与同地段的房子做比较，看看有没有利润空间，纵向比是与前几年的房价做比较，看看涨跌空间有多大。投资房产前的比价，是为了计算购买时就可以获得的利益，这是驱动刘建平投资的主要动力。 当然，他的房源还是主要来自法院拍卖资产。2002年年底，新华路番禺路附近的时代大厦拍卖价只有4000元/平方米。这是1997年建造的外销房，因为官司抵债，从开盘时的2000美元/平方米一路降下来。而当时，对面的新华豪庭已经卖到了7500元/平方米，横向比较，刘建平认为有利可图，于是以58万元的总价买了下21层的一个办公房。到出手时，该处房价已经上涨到每平方米9300元，刘建平最终以115万元的总价获利了结。“除去交给拍卖中心的佣金和所有税费，我实际赚到的钱有46万元，但由于是办公房，需要交纳差价税，因此我拿到手的利润只有21万元。这是我炒过的唯一一套办公房。” 到2002年底，关于房价是否到高点的讨论已经相当激烈。刘建平却依然对房产寄予增值希望，“当时松江、南汇等地的房价还没涨上来，我研究过国外房价的上涨规律，在低价房没有启动的情况下，房价很难跌下来。” 同样是他惯常淘宝的国泰拍卖中心，刘建平根据自己的比价方式又找到了“金子”。那时，拍卖中心拿出了番禺大厦的四套拍卖房产，全是抵债给银行的，每套都有160平方米，四套一起拍，单价3600元/平方米，同样是评估价格的8折。由于急着出手套现，起始的拍卖价格从3600元/平方米跌到了3300元/平方米，无人问津后又跌到了3000元/平方米起拍。 “周围的二手房都是7000元/平方米以上，这样的拍卖价格肯定让人心动。那时我在拍卖中心的几个‘拍友’都有点‘手痒’，但无奈他们四套一起拍，总价实在太高了，除了资金问题，风险也相对放大了。于是我们几个人联合起来找拍卖中心谈，建议他们四套拆开来，最终他们同意了。”刘建平以3300元/平方米的价格拍得了其中一套。随后到了2002年12月，上海申博成功，房价一路飙升。“这套房子出手的时候也很有意思，我刚开始挂的是6000元/平方米的价格，结果来看房的人很多，我马上把价格提到了7000元/平方米，还是有很多人表示出成交意向，于是我又提了200元，最后以7200元/平方米的单价成交，净赚了50多万元。” 策略四：充分利用房价上涨的轮动效应 刘建平更愿意把他自己投资房产的成功经历归结为一个故事的启示。在新加坡，有一对夫妻只有一套房子，却有四个孩子，于是善于理财的家庭主妇就想办法把一套房子变为了五套房子。她利用的是房价上涨的轮动效应，也就是房价总是先从市中心涨起，到次中心、再到中间区域、再到边缘区域的规律。由于自己的房子位于最中心，房价先涨起来，主妇就把市中心的房子出售，把自己的家搬到还没涨起来的次中心区域，贷款买了一套三居室的房子；等到这个区域的房价也涨了，她又把这套房子出售，贷款买了两套两居室的房子，如此循环，20年下来，等到四个孩子渐次成家，主妇不光拥有自己的房子，还帮孩子准备了四套房子。 “这个故事提示了一个房产增值的规律，即房价增长是先从高价房再到中价房，最后到低价房，然后再到高价房这样轮回的。在澳洲，房价基本是7年翻一倍，而且按照规律，刚开始是房子先涨，租金同时涨，到一定程度时候房价就开始滞涨，带动上下游产业价格上涨，然后物价涨，同时平均工资也涨上去。在房价高居的情势下，城市劳动就业增加、平均工资上涨，于是租金开始上涨，等租金和房价的平衡被打破，房价又开始涨了。一般情况下，有5年的时间房价处于上涨状态，两年处于盘整状态。” 有了这样的经验，刘建平对于目前房价高点的认识当然也就不同了。他不认为房价随后面临的是一个大波浪向下的行情，相反，他一如既往地运用自己的比价效应规律，努力寻找适合投资的房产，只不过比较2001年的时候，他的选择更加谨慎，出手更加果断，手笔也比以前更大了。 目前他还握在手里的三套房产就是例证。这三套位于徐家汇中心的房子是刘建平房产投资回归市中心以后购买的。“由于是期房，而且是在市中心房价放缓的时候买的，这几套房子单价不高，除了一套景观房9000元/平方米之外，另外两套也只有7500元/平方米。我看周围的二手房价格已经接近15000元/平方米，于是决定买下的。” 尚未交房，，周围中介已经把该小区的房价炒到了14000元/平方米以上。过去分别以132万元、107万元、108万元买来的房子，如今总市值已经达到了590万元。“贷了100多万元的款，每月还款1万元多，压力并不是很大。” 刘建平并没有想把这三套房子握在手里太久。事实上，在他过去操作的6套房产中，每套房子拿在手里的时间也很少超过1年。他正是靠房子的不断出手变现来为自己赢得下一步投资的现金流，即使目前手中房产的评估价值已经达到590万元，他仍然手握190多万元的现金，在等待下一套值得投资的房产。从这一点看，他无疑是个聪明的投资者，而不是一个盲目的炒房者。 对于今天的房市，刘建平并不悲观，他在通过各种方式化解着风险，却没有因为风险停步不前。“大部分人不富有的主要原因就在于他们太担心失去。胜利者是不怕失去的，但失败者都害怕失去。”他这样相信。
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