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“空住”是楼市隐性炸弹
关注“存量房空置率”
过去的上海曾经是全国人均居住面积最小的城市之一，那时候人多房少，一家三代挤在一间房里生活是非常普遍的现象。随着近几年房产市场的日益升温，上海人的住房条件得到了很大改善，房产已经不单单是人们居住的场所，一些人将房产当成投资品，高抛低吸赚取差价，由此也产生了“空住房”现象。从无房可住到房屋空住，反映的是社会的进步。但过高的“空住率”也会对房产市场带来不利的影响，如今上海的“空住”是怎样一种情况，本刊记者对此进行了深入的调查和统计。
“你见到过你的邻居吗？”如果用这句话来询问上海一些新建小区的业主，他们中可能会有很多人摇摇头。并非这些人的邻居神龙见首不见尾，神秘异常，只是这些人的真正邻居还没有到来。
当房产成为一种具有投资价值功能的商品之后，有些人购房并不是出于居住的目的，而是用来进行炒作投资，低价买进，高价卖出。于是，当房子还没有被真正所需要的人使用时，这种物业长期空关，这就形成了所谓的“空住”现象。
目前，不管是政府部门，还是房产市场研究机构，对售后空关这种现象都没有具体的统计数据，但是，这种现象已经客观存在。
申城空住房比例接近10%
上海的房产市场存在空住现象，这是肯定的，但售后商品房的空住率真正为多少？谁也说不清楚。但今年一季度的上海市电力部门一份账单，即在市中心有将近4.3万户空住房的电费无法回收，凸现出上海市中心地区的房屋空住率接近10%。
这家电力公司覆盖黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀等区，包括了西藏路以西、外环线以东的大量房产开发的“热点”区域。根据今年一季度该公司电费回收记录，在44万应出账户数中，有4.3万户因为“空住房”原因无法交费。据介绍，空住房问题是最近两年逐渐形成的，在去年年初，上海市中心城区的空关房只有2万户，两相对比，今年的数字增长100%，这些空住房中60%为外地业主所有，房屋空关时间在半年以上。这说明，上海市中心的空住比例占到10%，这是一个“很可怕”的数字。
据上海房地局公布的最新数据显示，截止到今年6月底，上海空置房面积为332万平方米，其中，住宅空置面积为107万平方米，同比有所下降，下降幅度分别为36.5%和52.7%。这使得很多人不明白，既然空置率已经下降，但为什么电力公司的数据显示有近10%的空住房呢？
显而易见的是，这部分房子是售后而没有形成真正居住的房源。但根据上海房地局的统计口径，所谓的空置房仅仅是指尚未出售的房源，并没有把售后的空住房包括进来。由于这两个部门说的不是同一个概念。
由于种种原因，目前上海的确存在一些尚未真正居住的房子。究其原因，主要是上海近年来房价一直走高，使得很多投资客进入房产市场逐利。近日，也有读者打进《理财周刊》的电话，向记者反映一些小区房屋空住的情况。
由此，记者选择了四类区域，即热点地区、市中心区、新兴板块和外环线以外区域，历时将近一个月，亲临现场，采用晚上数灯、访问中介、访问当地居民等形式，对这四类区域的小区入住状况进行一次实地调查，想要通过一些现象，来反映空住问题。
在此需要特殊说明的是，虽然文中会给出一些数据，但这些数据并不能算是严格意义上的数学统计数据，充其量只能是算作一些初步估计，还有，比如在实地数灯时，可能出现有些人外出消遣而暂时不在家的情况，因此会对统计结果产生一定的偏差。我们在此不是想要哗众取宠，仅仅只是想要反映一些客观存在的事实。
上南花城 空住房占三成半
调查时间：7月19日
调查方式：数窗帘、数灯等
上南花城地处上南路、耀华路交叉口处，大约于2002年年中入住。
上南地区是一个典型的概念热点地区。在上南地区，几乎所有人都知道耀华路以北、浦东南路以西的地块已被划为世博会址用地，知道将来要在这里建设许多场馆和其他设施，也知道世博会会址周边的地价将会翻着跟头往上涨。所以投资客在这里购房寻求投资机会，也就不会令人奇怪了。
上南一村和世博会会址仅仅隔一条马路，在浦东南路东侧，是上南一村的村址，在这条马路的西侧，暂时还是雪野新村，也就是已被划进世博会会址的建设用地。张师傅是上南一村的居民，现在已没有正式工作，靠经营“摩的”维持生计（即用摩托车载客），他认为上南地区今后的发展会遵循这样一条轨迹：等到世博会会址建成之后，上南地区的环境会发生变化；环境变化之后，土地会升值；土地升值之后，会有大财团看中这块地方；大财团进驻之后，就是将周边的新村用地全部收购，然后用于开发高档楼盘。
在一个普通人的眼里，尚且知道上南的未来将会发展成一个什么模样，更何况在一些投资者眼里？
上南地区的房价自从世博会申办成功、且部分地块被划作世博会会址建设用地之后，这里的房价便一路飙升。而上南花城地处世博会板块之内，从严格的意义上来说，上南花城的建设用地在世博会会址建设用地范围之内。上南花城总建筑面积约20万平方米，分两期开发，而且二期的建设用地都已经圈定，但直至今日，二期的建设用地上，任凭野草丛生，不见动工迹象。从中可以揣测出，该地块要么已被政府征收，要么受到规划的影响，目前形势还不明朗，开发商在继续等待观望。
作为风口浪尖上的上南花城，房价想不涨都不行。该楼盘以4500元/㎡的价格入市，在去年5月份，上窜至6500元/㎡的水平，到目前为止，毛坯房已经超过8500元/㎡，部分经过装修的房源甚至超出了万元/㎡。
上南花城已成为众多投资者眼中的“香饽饽”，房源成为紧俏货，被投资者竞相追逐购买炒作。历城路上的一家中介公司向记者坦承，他们手头上有几套上南花城的房源，已经数度易手。据当地的中介估计，上南花城内大概有将近4成的房产被投资者所拥有，而这些房子只有少部分被出租，大多数处于空关状态。目前，出自上南花城的房源被当地中介尽量放在比较显眼的地方，以供购房者参考。甚至有中介为此别辟蹊径，开辟了“上南花城之栏”，将上南花城的租、售房源集中在一起。
7月19日下午，记者来到上南花城，在进入小区进行实地调查时，遭到了保安的拒绝。这天下午的阳光热辣辣的，很毒，若是直接照射在皮肤上，令人感到有些刺痛，极不舒服。在这样的下午，上南花城中很多已经安装了窗帘的房间内，都已经将窗户遮得严严实实，生怕漏进去一丝阳光。此时正值太阳能够射入房间的时间，记者观察了一些房间，在炎炎夏日里，竟然都没有安装窗帘，令人感到好生奇怪。还是小区内一位业主为记者解开了这个谜，他说：“这些没有安装窗帘的房子，一直没有人来住，晚上从来就没有开过灯。”
这是一个调查途径！记者选取了靠近西北面门牌号为“耀华路85弄3幢”的8栋住宅为调查对象。这8栋住宅楼中，部分建筑为14层，也有的达16层，还有一些只有11层。
为了能够使得所调查的对象更加接近“空住”状态，记者又添加了一些条件，将调查对象确定为必须具备以下三个条件：没有安装窗帘，没有安装空调，阳台上也没有晾晒衣物。
记者共调查了614套房间，据初步统计，共有217套房屋符合以上三个条件，占到35.3%，和当地中介所说的4成投资比例接近。
上南花城的北面是一片农宅，还有几块菜园，生长着一些诸如豆荚、黄瓜、茄子之类的蔬菜。农宅低矮破旧，角落里垃圾成堆，不时有难闻的异味飘散出来，显然有很长时间没有清理过了。这里是野猫的乐园，经常可以感到眼前一花，一只或花或灰的猫从跟前的浅草丛中闪出来，跑出几步，尔后回头定定地看着来人。而上南花城的小区里面，草坪修剪得相当平整，树木上也可以看得到园丁的刻意修饰。仅仅一墙之隔，里外有着明显的区别。
这天下午6时许，有一些住在农宅里面的居民出来散步，李成就是其中一位。在上南花城建成之前，他就一直住在这里。他的住所离上南花城内编号为耀花路85弄3幢和87弄3幢两栋住宅楼最近，虽然他不了解这两栋楼房的具体入住情况，但他却通过在晚上数灯光发现，有将近60%左右的房子一直是空着的。
“有这么多吗？”记者反问他。
李成很自信，说：“我敢和你打赌！我只要一抬头就可以看得到这两幢楼，都看了快两年了，不是吹牛，哪些房间常年不开灯，我比小区的物业公司还清楚。”
他指着耀华路87弄3幢10号单元说：“不信你晚上数数看，这个单元左边14套房子，晚上可能有10户不开灯。”
入夜之后，上南花城内的住宅楼里不断有人开了灯。
晚上8点22分，记者也开始对上南花城的部分住宅楼的开灯情况进行了简单的登记。据记者目测，在前面已经统计过的614套房子中，只有213户人家开灯，未开灯户数为401户，占总调查户数的65.3%。当晚，李成提到过的两栋住宅楼开灯户数只有60户，刚好占到三分之一，特别是李成指给记者看的那个单元左边，这天晚上有11户人家没有开灯。
爱建园：亮灯数不足三分之一
调查方式：数灯 走访房产中介
调查时间：7月17日
市中心的房价在一些投资客的眼里，是比较又投资价值的。在一家杂志社工作的郭女士去年在静安寺在去年以7200元/㎡的价格购入一套住房，一年过去了，这里的房价已经达到了12000元/㎡，涨势之猛，令人咋舌。
其实，市中心的房价之所以如此“狂奔”向前，主要是由于市政府将控制市中心的商品房开发，同时增加外环线附近区域的土地供应量，加大该区域的房地产开发力度。这从目前上海商品房供应的数量上可以找到注解。截止到7月26日，据“上海网上房地产”网站上公布的数据显示，内环线以内的商品房供应量为19633套，而外环线以外的区域则达到了29592套，两相对比，内环线以内的供应量只有外环线以外的三分之二。如果再把中环、外环线之间区域的供应量也加进来，市中心的供应量所占比例还会下降。我们还可以在看一组数据，目前，卢湾、静安、黄浦三个市中心区总尚有42个楼盘还有房子可手，当然，这其中还有部分楼盘剩下的是尾房，均为个位数。而宝山区一个区的供应量就有35个。市中心区的房源供应量越来越紧张，导致房价不断走高，所以投资客看中这里也不足为怪。
爱建园位于田林东路100弄，目前已基本入住。该小区是徐汇高级生活中心内的大型高品位生活社区，毗邻上海体育场，与繁华的徐家汇商业圈近在咫尺，生活便利。小区总体规划较好，绿化布置不错，小区内设置的二十余处小景风韵独具；逾4200平方米会所、徐汇区青少年活动中心、上体馆体育文化中心等设施也是丰富业余生活的好去处。同时该小区也是上海市“活水社区”试点小区。
在周边的中介公司门店内，目前可以找到很多出自爱建园的房源。臣信房屋（田林店）的玻璃橱窗上，共张贴了40个房源信息，而爱建园的房源就占到了7个；另外一个日鑫房产（田林店）的玻璃橱窗上，也张贴了25个房源信息，同样出自爱建园的房源有7个。由此可见，爱建园的房源成了近段时间各中介公司向购房者推荐的重点。
爱建园靠近徐家汇，是众多投资者追逐的对象。在人们的印象中，华灯齐上的夜上海，很多成熟小区的住宅楼中，柔和的灯光会从玻璃窗户中透了出来，撒向夜空。
爱建园的小区内，也有灯光会从房间中透出来，但并不是所有的房间都有灯光。7月18日的晚上，记者来到爱建园。
在小区北侧，记者共统计了5幢楼的开灯情况，统计房间数量为612套，其中只有将近200余套房间中有灯光。靠近小区西北角一幢住宅楼，约72套房间，只有5套房间的房间窗户中能够看得到灯光。
“宜家家居”大卖场建筑顶层的广告灯发出的强力光线，使得附近的区域亮如白昼。小区内靠近漕溪路的一幢18层住宅楼也完全笼罩在广告灯光的照射之下。很多没有开灯的房间内，可以清楚地看到窗帘布，想必这已有人家入住。
在田林东路上的小区会所旁，在一幢小高层内，竟然没有灯光从哪个窗户中透出来。从小区的入口处可以看到另外一幢小高层，也有将近半数的房间内没有灯光。
与此形成明显对比的是，在爱建园北面有一个小区，三幢住宅楼中，将近有八成左右的房间内，都可以看得到灯光。
记者拨通上海爱建物业管理有限公司爱建园物业管理处的电话后，一位工作人员说：“目前几乎所有的业主都已经办理的入住手续，应该接近百分之百了吧，”她嘴上虽然说入住率接近百分之百，但语气并不那么坚决。
“为什么晚上有很多房间开灯呢？”记者反问道。
这位工作人员给了记者答复，但有些勉强，她说：“办理了入住手续并不一定就会住进来，我们这里只是掌握是否办理了入住手续，其他的就没有办法统计了。”最后，这位工作人员以手头工作较忙，拒绝了记者的下一个问题：有没有因为找不到人而无法收取物业费的情况产生。
联洋社区 投资性购房比重高
调查方式：走访房产中介
调查时间：6月24日
目前，上海形成了一些以国际居住区为主题的居住社区。如早期形成的古北国际居住区，现在已经成为第一个这种性质的社区。据住商不动产企划研究室调查分析，现外籍人士已经在沪形成七大居住圈。
目前在上海的外籍人士主要来自日韩、欧美，以及港台。不同国籍、不同地区的人士对居住环境有不同的要求，对地段的选择也各有侧重。如欧美人士偏爱有老上海风情的洋房，日韩人士比较喜欢现代氛围浓郁的公寓、别墅，港台人士在沪置业的人数最多，且多以新建别墅、公寓为主。
联洋社区是目前在浦东新区内形成又一个国际居住社区，联洋社区的开发总量达到250万平米，地处浦东世纪大道、世纪公园与世纪广场的黄金发展轴线上，依托浦东新区行政文化中心、小陆家嘴CBD商圈的巨大发展前景，与世纪公园的绿色植物景观，形成新兴的国际化现代中央生活聚居区。
在近两年的集中开发浪潮中，联洋社区逐渐显现出了一个中央生活聚居区的雏形。目前已有十多个楼盘陆续建成，如天安花园、水清木华等。
当地楼市的发展，也吸引了中介前来这里抢占地盘。联洋社区内的迎春路已经变成了一条名符其实的“中介一条街”：在金松路迎春路路口，最先看到的是中原地产，住商不动产、臣信房屋、泛城租售网、21世纪不动产、博邦地产、同方地产、侨泰房产等沪上知名房产中介机构在这里都可以找到“身影”，占据着沿街店面。粗略估计，房产中介已经超过20家，大有占领整条街道的趋势。
中介的聚集，说明当地的投资性购房较为集中。住商不动产联洋加盟店店长皮雪峰估计，联洋社区内的一些楼盘投资兴购房比例较大，极个别楼盘可能接近50%左右。
目前联洋社区内已经入住的小区只有两三个，据当地的居民介绍，晚上走在联洋社区附近，只能看到稀稀拉拉的灯光，如天安花园里，根据目测也许只有五六成的业主搬进了住宅。
据了解，联洋社区内的物业大多数为外地人购买，有些投资者甚至一次性购置了几十套房子，然后等待合适的机会，再向外抛出赚取差价。皮雪峰坦承，他们经常会碰到手头掌握着二三十套房源的“大客户”。
目前，联洋社区的次新房价以超过每平方米万元水平，如天安花园的房源，报价在11500元/㎡。
新时代花园 :业主多自住
江南星城:二手房源充足
调查方式：数灯、走访房产中介
调查时间：6月25日～7月3日
在外环线周边，近几年已经成为房产的主要发展市场。
外环线周边由于生活配套设施、市政建设等方面，要明显滞后于市中心区域，但由于这里的地价明显要低于市中心繁华地区，这里的市政基础设施方面也得到了很大的改善，故在最近两年内房产市场也得到了迅速的发展。
记者通过走访发现，一些建成时间较早的小区内，空关率相对较低，而一些刚交房入住的小区内，空关率则要高得多。
新时代花园就位于龙茗路上。龙茗路地处闵行大古美社区，为南北向道路，并有新泾港水景。龙茗路东与徐汇区邻近，南起顾戴路以南淀浦河平阳新村，北至漕宝路以北静安新城内。目前北端尚没有完全辟通。龙茗路目前周边还有大量待建空地以及旧式民居、仓库等待改造，且沿途多较老的新村，其余基本都以新建商品住宅为主，当然，与之相配套的各项社会配套和远景规划足以使龙茗路逐渐发展成为一个新的高尚住宅区。
作为后徐汇生活的延伸，这里绝对是如今市西南最炙手可热的住宅群落。新时代花园位于龙茗路、顾戴路路口。
龙茗路已逐渐成为一个成熟的生活区。在一年前投入使用的商业项目东苑半岛大都会，现在已经成为周边生活居民休闲的好去处。夜幕降临之后，东苑半岛大都会的中心广场上，便聚集了很多出来乘凉的居民。有人跳舞健身，有人坐下闲聊，也有人带着还在蹒跚学步的孩子出来散步。
入夜之后，新时代花园中有80%左右的房间内都会亮起灯光。据附近的中介公司介绍，新时代花园的房源很难找。
据了解，新时代花园于2000年8月份，以最低价2590元/㎡的价格入市，到目前，房价已经超过6000元/㎡。
而周边的新建楼盘，其投资性购房比例较高，如该小区对面的江南星城，目前业主虽然尚未拿到房产证，但在附近的中介公司的门店里面，已经可以找到很多出自江南星城的二手房了。比新时代花园稍微晚一些的东苑半岛花园，也能找到不少出自该小区的房源。
“空住现象”带有一定的普遍性
记者在历时一个多月的走访中发现，前文提到的四类区域中，即热点地区、市中心区、新兴板块和外环线以外区域，每个区域中的入住小区内，都存在不同程度的空关现象。在这些区域内，都能找到一些“黑灯瞎火”的社区，这也就从侧面反映出房屋空关的真实存在。
在上南地区，记者除了着重了解上南花城的空置情况之外，也走访了周边的情况。在离上南花城约两站路的洪山花苑和中星云庭也存在一定程度的住房空关现象。据附近的中介公司的工作人员介绍，目前，这两个楼盘都有房源抛出，有些房源一直就没有人住进去。
市中心区域的空关程度同样不低。记者走访了位于徐家汇附近的几个新近入住的小区，如亚都国际名园等，其入住率也不是很高，出自该小区的二手房源在附近的中介可以找到很多，中介公司还会把这些房源作为推荐重点。有中介公司的工作人员估计，亚都国际名园内投资性购房可能接近50%。
联洋社区还处在建设过程中，只有天安花园等少数几个小区已经入住，所以目前还无从得知整个区域的空住状况。但记者在和当地的中介公司交流过程中了解到，联洋社区的投资性购房比例也是比较高的。和联洋社区有些相像的还有梅陇地区，在莲花南路、上中西路附近，最近几年开发的新盘较多，来自该区域的二手房源也比较多。如最近才入住的西班牙名园，以及同时期入住的望族苑，目前有大量的二手房源涌进了房产中介公司。而记者晚上来此地走访时，见到的情形和上南花城没有多大的区别。
对于外环线附近的一些区域，根据建设时间的长短，小区内的空关现象各有不同，一些开发时间较晚的小区内，空关率要高一些。
有中介公司向记者反映，有些外地投资者手中掌握的房源较多，而且目前主要以短期投资为主，如果出租的话，会碰到很多意想不到的麻烦，所以这些房源基本上都处于空关状态，钥匙就交给了中介公司，房东只是在外地遥控一下房价而已。
记者通过调查发现这样一个现象，目前一些新建的小区，其入住率一般较低，也就是说，住房空住率较高。记者从一些新建小区的物业公司了解到，很多业主都已经办理了入住手续，但不见有人住进来。
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