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上海、南京短期内不会试点物业税，知情人士透露，上海政府基本持观望态度，要看北京或其他地方真正试点以后的情况。
上海协力律师事务所的严锡忠是一位财税律师，他的客户主要是长三角地区的房地产商。这些身家千万的客户们常常请严去讲课。“近阶段讲得比较多的是物业税，课上你可以看到房地产商兴奋的表情。”
从去年物业税试点的消息刚刚在上海落地，各种各样的试点版本就开始在上海房地产界流传。尽管上海财税部门没有透露过半点风声，但“上海年内试点物业税”的传闻让整个市场在8月底骤然升温。
同样因为物业税而兴奋的城市还有南京，据当地媒体在8月中旬的报道，“南京有可能成为继北京之后的第二个物业税试点城市，试点时间为今年底或明年初。”
———而这一切，仅仅是传闻而已。
官方否定
对于北京、宁夏地区进行的物业税“空转模拟试点”，南京市地税局税政三处的一位官员表示“刚刚听说”，至于试点物业税，“南京没有接到上级的任何指示”。
这位官员告诉记者，与物业税有关的调研并没有在南京展开，“省里没有这方面的想法，因为中央一级还没有确定如何开征物业税，现在提试点为时过早。”而记者从上海财税系统内部了解到，上海起码在一年内都不可能试点物业税。据知情人士透露，早在今年初，国家税务总局曾经和上海有过关于物业税试点的接洽，“考虑到上海房地产市场比较成熟，国税总局希望上海可以先行试点。”
但上海政府方面表现得“并不热心”。
据了解，上海市政府决策咨询委员会今年的重大课题中就有物业税的试点方案。一个方案由上海地税局负责；另一个则委托给上海财经大学公共经济与管理学院胡怡建教授。
最终，上海地税局的方案并没有着手展开，原因在于“税务局方面认为时机还不成熟”；而胡怡建教授的方案虽然完成，但官方并没有组织有关讨论或论证。
据记者了解，早前上海在针对个人房屋转让进行的土地增值税征收试点过程中，并不那么顺利，征收地区的民众矛盾比较激烈。因此，“物业税试点需要更加谨慎。”
上述知情人士告诉记者，“上海政府基本持观望态度，要看北京或其他地方真正试点以后的情况。再说，从试点到正式开征不是一两年可以完成的。”新税种的开征要由全国人大审批，一些特殊城市开征的新税种也要由省级人大审批。所以，“在国家相关部委都未达成共识的情况下，上海不会先动。”
烫手山芋
十六届三中全会上提到的税改，如增值税、企业所得税以及个人所得税，无论复杂程度如何，都毕竟有一个明确的改革目标和可控的实施方案。惟有物业税的开征，在理论上有若干问题存在争议，实施层面上的细化也相当繁琐。
除了牵涉到房地产商的利益，物业税的开征和每个拥有住房的居民都密切相关，“试点不好，会让政府麻烦不断。”严锡忠律师说，这样的烫手山芋哪个地方政府都不愿意接。
胡怡建教授向记者分析了物业税在征收问题上的困境：税务部门不可能挨家挨户去讨物业税，这样征收成本太高。如果居民拒交或交不起物业税，是不是要有法律上的制裁措施？如果有，由谁来执行？
“对于价值变动的财产税，我国税务系统的征收执法水平还不够，从实施的角度说，物业税还不到试点的时候。”严锡忠分析说，“另一方面，房地产估价制度本身就是一个‘麻烦制造源’。”
按照财政部副部长楼继伟的公开表述，要对房地产实行按评估价值征税。严锡忠就此认为，怎样评估和由谁来评估是问题的关键。“评估体系的建立，是通过中介机构来建立，还是由国家税务总局来建立？”在严看来，这两者无论怎样抉择都不理想。
新税种的开征是一定意义上的立法行为，因为现阶段我国的中介机构还不是很健全，“如果税额的大小由中介机构来左右，一定程度上会削弱国家的税权。”此外，这样的中介机构究竟是由国家税务总局指定，还是纳税人指定？同样的房产，必然会因为寻求不同的中介机构，产生不同的评估结果———而这直接影响到居民缴纳的物业税税额。
但若不依赖中介机构，由税务部门担起评估职责，需要增加多少人力成本？因此，“评估的问题不解决，物业税试点也无从谈起。”
南京大学城市与资源学系教授黄贤金提出另一条解决之道，“可以针对某个地区3或5年内的房地产均值确定物业税税率，而不必每家每户进行评估。”
新房旧房
物业税主要是针对土地、房屋等不动产征收的税种，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随不动产的升值而提高。
财政部税政司官员曾对媒体表示，物业税开征之前，会对老的房地产采取过渡措施。财税专家也提出了几种考虑方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。
黄贤金教授认为，即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也难免出现不合理和不公允的现象。因为税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费，却反而会出现重复征收物业税的问题。
此外，因为牵涉到房改的进度，物业税的过渡措施将更加难以施行。因为在我国住房从实物向货币化分配的转化过程中，“本来就存在实物与货币分配的权力不均等。”
据公开数据显示，我国的住房私有化率中约85％的住房为公房转化为私有的。“中国的房地产市场虽然活跃，但商品房供给的总量在全部住房总量中占比较低。”胡怡建教授分析认为，因为真正的商品房普及率还不高，物业税如果只对新购商品房征收将会造成很大的社会不公。而有些产权不清的公房，居住者不可能愿意承担物业税。
国土资源部土地勘测规划院曾委托黄贤金教授进行物业税税率的调查测算，根据南京大学城市与资源学系以假设开征法测算的物业税税率为0.8％。假设开征物业税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟与物业税合并的税费(这里包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税，未将房地产税包括在内)为税基进行测算。
“根据测算可知，从2000年－2002年，初步预测的南京市人均物业税税负占年收入的比例在3％～9％之间，三年平均为5％，这一税收负担在合理范围之内。2002年南京市城镇居民的人均居住面积为26.5平方米，南京市区人口480.35万，市区房屋的单位面积价值按照2000元／平方米估算(新旧房屋综合平均)，则南京市区物业税税率为0.86％。”
黄教授建议，根据不同收入群体的住房水平及税负承受能力，制订差别性的物业税收政策。如对住房水平高的实施较高的税率，对于住房水平低的实施减免政策，尤其是廉租房、经济适用住房、普通住房等住户可以免缴物业税，以维护其住房权利。
中国税务学会理事杨卫华教授则认为，对于自用房屋，建议采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。在目前物业价值评估体系还未完善的情况下，可考虑采取房屋原值扣除30％作为“应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5％。
