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本刊特约撰稿人 何晓晴/文
在国家宏观调控，紧缩银根的背景下，资金一贯吃紧的地产商们只能通过发行信托计划的方式来筹措资金。浙江广厦(600052)(相关,行情,个股论坛)(资讯 行情 论坛)走的正是这样一条布满荆棘的筹资之路。
2004年10月18日，中国银行业监督管理委员会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，表明该法规不日将正式发布。而浙江广厦(浙江广厦股份有限公司，600052)赶在该法规出台之前，频频推出信托计划，令市场一片迷茫。
信托迷局
2004年9月24日及9月27日，浙江广厦先后两次公告称，公司与中泰信托投资有限责任公司(中泰信托)签订了《浙江省景宁英川水电开发有限责任公司股权收益权财产信托合同》。合同约定：公司将持有的浙江省景宁英川水电开发有限责任公司(景宁英川)的股权委托中泰信托发行信托计划，信托融资金额约8000万元。令市场迷惑的是，公司没有公告此次信托融资的资金用途。
更令市场迷惑的是浙江广厦2004年7月5日和8月6日公告的另一项信托计划：浙江广厦为实际控制人的广厦(南京)房地产投资实业有限公司(南京投资)的三个股东——浙江广厦、广厦(南京)置业发展有限公司(南京置业)、广厦房地产开发集团有限公司(广厦房产)分别将拥有对南京投资的11950万元、9250万元、8800万元共计3亿元债权转让给上海广科投资有限公司(上海广科)。其中，浙江广厦、广厦房产及上海广科的法定代表人均为福布斯中国富豪榜上榜人物——广厦系掌门人楼忠福之子楼江跃。浙江广厦持有南京置业95%的股份，持有广厦房产44.45%的股份，持有上海广科51%的股份。
那么，信托计划如何实施呢？首先，上海广科将对南京投资的3亿元债权进行债权信托，信托期不超过3年，每个信托年度期满后由南京投资支付不高于7%的利息；其次，上海广科转让信托权益获得的资金将委托给信托公司，信托公司将该笔资金对南京投资进行股权投资，南京投资到期回购。
整个信托计划就像一座迷宫，存在许多让人迷惑不解之处。
一是有关信托计划的公告中竟然没有披露信托公司的名称，这违背了上市公司起码的信息透明原则。公司证券部人士称，公司已经和信托公司达成了意向性协议，但是哪家信托公司目前还不方便透露。
二是在浙江广厦董事会通过决议将3亿元债权转让给实施这一信托计划的上海广科时，该公司竟然还没有注册成立。公司在7月5日召开的董事会就通过了以上海广科为桥梁的这项信托融资决议，但上海工商局工商资料显示，该公司于2004年7月14日才正式成立，注册资本不过3000万元。也就是说，浙江广厦董事会决定让上海广科参与到这项金额高达3亿元的信托计划时，这家公司还没有诞生，直到10天后才正式注册成立。
三是该项信托计划始终在错综复杂的关联企业内部进行，但股东大会会议通知中没有说明该交易为关联交易，更没有提及关联股东回避表决问题，最终关联股东参与表决并顺利通过了这一议案。
浙江广厦为何不直接选择由信托公司发行信托计划，再将信托资金直接贷款给公司，而是选择了一个令人看起来眼花缭乱的信托计划呢？公司证券部人士表示，上海银监局和证监局已明令禁止银行和券商代销异地信托产品，而通过上海广科作为过渡就可以避免信托计划异地销售的问题，因为该信托计划将在上海发行。
事出有因
浙江广厦2004年7月5日和8月6日公告表明，南京投资之所以要发行3亿元的信托计划，是由于该公司目前正在开发的南京邓府巷项目与碑亭巷项目总投资达16亿元，资金缺口巨大。而事实上，浙江广厦资金缺口更大的是其造城项目——天都城。由于天都城的拖累，使公司在运作其他项目时不得不冒险启用信托融资计划。
早在1999年4月，公司掌门人楼忠福就规划在余杭星桥镇建造宣称总投资80亿元(2004年半年报预计总投资63.56亿元，开发周期长达6—8年)、常住人口达10余万人的杭州卫星城——天都城，并与盈华实业合资成立浙江天都实业有限公司(天都实业)，共同开发天都城，浙江广厦占股90%。
到2000年10月，天都实业虽与杭州市有关部门签署了受让星桥开发区6579亩土地的意向性协议，但并非浙江广厦已经购得全部土地，天都城在作价约2亿元购买了首期1500亩土地之后，截至目前，天都城拥有土地证的土地全部加起来也不过2000多亩。
2002年7月1日，国家土地招标政策正式实施，规定经营性用地必须公开招标。随着国家政策的改变，原有的土地购买意向不具备法律效力，必须全部挂牌竞标，这对天都城的二期开发造成很大影响。
事实上，2003年7月8日，杭州市余杭区政府已作出决定，收回已协议出让的85宗共计4203.96亩经营性用地，退还27家房地产商已缴纳的5.2676亿元土地出让金，并承担其同期银行利息近2000万元，再补偿给开发商10%的前期财务费用。此次被处理的，就包括浙江广厦的母公司广厦建设集团有限责任公司(广厦集团)预计投资63.56亿元打造的余杭天都城项目。应该说，这对广厦集团是一个不小的冲击。
除了后续用地的难题，交通问题也成为天都城的瓶颈。首先是杭州地铁线路的变更对天都城造成重大不利影响。据了解，原来杭州地铁规划有两条线，浙江广厦当初宣传说，二期地铁将从天都城附近通过。但是，国务院2002年已暂停了杭州地铁申报项目。有业主反映，“当时杭州人预定天都城的房子就是冲着地铁来的，现在地铁没了，好多人要求退房。”而目前建设中的杭州城市轻轨也不经过天都城。
正因为置业者对天都城的前景并不看好，2004年半年报反映出楼盘预售遭遇障碍。报表显示，公司经营活动产生的现金流量净额为-9211.14万元，而一季度为-6548.50万元，资金入不敷出的情况在进一步加剧。
而楼盘预售不理想，又打破了公司原有的施工计划。比如拟投入金额6.4亿元的香榭花园，原计划于2001年12月开始土建施工，2004年12月底前全部竣工，2005年底前销售完毕。而公司称由于征地拆迁工作缓慢，致使项目主体的开工推迟，至2003年底尚有23942.18万元土建施工未能完成。
捉襟见肘
目前，天都城开发项目进度的迟滞成为浙江广厦的一块心病，其中最伤脑筋的是资金捉襟见肘，疲于应付。
当前，天都实业资产负债率高企，至2004年3月31日，天都实业资产总计93075.56万元，负债总计79255.31万元，资产负债率高达85.15%。浙江广厦原先的如意算盘是，一期50万平方米房子售出后，至少能回笼8亿—10亿元资金，但至2004年6月30日预收账款只41451.98万元，回笼资金大打折扣。
由于原先预料不到的新问题接踵而至，致使天都城项目迟迟不能进行大规模开发而连年亏损。截至2002年12月31日，天都实业净利润亏损1260.99万元。而2003年初，楼忠福亲手将18万元奖金递到原为集团行政副总裁后主抓天都城项目的郑某手上。
按理说，重奖之下，天都实业的经营应有所改善，然而，到2003年12月31日，天都实业净利润亏损增加到2840.57万元。不仅天都实业，浙江广厦整体亏损也呈加剧之势。2004年上半年，公司净利润亏损2373.22万元，每股收益-0.049元，而且预计下一报告期将继续亏损。
为了解决资金缺口问题，浙江广厦及其子公司穷尽了所有的筹资办法。
一是早在2003年年底，公司就已通过转让所持杭州国商地产投资有限公司48%的股权而获得1.98亿元，用来投资开发南京邓府巷和杭州天都城项目。
二是保证担保借款。2004年4月28日，公司召开四届十二次董事会，审议通过了公司为控股子公司天都实业向中国农业银行申请授信1.5亿元提供担保的提案，另外， 截至2004年6月30日，公司和中国南京国际经济技术合作(集团)有限责任公司为公司控股子公司南京置业向福建兴业银行南京分行借款3000万元提供保证担保；公司为南京置业向交通银行南京分行借款4000万元提供保证担保，向中国农业银行南京市新街口支行借款3500万元提供保证担保等。
三是抵押担保借款。截至2004年6月30日，公司由广厦集团以房地产作抵押提供抵押担保，从中国农业银行东阳市支行取得4500万元借款；由控股子公司天都实业以130亩土地使用权作抵押提供担保，从中国工商银行杭州市众安支行取得5000万元借款；由天都实业以360亩土地使用权作抵押提供担保，从中国工商银行杭州市众安支行取得12000万元借款；由公司的股东东阳房地产开发有限公司(东阳房产)开发的房产项目土地作为抵押提供担保，从中国工商银行东阳支行取得借款3000万元等。
四是财产抵押借款。公司控股子公司南京置业的控股子公司广厦(南京)房地产投资实业有限公司(南京房产)，将宁玄国用(2004)第03133号《国有土地使用证》项下面积为17443.4平方米邓府巷项目开发用土地使用权抵押给中国经济技术投资担保有限公司，由其委托中国建设银行江苏省分行营业部，向南京房产发放委托贷款11000万元；公司控股子公司南京置业以雨花台西路面积4783平方米土地使用权和雨花台西路121号面积为15481平方米土地使用权评估价值4000万元作抵押，向交通银行南京分行取得借款4000万元等。
五是其他单位为公司提供担保借款。浙江新湖集团股份有限公司为公司借款5000万和2000万元提供担保，广西北生集团有限责任公司为公司借款7000万和5000万元提供担保，杭州回音壁集团有限公司为公司借款3800万提供担保。
由于借款大量增加，公司流动负债如牛负重。至2004年6月30日，流动资产为261797.95万元的浙江广厦，流动负债达252602.26万元，流动资产负债率高达96.49%。就一般企业而言，其流动负债比率为2∶1为正常，也就是说流动资产在流动负债的两倍左右比较合适，而浙江广厦大大偏离了正常的负债水平。但即使如此，也无法解决公司现在面临的地产项目的资金短缺问题。
“祸”不单行
对浙江广厦来说，更为不利的是，2003年5月开始，建设银行总行规定禁止向以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的企业贷款。而浙江广厦的主要贷款正是来自建设银行。2004年，中央又推出宏观调控措施，信贷紧缩，对房地产行业影响巨大，几令所有的地产公司资金吃紧，浙江广厦当然也不例外。
而银行有关方面透露，因高档住宅小区项目风险较大，一般不会轻易放贷。在这种情况下，地产商只能通过发行信托计划的方式来筹措资金。
现在的问题是，因为很多高档住宅开发商正陷入资金断流的困境，不只是浙江广厦，不少房地产开发商都往信托筹资这一条道上挤。来自银行部门的消息透露，目前市面上发行的信托产品中，有60%都是为高档住宅集资的房地产信托项目。这已经引起监管部门的注意。
中国银监会有关负责人今年4月曾表示，信托投资公司要严防违规风险，密切关注股市和房地产等高风险领域的风险控制。而《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》出台之后，对地产信托产品必然要严加管理。这对资金缺口达几十亿元的浙江广厦来说，似乎不是什么好消息。
在浙江，除天都城项目外，广厦系掌门人楼忠福的另一大手笔正浮出水面——浙中腹地一个将容纳20万人口的新兴卫星城项目已经开始运行。而早在2001年底，广厦一举中标的与东阳市相邻的义乌市江南生态园区工程，项目规划占地面积6.5平方公里，预计总投资超过20亿元。广厦集团将这两个规划项目连为一片，形成一个13平方公里的区域，要打造一个浙中腹地的新兴城市。楼忠福说，“在未来10年内，仅以广厦的资本实力，在经营城市方面可以撬动500个亿。”
楼忠福把广厦系的目标定为：到2010年，成为在国际上有较强竞争力的企业，在3年内成为全国民营企业前3名。
而实际上，三年时间过去了，楼忠福的得意之作天都城完成投资尚不到10%，但预定开发工期已过了将近一半。如此看来，他的宏伟蓝图能如期实现吗？
