进入2004年，北京楼市不再有“天天见新盘”的景象，新盘推出的脚步明显放缓。然而，8·31“大限”很可能会使局面改观，大量土地存量会落入真正有开发意图者手中，由此也必将促进新一轮开发。然而，业者一致表示，新盘的放量绝不会出现“井喷”，将是缓慢而有序的。无论如何，新盘的放量增长对于购房人绝对是利好消息，既增加了选择，又改变了供需关系，对于房价的回落也将起到重要作用。
新盘放量滞后于土地回笼
华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，政府这次是下了决心限制协议出让土地。就好像市面上流通的货币量过大，政府就要通过各种手段回笼货币，避免货币贬值。
我们可以把市场中的企业分为三类：一类是不缺钱也不缺地的，这类企业在大限前忙着各种审批手续，以最快的速度让自己手中的项目手续齐备，投入市场，因为今年上半年的新盘供应量达到了近几年的谷底，此时进入市场是良好的机会；第二类是有土地缺资金的，这样的企业当然是忙着找资金；第三类是有钱但没有土地，最着急的就是在8·31之前找到合适的土地，以优惠的价格拿下。其实协议土地的价格并不一定低于挂牌土地，但挂牌土地要求一次性付款，或者在短时间内付出大量资金，如此就会对企业造成较大资金压力，所以很多企业仍然愿意找寻协议土地。
土地重新分派后，新盘的供应量会回升，而且目前大量准备投入市场的项目也正在努力使自己合法化，这需要时间和资金，一旦合法就会以最快的速度推出，从而回收资金。但不会出现新盘集中大量推出的现象，也不会出现大量土地同时挂牌出售的现象。就像洪水来了需要大坝拦截，拦截之后的泄洪并非一下子全部泄掉，那就又成灾了，而是分期分批泄掉。土地也一样，政府会根据自己的监管能力和市场吸收的能力调控土地挂牌的速度，土地的投入市场也将是分期分批的。
新盘影响明年才会显现
北京中原总经理李文杰分析，土地对于新盘的影响目前不会很明显，而且，一个新项目需要大约10个月的前期准备，因此今年受土地政策影响的楼盘基本要到明年年中才能出来。事实是土地供应一直不紧张，未来还是趋缓。
他认为，今年下半年新项目将主要是去年年底和今年上半年准备入市的项目，新盘下半年会有一定的释放，其中因为四环内的土地基本转让已经完成，新项目不会太多，高端产品如别墅等项目受金融等政策影响，也不会出现过多，而大限前规划结构为中低档市场，因此，中低档次的项目会比较集中，住宅比商业物业多。由于这些重新审批的土地多半为中低档项目，如绿化隔离带、危改等，因此，今明两年推出的新盘中，中低档项目将占主流。
一拍即合利于新盘出炉
北京世茂投资发展有限公司副总裁王渝旋首先分析了“8·31”针对的群体。目前并不是所有协议土地的项目都能够享受“8·31”政策，只有被定性为“历史遗留”问题的土地才能够享受“8·31”大限，其余的都要最终被挂牌。据王渝旋介绍，他了解已经上报申请“历史遗留问题”的项目已经有800多个，可真正能够被政府最终认可的还不清楚，很多企业都在等待之中。能够被确认为“历史遗留问题”的可以在“8·31”之前办理协议土地的土地证，而不能被确认的压力就比较大了，土地就面临失去或着挂牌的危险。
因此，现在再忙着找项目已经来不及了，因为在“8·31”之前的一个月内办不完土地出让前的一切手续。于是有个有趣的现象产生了，就是很多地产企业在以各种方式合作，有钱没地的企业，和有手续齐全土地但缺资金的企业互相寻找，而且一旦找到很快就一拍即合。
这种一拍即合必将造就很多的新盘，但短期内新盘的供应量不会有太多的变化，更不会出现集中放量。政府采取这些紧缩政策就是要限制过热的市场，“8·31”之后的土地也要分开推，不会集中出现在市场上。王渝旋说，据他了解，大约有10000公顷的土地在“8·31”之后会以挂牌的形式出现在市场上，但推出的速度不会太快，是逐渐的。
新盘增加将伴随着品质提升
新土地政策让有着外资北京的房地产开发商与本地开发商站到了同一起跑线上，因此，外资开发商很可能成为未来打造新盘的主要生力军。
新加坡凯德置地（北京）投资公司副总经理毛大庆表示，“8·31”土地政策具有一定的积极意义，它使国内地产在经历10多年的发展后进入新的历史阶段，市场从无序到有序，完全进入市场化运作，市场走向成熟、开放、公正。但同时，他认为，在结构上，开发企业重组、并购的案例将增加，同时也扼杀了发展良好的中小企业发展，因此会有相当长的磨合过程，政府需在政策方面加以调整和修正。
他认为，受新土地政策的影响，短期内，市场表现为新项目局部供应激增，逼出一部分项目后，又骤然减少的过程。从今年下半年到明年，新盘放量都会增多，这一过程将持续到2006年，原因一方面是新项目运作周期一般至少需要约10个月的时间，另一方面有很多项目要赶在奥运会之前推向市场。中长期看，土地并不紧张，主要是由于市场已有的土地存量大。
此外， 8月31日后，楼市在短期内出现招牌挂和协议出让土地并存的局面，不排除短期内局部会出现项目调整，如中高档和商业物业项目增多的可能。
“大限”的兑现需要时间
对于大限之前的市场转变，协成行市场总监兼企划总监牟鑫认为，土地的突击转让是必然的。近日从北京市国土房管局获悉，今年上半年本市已供应土地2024公顷，与去年同期相比，增长了约40％。根据分析，目前已经出让给开发商、尚未开发建设的居住用地约有1000公顷。这里面协议出让的比例不得而知，但恐怕不会占到少数。
“大限”前的突击仍将继续。市场上流传的一个数字是，目前北京大约仍有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。3月17日和6月7日，市国土房管局已分两批公布了315宗可继续协议出让的土地信息，这些即将过期作废的土地的总面积达到了1600公顷。潘石屹专门为接待土地方成立了新的部门，刘晓光、任志强每天谈十几拨土地方的客户，政策带来的市场变化显而易见。但是，“大限”的效应未必会一下子显现的那么明显。政策和对策的较量从未中止，从一段时间来看，北京的地产市场还将趋于稳定。
因此，新盘的集中放量需要一个过程。按照土地开发的周期计算，乐观地说，明显的放量增加至少也要到明年年初。 从土地的价值来分析，恐怕市区的放量增大会更加引人注目，而且，商业商务项目也足以和住宅分庭抗礼。说白了，现在在市区的“小地主”更加着急，特别是位置好的。
新盘操作将更加谨慎
金网络经纪副总杨强宏分析，从上半年来看，土地政策对楼市的影响非常明显，有不少公司做了相应的准备，如抢时间赶紧拿地的，有考虑调整开发计划和进程的，有作资本化联合的，有中小开发商合作拿项目进行开发的，情况比较多。
政策对市场供应也产生了作用，上半年原本计划开盘的项目，有不少推迟到下半年或明年了，新盘的减少导致上半年几乎所有的项目销售火暴，房价坚挺，有部分区域的房价有上涨趋势。尤其像四环内的项目，由于土地有限，价格攀升，拿地的成本也增加。但郊区、南四环等地影响小。他认为下半年新盘会多一些，但不会出现井喷的现象，因为由于土地招挂牌需要时间，今后拿地成本高了，开发商需要更谨慎，在项目操作上做相对长的开发计划，以争取更多的利润空间。
“大限”对新盘影响不大
SOHO中国总裁潘石屹认为，71号令的实施不会在北京引起土地集中上市的冲击，北京市已经公布的两批历史遗留问题的土地出让，大约2000万平方米规划建筑面积的土地，大部分集中在五环之外。因此，在未来的两三年时间，五环之内新盘的供应量还会减少。
土地储备管理部门有关人士姚先生分析，以绿化隔离带项目为例，有的分一、二、三期，政府还会考虑没完的项目作为绿化隔离带收尾项目继续完成。在大限后，应看不出明显的土地和项目增量或减量，只是一批在市场上占不了多大份额的开发商会退出舞台。也就是说，现在20％的开发商在完成着80％的市场份额。
伟业顾问徐斌的观点比较独特，他认为“8·31”大限对于新盘的放量没有必然的联系。关于大限的兑现问题，他认为可能是个“死缓”，可能会有相应的变通措施。新盘区域结构应该是“从东向西，从里到外”的趋势。
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