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11月1日晚，被热炒得沸沸扬扬的商业地产项目“巨库”和“第五大道”的投资商首创资产管理公司在翠宫饭店举行了新项目“白云生活广场”的产品说明会。会上，这个大牌国企的总经理杨晓斌不得不当众承认，“巨库”和“第五大道”两个项目运作比较失败。他表示，汲取了“血泪”教训后，首创资产管理公司“已经盯了两年”的“白云生活广场”将成为该公司商业地产运作的“范例”。
“巨库”成了“巨痛”
从杨晓斌的用词和语气可以明显感觉出，“巨库”在这位首创资产管理公司老总心中也称得上是“巨痛”。
相信关注过商业地产的投资者们对于“巨库”这个名字都不会陌生，因为很多人都曾经认为有着“首创”大旗、分割后最小仅为六七平方米的产权商铺会为他们带来安全、稳定的投资收益。而关注时尚的人们也不会不知道这个“北京首家新青年时尚卖场”，因为“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”的大幅广告在2003年5月至今年4月近一年的时间内，在京城各大媒体上曾经随处可见。
记者曾经在巨库包装、销售以及开业前后多次去过这个在安定门附近原“北京嘉信长城小商品批发市场”原址上变身而来的时尚卖场，其从火爆到没落的兴衰更替之迅速，简直令人有些目不暇接。原本地上三层、地下一层的商场如今冷冷清清，卖不卖货对于销售人员来讲似乎也是无关痛痒。
老百姓随口说一句“巨库完了”可能是轻描淡写，但是要让老牌国企的高层领导们公开承认失败恐怕就不那么容易了。但是，惨痛的现实使得杨晓斌当着媒体的面大声地承认：“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。”
虽然我们无法知道首创资产到底把多少资金“倒”进了巨库，但据内部人士透露，光是广告费就有“几千万”。
“血泪”造就杨氏定律
谈到原因，杨晓斌表示，公司在操作巨库项目时“经验不足”，当时简单地认为“这样好的地段、这样好的创意，不可能没有好的结果”。杨晓斌称，自己在住宅地产开发方面可能经验颇丰，但在商业地产方面算不上老手。住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题，而商业项目却不仅需要房地产开发知识，还需要在资本运营、商业经营领域专业运作。而目前很多商业项目却依据房地产开发的模式，考虑的核心是房地产的销售和赢利，往往在没有“市”或者不具备形成“市”的条件下，就开始盲目建设，以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，却不考虑后期经营问题。这样的项目，即使在销售过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。
通过这些成功和失败，“赔大了”的杨晓斌总结出了一套独有的“杨氏定律”：
第一，首创绝对不会再花大钱去做新理念的“先驱”。今后“我们只做成熟的项目，比如‘白云市场’本来就历史悠久、名气很大。我们不用再去从头艰难地培育它，而是要在现有的基础上帮它升级”；第二，尊重市场规律，首创不会再包租、包管理。当初，巨库销售时就是“太自信”，没有想清楚事后统一管理的难度（巨库曾经一度管理失控，原本市场定位较高，可卖的却是地摊货）；第三，要用专业的商业管理团队；第四，价格制定必须合理，不能让投资者对回报的预期过高。当初巨库的销售价格过高，售价高产权人定出的租赁价格必然也高，上述两者均超出了市场的承受范围；第五，旺铺是需要培育期的，投资者必须有承受能力。根据蓝景丽家的经验，杨晓斌认为，每一个市场都需要一个相当长的培育期。在初期，投资者很可能无利可图甚至是赔本，这在销售期间必须讲明。
亿元重塑白云广场
在遭遇了“巨库”和“第五大道”的“滑铁卢”之后，首创资产很久没再出击。此次，一向在媒体面前极少露面的杨晓斌痛定思痛，亲自出马替新项目“白云生活广场”宣传。杨晓斌称，“白云”是经历了失败之痛后的产物，经过了精密筹备，“我不服气啊！要靠它打翻身仗呢！”杨晓斌表示：“我之所以敢说不好的，是因为我相信‘白云’不会再出错。”
据了解，近期即将正式销售的“白云生活广场”的前身是东大桥白云市场，是蓝岛商圈知名的服装市场，后因市政改造，搬至朝阳路中段。首创资产拿下“白云”，并与专业白云商业管理公司合作，主要是想对其进行商业升级，并把它打造成为朝阳路的商业航母，该项目投入资金将高达亿元以上。
尽管杨晓斌表示出对新项目的坚定信心，但刚刚经历了加息的业内人士和投资者对此还是持谨慎态度，因为现在已经不再是“巨库”的“雾里看花”时代了。
业内人士表示，产权分割出售后很难统一投资人的意愿，如果硬要统一，必然涉及承诺投资回报问题。招租成功后，保持租户长期运营的成功，仍然需要大量的广告和促销，那么，费用的分摊也成问题。总之，这么大的项目要想全身而退、功德圆满还需要大量的工作。
