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目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下：
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4．9亿人，到实现“全面小康的2020年，我国城市化水平将达到55％－60％，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人。在此期间约有3亿－3．5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。根据国外相应发展水平的经验、根据中国过去城镇居民住房改善的速度、根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从真实有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5．4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。还有，我国每年新婚家庭数在600万－900万左右，其中相当部分有购房需求；普通高校毕业大学生人数逐年增加，2004年达到280万人，这些人中的相当部分在未来3－4年内都将面临购房。
必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。2002年，全国城镇新建住宅面积5．98亿平方米。在住宅竣工面积中，有近一半的住宅项目是通过拆旧建新实现的。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。以北京市为例，2000年以来城市房屋拆迁总量为738．7万平方米，为24．9万户居民改善了住房条件。上海市10年累计拆除危旧房3800万平方米，250万居民通过拆迁改善了居住条件。2002年全国城市房屋拆迁总量超过了1．2亿平方米，接近当年房屋竣工面积的20％。2003年，我国城市房屋拆迁量为1．4亿平方米，约占当年竣工量的30％。
针对近几年一些地区在城市建设上急功近利，急于求成，不顾财政能力与发展需要，盲目扩大拆迁规模的问题，2003年10月，国务院办公厅下发了《关于控制拆迁规模，规范拆迁行为的通知》，2004年，拆迁规模得到有效控制，房屋拆迁规模明显下降。据对27个省（市）的统计，2004年上半年拆迁总量同比下降了56％。被动性住房需求的减少，使得市场需求释放的节奏放缓。但今后几年，仍会保持一定规模：一是国民经济和社会发展的需要。按照“十五”计划目标，我国国民经济预计平均每年以7％的速度增长，全国城镇预计将新建住宅27亿平方米，基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅；二是根据产业结构调整和城市规划的要求，许多城市仍有大量的危旧房屋、不适应产业发展要求和不适应城市发展的建筑物、构筑物需要拆除。
作者单位：建设部政策研究中心
