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在今年国家宏观调控风频吹、房地产业“降温”的背景下，房地产公司前三季度的表现引起不少业内人士的关注。据记者大致统计，今年房地产上市公司前三季度预喜与预忧的都有所增加，业绩分化趋势明显。
预增公司有所增加
据本报信息部统计，目前房地产板块前三季度业绩已经预增的公司达十余家，与去年同期相比增长50%左右。 10月12日率先发布三季报的金融街(000402)(相关,行情,个股论坛)（000402），以主营业务收入、主营业务利润、净利润及每股收益指标的同比大幅增长，继续焕发着地产龙头企业的风采；10月16日刚公布三季报的新上市公司华发股份(600325)(相关,行情,个股论坛)（600325），业绩也保持了较迅猛的增长态势。
此外，渝开发(000514)(相关,行情,个股论坛)（000514）借其凤天锦园高档住宅小区二期工程和长寿世纪新城项目一期工程，在下半年陆续建成并相继投入市场实施预售或销售，今年三季度首次预增；去年1-9月亏损的先锋股份(600246)(相关,行情,个股论坛)（600246）也借其亚运一期项目和新城国际一期项目将使公司第三季度实现盈利；光彩建设(000046)(相关,行情,个股论坛)（000046）今年第三季度有新楼盘推向深圳市场，因此今年亦首度预增；万科(000002)(相关,行情,个股论坛)（000002）在半年报提到“当期房地产结算项目的毛利率较上年同期有较大幅度提升，在未来这种变化则将更进一步强化”。
收入确认影响大
据统计，今年1-8月的房产价格仍持续13.5%的涨幅，房价稳中有升而成本基本未变，使得有竞争优势的房地产毛利率进一步提高，行业景气程度不减。
华夏证券研究所研究员张燕介绍说，房地产业一般属于周期季节性行业，一般的房地产公司营业收入与项目结算期关系很大，很多公司无法以季为单位平衡到单个报告期；其项目如在三季度或下半年确认收入，自然会推动业绩的快速增长。因此，房地产板块才会有盈利剧增的现象，但投资者应谨慎对待，不能简单地把上市公司的业绩数据用来作同比对照。
世茂股份(600823)(相关,行情,个股论坛)（600823）10月14日发布今年1-9月业绩环比预增100倍以上的公告，就相当引人注目———公司预计前三季度实现的净利润环比将增加10500%以上，与今年上半年度相比将增加100%以上。对于这一抢眼的增长数额，世茂股份证券事务代表俞峰解释道：公司今年前三季度的营业收入主要来源于湖滨花园项目的收益和上半年两个股权转让款项，这可以算是收获期的成果；并且去年同期实现的净利润仅为98.6万元，环比基数较小，因而倍数显得较大。
对此，张燕也分析认为世茂股份的湖滨花园项目逐年出售，连做了3年，到最近才做出最终财务结算，因此净利润猛增百倍。
预亏预降前赴后继
“有人欢喜有人忧”。在预增公司增加的同时，为数不少的房地产公司也出现了业绩大幅滑坡的迹象。目前上市公司业绩预告中预喜占了大部分，但在为数不多的预亏或预降公司中，房地产公司竟然也占了相当的比例。
如利嘉股份(600696)(相关,行情,个股论坛)（600696）日前预告三季度业绩同比将下降50%以上；由于公司上半年的每股收益仅为一分钱，而去年三季度公司每股收益也只有一分钱，这意味着公司今年1-9月的每股收益最多只有一分多钱。2003年度因资产置换变身为房地产公司并一举扭亏、今年前期也还盈利的中房股份(600890)(相关,行情,个股论坛)（600890），也已预告2004年前三季度业绩将亏损；ST吉轻工(000546)(相关,行情,个股论坛)（000546）因下属房地产企业销售收入急剧减少，预计前三季度将亏损1000-1500万元；10月18日，又有天宸股份(600620)(相关,行情,个股论坛)（600620）、ST鸿基(000040)(相关,行情,个股论坛)（000040）两公司预告业绩同比下降超过50%。刚公布三季报的ST兴业(600603)(相关,行情,个股论坛)（600603），每股盈利也仅有0.02元。
另外，还有相当部分公司虽然尚未发布预警公告，但其三季报业绩却难以令人乐观。如从未报亏、2003年度每股盈利尚达0.25元的深长城(000042)(相关,行情,个股论坛)（000042），今年中期已出现金额不小的亏损；天房发展(600322)(相关,行情,个股论坛)（600322）、运盛实业(600767)(相关,行情,个股论坛)（600767）等一批公司，从目前来看也正继续在业绩持续下滑的轨道上运行。
内扰外困造成滑坡
中房股份将亏损的原因归于确认的商品房销售收入较上年同期减少，及受本年中期计提国债投资减值准备影响，同时经营活动产生的现金流量净额也不乐观；利嘉股份继1998-1999连续两年亏损被ST后，再度在亏损线上挣扎。据悉，该公司原已开发完成的房产销售处于尾声，新开发项目则还未启动或实现销售；加上主营业务收入来源于低端住宅房产销售，毛利率与去年商业店面销售比出现大幅下降。ST吉轻工的亏损，则是源于下属房地产企业已开发完成项目的销售处于收尾阶段。
部分预降、预亏公司的经营状况恶化也与非市场因素有关。如中国证监会北京监管局给中房股份下达了限期整改通知书，可见该公司在法人治理、内部管理方面当存在诸多漏洞；该公司第一大股东中国房地产开发集团公司和第二大股东上海唯亚实业投资有限公司所持公司的股权，也因借款合同或股权转让纠纷而被司法冻结；所在地的工商管理局，还拒绝了公司在经营范围中增加“实业投资”的申请。一度入选上证30指数样本股、成为市场追逐热点的利嘉股份，其大股东、关联方纷繁复杂的股权关系和幕后灰色的资本运作，也投资者留下了很多悬疑或难解之谜。分析人士认为，房地产公司规模、背景等基础条件的差异和今年国家实施的一系列“降温”政策，是造成该板块业绩加快分化局面的主要原因，而且这种趋势还仅仅是个开始。
据悉，土地使用权交易的“招拍挂”及政府纷纷实施建筑施工低价中标政策，是房地产业今年尤其是下半年竞争日益加剧的主要原因，缺乏足够实力的公司毛利率迅速走低；加之部分公司报告期内施工任务不足、已建成项目的销售处于收尾阶段或未达到结转收入条件，而固定费用照常发生，更使相当一批从未报亏的房地产公司业绩出现明显滑坡。
专家预计，随着土地、金融市场的规范，如同进入完全竞争阶段的家电行业，只有那些资信好、专业能力强的实力派企业能生存下来并赢得更大的市场份额；与此同时，越来越多的资质较差的公司将被最终淘汰出局，而且这种两极分化的趋势正呈加快势头。
