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2008年北京奥运会应该实施不动产证券化。北京大学首都发展研究院副院长、“北京举办奥运会的金融支持工程”课题组组长何小锋在接受中国经济时报采访时疾声呼吁。
不动产证券化就是以不动产为基础资产的证券化。换句话说，不动产证券化就是以不动产所产生的未来现金流为基础发行证券的行为。目前，我国各种市场环境和条件的限制，不动产证券化的业务发展尚处于研究、试点阶段，如何在2008年北京奥运融资中积极应用，是实现北京“绿色奥运”、“科技奥运”和“奥运金融”的关键。
“北京举办奥运会的金融支持工程”课题组经过多年研究表明，就奥运融资而言，根据不动产种类的不同，可以将不动产证券化划分为：市政基础设施证券化、体育运动设施证券化、房地产证券化等；根据证券形式不同，不动产证券化包括市政债券、产业投资基金、不动产支撑证券、所有权类凭证等。如何针对不同的不动产选择最为合适的证券形式，是利用不动产证券化进行融资的一个关键。
何小锋认为：和奥运有关的这几种不动产通过证券化操作，可以从理论上有很多的证券形式，一个是产业投资基金，市政债券，基础设施支撑证券，所有权类凭证、证券形式。
据估计，2008年奥运会的相关投资额将在3000亿元人民币左右。其中，北京市政府将对市政基础设施建设投入1800亿元。在这1800亿元人民币当中，有900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；有450亿元用于环境治理，兑现“绿色奥运”的承诺；有300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。
将2008年北京奥运会办成“绿色奥运”、“科技奥运”，是全国人民和全世界人民的心愿。但如何筹措3000亿元的奥运投资资金？
何小锋说：“若将这个任务过分依赖政府的财政支持必将加重政府负担，国际奥委会承诺给北京奥运会8－10亿美元的分成中，相当一部分要等奥运会举办后才能兑现，所以利用金融创新在资本市场上为北京奥运会的筹办筹集资金，是北京大学首都发展研究院‘北京举办奥运会的金融支持工程’课题组的研究重点。靠中央的财政支持，靠北京市的财力支持，是远远不够的，北京为举办奥运会将投资1800亿元人民币，我们应该借此良机推出新的金融和证券产品，应加大金融资本创新的力度。坚持市场化筹集资金的原则，通过有价证券的方式大量吸引民间和海外资金入场，是实施奥运金融工程的主要目的。将奥运不动产证券化，是奥运建设融资中筹集企业和个人资金的一个优先选择，有利于减轻北京市奥运支出的财政压力；通过奥运不动产证券的操作，能够为北京市培养一大批金融人才，也能够使北京发展金融中心的梦想得以实现。”
2008年北京的奥运会“不动产证券化”究竟如何实施？“北京举办奥运会的金融支持工程”课题组认为，奥运不动产证券化和奥运融资可供选择的融资方式很多：
一、发行政府支持下的奥运建设债券。目前，中国由政府发行的债券只有一种——国债，其发行人是中央政府，并且是以政府税收收入担保偿还，属于一般债务债券。而地方政府并没有权力以税收为担保发行市政债券，也就是说地方政府被禁止发行一般债务债券。但奥运融资中市政债券可以采取“收入债券”的形式。
何小锋说：“政府可以成立专门的公司建设奥运项目，授权这些企业来发行特定的奥运建设债券。在项目建设资金不足的情况下，政府提供补贴，以实现还本付息。早在几年前，上海、山东等地方政府就采用了这种方式解决建设资金不足的问题，这样的项目案例至少有20多个，完全可行。”
二、奥运建设产业投资基金。这个基金属于基础设施投资基金，成立后可以向全球发售。
这就要求选择那些回报前景好的项目采用这种方式，以保证收益。政府严格选择项目，交给专业基金公司，并安排基金在交易所上市。
三、奥运基础设施支撑证券。在与奥运配套的基础设施项目中，如果其中的收费项目有可预期的、稳定的现金流，可采用基础设施支撑证券进行融资。在这种模式下，北京市政府可以成立一个专门为奥运基础设施建设资产证券化融资的机构，然后通过发行证券为奥运基础设施融资。但与一般资产证券化不同的是，这个机构发行的证券不是直接以奥运基础设施的收费为支撑，也就是说这个机构把发行证券所得的资金贷给奥运基础设施的直接投资者，而以直接投资者偿付的本息作为发行证券的基础。
四、奥运设施所有权凭证。将一些奥运场馆的所有权证券化，并向市场发售。
五、其他证券形式。比如可转换公司债券，可交换凭证。
何小锋说，在这些融资方式中，最重要的就是政府发行的建设债券。理想的模式是北京市专门成立一个政府授权机构，把它作为对奥运市政基础设施进行投资的企业的融资渠道。例如，北京市政府成立一个奥运体育场馆建设管理委员会，定性为事业单位，授权其为投资奥运体育场馆建设的企业融资。其运作程序是：首先，奥运体育场馆建设管理委员会对拟修建的奥运体育场馆进行出售和出租的公开招标；其次，奥运体育场馆建设管理委员会以奥运体育场馆的出售收入（一般是分期付款）和租金收入为基础发行奥运建设市政债券；第三，在收到投资企业的付款后，将这些钱款付给债券持有人。在这种模式下，尽管奥运体育场馆建设管理委员会是名义上和法律意义上的债券发行人，但实际举债人是企业，这些企业将负责偿付债券，而奥运体育场馆建设管理委员会只是起到一定的担保作用。奥运基础设施支撑证券基础设施支撑以基础设施的收费为基础发行的证券。
他说，为了更具体、更明确的实施奥运不动产证券化，也有必要成立专门的部门来配合，奥运基础设施证券化可行性最强的是从属参与（ｓｕｂ－ｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｏｎ）方式。在这种模式下，北京市政府可以成立一个专门为奥运基础设施建设资产证券化融资的机构，然后通过发行证券为奥运基础设施融资。但是这与一般资产证券化不同的是，这个机构发行的证券不是直接以奥运基础设施的收费为支撑，也就是说这个机构把发行证券所得的资金贷给奥运基础设施的直接投资者，最后通过未来收费收回投资并获得盈利的基础设施项目。所以只有奥运不动产明晰的证券化、市场化形式之后，奥运项目才能追求透明的商业化利润和提高奥运资产运作的质量。
