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一、2004年是行业行业转变的时间窗
2004年的房地产行业是多事之秋，首先房地产是否过热的疑问一直困扰在着管理层，我们从整体分析，自2003年以前应该讲，行业总体是健康的。这其中住房分配货币化改革和全面开展住房按揭业务是中国真正意义上的房地产市场化进程的主要推动力。虽经众多的磨难，但2003年之前的房地产行业依然保持较高的景气度。房地产开发投资仍然是热潮不减，各项技术指标呈现良性发展的态势。
1、地产销售的快速增长带动房地产投资的增长，投资增幅为GDP增幅的2.6倍，远低于93年12倍。数字显示发展是是健康的。
2、截至03年底，各种房地产指标的比较显示当前房地产市场基本是健康的，销售/竣工比不断上升；空置/销售比不断下降；市场供求基本平衡。
3、国来看供求基本平衡；北京97年以来，房价稳中趋降；上海供小于求导致房价上涨明显；深圳供求波动较大，房价也相应有较大的波动。
4、从土地开发到成为市场有效供给需要2.5-4年时间；当前竣工增长量与销售增长量基本同幅度增长，意味着过高的新开工面积将导致未来供大于求发生变化。
二、2004年新的土地政策改变了游戏规则，宏观调控加剧行业的格局变化
1、土地紧缩政策的推进进程由松到紧，由浅到深。
2、未来一段时间将以消化存量土地为主信贷紧缩是一个循序渐进的过程；
3、信贷紧缩比土地政策的作用更直接、更明显；信贷紧缩对需求的抑制小于对供给的抑制宏观紧缩最直接的作用是供给的减少，但开发周期使得这种影响在未来两到三年体现；
三、土地成为宏观调控的重要手段之一后，2004年开始新一轮土地投资热潮涌动
1、分析一个市场是否过热，除了看基本的销售指标之外，投资/投机所占比例多少也是很重要的一个衡量指标；
2、投机行为将加速房价上升/下跌的速度；例如上海、杭州、南京等区域房价的过快增长带来了较高比例的投资者。过去几年房价年均涨幅4%左右，而04年一季度涨幅达到7.7%，且房价增幅过快的势头蔓延到全国十几个城市；
3、04年一季度房地产投资增幅过快，达到41%，而头两个月达到了57%的近年最高增速。土地政策是激发新一轮投资增长和房价上涨的根本动因；
四、地产类上市公司的研究分析
如上所述，2004年由于政策和其他因素的影响，增速有所回落，将增长20％——25%左右。过热地区的回调和中高档房的价格升幅放缓可能成为04年行业的主要特征。即使在行业发展速度放缓的前提下，因通胀预期房地产行业将会凸现一定的投资机会，因18号文和121号令催生的行业内的并购也会使得目标公司充满投资机会。
此外土地和金融政策对行业的影响较为深远：政府控制力强，行业壁垒提高，开发商集中度提高，上下游可选择性增强等行业竞争结构改变：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高。游戏规则改变，使得资金成为影响地产类上市公司发展的第一要素。有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大给遇。
房地产类上市公司04年的投资机会主要在于拥有便利的融资渠道，正在进行大规模、全国化布局的龙头公司和基于轻微通胀和局部资产价格泡沫假设下具有大量土地资源的开发区类公司。（未完待续）
机构时代.富贵花
2004年9月13日
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