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9月28日，国土资源部等五部门向国务院汇报了治理整顿土地市场秩序进展情况。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎强调，党中央、国务院三令五申，要实行最严格的土地管理制度，当前一些地方土地市场秩序存在的问题，损害了群众利益和国家利益，影响到国民经济的健康运行和社会稳定；要加大工作力度，依法严肃查处土地违法行为；土地市场秩序的治理整顿不能走过场，对违反党纪政纪、触犯刑律的，要移送纪检监察、司法机关追究责任，重大违法问题要公开曝光。
今年8月以来，国土资源部会同国家发改委、监察部、建设部、审计署组成10个督察组，由部委领导带队，分三批对全国31个省（区、市）土地市场秩序进行了督察。中国经济时报对这一问题也进行了大量的采访调查，其中一位对土地批租问题有长期而深入研究的专业人士向本报记者列法理、算细账，披露了土地批租的奥秘。
房屋拆迁需要变更土地使用权的必须依法取得土地使用权
首先应该看到，《宪法》和《土地管理法》、《房地产管理法》等国家基本法律对于出让或划拨土地使用权的规定是十分明确的，正如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定所指出的：“房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。”即：拆迁人必须依法取得拆迁范围的国家、公民及集体（包括外商）依法享有的房屋所有权和所占范围的国有土地使用权以后，房屋拆迁主管部门方可批准颁发房屋拆迁许可证，拆迁人才能实施拆迁。
第二，根据《民法通则》、《土地管理法》及其《实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律规定，一是房地产开发商必须以出让受让方式取得国家依法享有的国有土地使用权。如根据北京市当年基准地价规定计算，应向国家交纳土地出让金和城市基础设施配套建设费，也应向该范围内每户居民支付城镇拆迁费；二是国家建设用地单位必须以有偿划拨方式取得国家依法享有的国有土地使用权，并向该拆迁范围内居民支付城镇拆迁费；三是开发商必须以房地产转让、受让方式取得公民（房地产权利人）依法享有的国有土地使用权。
公民依法享有的国有土地使用权受宪法和国家基本法律保护，政府无权出让或者划拨给开发商或用地单位。开发商或用地单位必须通过协商以转让、受让方式取得公民依法享有的国有土地使用权。
因为划拨土地使用权范围内都有居民居住，所以不能无偿划拨。国家建设用地是指符合法律规定的四种用途，由国家立项，列入人民政府基本建设投资预算，由国家把城镇拆迁费拨给用地单位，再由用地单位拆迁时支付给每户居民。
计算的依据
这位专业人士称，他们对国有土地使用权地价款或总价值（基准地价×权属面积）流失的计算是根据官方公布的数据、基准地价以及有关法律和事实严谨得出的，特别需要强调的是，该计算取下限标准，是比较保守的。北京市人民政府发布的《北京市出让国有土地使用权基准地价》规定：
基准地价（每平方米用地）＝土地出让金×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋城镇拆迁费×调整系数
也就是说基准地价由土地出让金、城镇拆迁费和基础设施配套建设费三个部分组成，根据容积率及其修正系数和拆迁费调整系数的不同而有所变化，而国有土地使用权的总地价款就是：基准地价×权属面积。
同时，《北京市出让国有土地使用权基准地价》又将土地用途分为商业、公寓、住宅和工业四类，对此还作了具体说明，并依次由高向低分别确定了每一类土地出让金的平均值。
计算的步骤和方法
下面的计算就是根据北京市以上规定的公式、分类和标准取下限进行的：
1、根据北京市公布的1991年到1998年拆迁户总数（22万户）和北京市基准地价的规定计算出总的拆迁面积为：1100万平方米。
北京市人民政府发布的《北京市出让国有土地使用权基准地价》中城镇拆迁费计算方法规定：拆迁每公顷面积内住户为150户时，拆迁费为5900元／每平方米建筑用地（注：1公顷，约10000平方米）；住户为200户时，拆迁费为7800元／每平方米建筑用地。
北京市1991年到1998年危改立项划拨土地绝大多数都在市区人口稠密的黄金地段，所以统计计算时按200户（0．02万户）／每公顷土地面积计算：
拆迁22万户居民总的拆迁面积＝22万户÷0．02万户／1万平方米 ＝1100万平方米
2、北京某报1998年12月12日第四版“拆迁给钱”一文中报道：1991至1998年拆迁22万户其中私房占1／3。以此为根据统计计算出应当依法得到城镇拆迁费的被拆迁居民总户数＝22万户×（1－1／3）＝22万户×2／3＝14．67万户。
3、计算拆迁22万户居民，总拆迁面积为1100万平方米，其中私房户数占1／3时，私有房屋所占有土地使用权总面积＝1100万平方米÷3＝366万平方米。
4、住公房的14．67万户被拆迁居民依法应当享有的城镇拆迁费，统计计算总额为：586．7亿元人民币。
根据北京市出让国有土地使用权基准地价中，拆迁居民200户时，出让金为7800元／平方米，出让10000平方米土地使用权时开发商应该向200户居民支付拆迁费为：7800元／平方米×10000平方米＝7800万元人民币，每户居民平均为7800万元÷200＝39万元／户为计算简洁按40万元计算。14．67万户被拆迁居民应当得到的拆迁费总额＝40万元／户×14．67万户＝586．7亿元人民币。
5、房地产权利人（私有房屋）应当依法享有的366万平方米国有土地使用权地价款（基准地价×权属面积）总额为：366亿元人民币。
按基准地价中公寓用途二类土地出让金（每平方米2200元到3000元）的平均数计算即（2200＋3000）÷2＝2600元／平方米，且不乘以容积率修正系数（平均约为3）。如按土地出让金较高的商业用途一、二类土地或者公寓用途一类土地计算，乘以容积率修正系数，其最终出让金数额将远大于2600元／平方米。
评估转让土地使用权基准地价（现只计算土地出让金和城镇拆迁费，不计算基础设施配套建设费）＝2600＋7800＝10400元／平方米，这是一个大大低于实际价值的结果。为简化计算按1万元／平方米计算，7．33万户私房主应当依法享有的366万平方米国有土地使用权地价或价值总额＝1万元／平方米×366万平方米＝366亿元人民币。
6、通过计算危改立项批地（实际上是商业和公寓用途土地）与商业公寓用途批地的平均土地出让金之间的总差额，可以统计出国有资产流失的总额为：437．25亿元人民币。
首先，按照《北京市出让国有土地使用权基准地价》对土地用途以住宅、商业、公寓分类和实行不同的土地出让金标准，计算出三种不同的土地出让金平均值：
Ａ、住宅用途土地出让金平均值：
一类地（2000～2700）元／平方米
平均值＝（2000＋2700）÷2＝2350元／平方米
二类地（1500～2000）元／平方米
平均值＝（1500＋200）÷2＝1750元／平方米
一、二类地区平均值＝（2350＋1750）÷2＝2050元／平方米
乘以容积率修正系数3平均出让金＝2050×3＝0．6150万元／平方米
Ｂ、商业用途出让金平均值：
一类土地（3200～5400）元／平方米
平均值＝（3200＋5400）÷2＝4300元／平方米
二类土地（2400～3200）元／平方米
平均值＝（2400＋3200）÷2＝2800元／平方米
一、二类土地平均值＝（4300＋2800）÷2＝3550元／平方米
Ｃ、公寓用途出让金平均值：
一类土地（3000～4600）元／平方米
平均值＝（3000＋4600）÷2＝3800元／平方米
二类土地（2200～3000）元人民币
平均值＝（2200＋3000）÷2＝2600元／平方米
一、二类平均值＝（3800＋2600）÷2＝3200元／平方米
其次，再计算商业、公寓用途一、二类土地出让金平均值＝（3550＋3200）÷2＝3375元／平方米，乘以容积率修正系数3＝平均出让金＝3375×3＝1．0125万元／平方米。
第三，最后计算危改立项批地（实际上是商业和公寓用途土地）与商业公寓用途批地的平均土地出让金之间的总差额，即（1．0125万元／平方米－0．6150万元／平方米）×1100万平方米（出让土地使用权总面积）＝0．3975万元／平方米。国有资产流失的总额为：0．3975万元／平方米×1100万平方米＝437．25亿元人民币。
1100万平方米出让国有土地使用权总面积就是1991年到1998年拆迁22万户居民总的拆迁面积；容积率修正系数取3，是因为没有各宗地的数据，这是个保守的估计数。许多大公寓、写字楼的容积率修正系数远远大于3，如西城区金融街建设项目共占地近100万平方米，其修正系数都在5以上；东方广场的修正系数也大于5。
按照基准地价土地评估原则应取土地出让金的上限计算，如商业用途一类土地取值为5400元／平方米，二类土地为3200元／平方米，公寓用途一类土地为4500元／平方米，二类土地为3000元／平方米，而北京市1991到1998年立项批地的商业和公寓用途的高档建筑基本在交通便利的繁华黄金地段，所以，以上统计计算数据总额应该远低于实际总额。
计算结果：公私财产
总值1389．95亿元流失
根据以上统计计算：
一、住公房的14．67万户被拆迁居民依法应该享有的城镇拆迁费，统计计算总额为：586．7亿元人民币。
二、7．33万户房地产权利人（私有房屋）应当依法享有的366万平方米国有土地使用权地价或价值总额为：366亿元人民币。
三、通过计算危改立项批地与商业公寓用途批地的平均土地出让金之间的总差额，可以统计出国家土地使用权出让金的差价即国有资产流失的总额为：437．25亿元人民币。
以上三项相加（586．7亿元人民币＋366亿元人民币＋437．25亿元人民币）就是北京市1991到1998年的土地批租黑洞吞食的公私财产总值1389．95亿元人民币。
“六严禁”
加大治理整顿和管理力度
为全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，日前国土资源部就进一步加强土地供应管理的有关问题发出通知，要求加大对房地产开发用地的监管力度，提出“六严禁”。
严禁下放土地审批权；严禁任何单位和个人在房地产开发中以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得土地；严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、位置、面积、用途、方式和价格，插手土地出让；严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁以经济适用住房、集资合作建房名义取得土地用于商品房开发；严禁任何单位、个人与乡、镇、村、组签订协议，圈占农民集体土地进行房地产开发；严禁将国有划拨土地使用权以各种名义私下交易、非法入市用于房地产开发。
北京市一年来也加大了对土地市场秩序的治理整顿和管理力度，实行地价管理四级审批制，最近还要建立地价评审专家库，每年公示全部专家名单， 征求社会各界的意见。这些都向公开、透明、有序和有效率的土地供应市场迈进了一步。
