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岁末年初，人们总要回顾上一年，展望新一年，其形式多种多样，有过年的形式、有发奖的形式，而经济学家最喜欢的形式是用一堆理论来预测未来，其实这也不过是一种形式而已，生意人千万不要过分相信这些预测的结果———过分相信一定会赚不到钱的。
我与经济学无缘，预测的水平自然远不如经济学家。但在猴年开始之际，我也凑个热闹，为北京的房地产做些预测。
在我所有的言论中，我从来没有讲过房价的涨跌。我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说房价要涨还是第一次。
理由有四：
1、北京市政府从2003年12月3日市长办公会以来，因为有新的土地政策要出台，所以立项、规划、土地一律停止审批。2004年1月9日正式下发文件停止审批，什么时候开始审批还不知道，一晃两个月就过去了，一年的1／6就没有了，出现了供应量的断档。新的土地政策的出台，所有经营性的土地都要公开的交易。北京真正在政府土地储备中心手中的土地不多，大部分都在大的房地产商的手中，政府就是下决心要让他们拿出来。虽然要真正拿到政府的手里还得有一些时间，但这也会形成2004年新增房地产项目的断档期。在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。
2、北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目，在新的土地政策出台之后才恍然大悟，发现把庄稼种在了别人家的地里，土地的产权还不是自己的。这样的项目在北京为数不少，政府可能还会给这样的房地产一个宽限期，但几千万、几亿甚至几十亿元的出让金是迟早要交的，这些房地产商本身没有这么多的钱，银行又“嫌贫爱富”，而且现在明文规定不能贷款交出让金，预售又不具备条件，他们只有两条出路，一是在政府的宽限期内，把项目公司卖出去；二是超过政府的宽限期土地被政府收回。除此之外没有第三条路可走。这两条路都需要时间，在2004年形成有效供应量的可能性不大。这也是北京房价上涨的原因。
3、房价的上涨还有很重要的因素，就是宏观的政治和经济环境。政治的稳定和经济的增长是房价上涨的重要因素。
4、最重要的是北京房地产的租金回报率太高了。房地产市场的租金回报率相当于股票市场市盈率的倒数。这“两率都是反映房价和股价高低的重要指标。北京房地产市场的租金回报率是其他国际化大都市的两倍左右，太高了。所以，房价上升，租金下降，租金回报率才能回到正常的水平。
土地公开交易的“狼真的来了！”
2002年4月份国家出台文件说，所有的经营性土地从2002年7月1日起都要公开的交易，“狼来了！；2002年7月4日北京市下发了33号文件，开了四个口子，让一些房地产商长出了一口气，放松了。2003年3月底之前不在33文件开的口子之列的土地要与政府签定出让合同，“狼又来了！；2003年3月底到了，又遇上非典，签定出让合同的期限又延后了，一些房地产商又长出了一口气，彻底的放松了。现在，北京市政府又要出台“33号文件的补充规定，许多房地产商都说政府不会“一刀切，“狼不会来了！。我问了在全国做房地产的万科总经理郁亮，他告诉我，他们手中的四块地已经被别人竞标拿走了。也是在全国做房地产的阳光100的董事长易小迪告诉我，他们做房地产的城市都是实施“一刀切的土地公开交易政策。看来这次北京土地公开交易在2004年一定会实施。土地公开交易的“狼真的来了！。
房地产开发成本大幅上升
1、土地的成本将上升。本来市场中的价格与交易方式无关，而与供求关系和人们的预期有关。但北京目前在土地储备中心手中的土地太少。绝大部分的土地是有立项或规划意见书，在房地产公司的名下。要能拿到市场上公开交易还要一段时间。2004年北京的土地的供应量将十分的有限。无论采用何种交易的方式价格都会上涨。天津顺弛拍卖时已高出市场两倍的价格拿土地，只能说明北京目前土地的供应量太少了。
2、钢材这个市场我不懂，但我们建外SOH O用钢量比一般的楼房要多，一般的楼房75k g／m 2钢筋，而建外SO－H O要110k g／m 2钢筋，所以我对钢材价格的波动比较敏感。从去年年中的2700元／吨，现在已经涨到了3900元／吨。我问了一些对钢材市场比较了解的内行，他们说还要涨。我也说不出涨的理由，也说不出不涨的理由。也不知道什么时候是个头。
3、拆迁成本不断上升。现代城对面的金地花园，前年我问他们的老总什么时候把沿长安街的房子拆完。他们告诉我，过了年，停了暖气。今年又快停暖气了，可还没见动静。我又问他们出了什么事，他们告诉我现在拆迁可难了，从4600元／平方米的拆迁补偿费，谈到6000元／平方米，现在快奔10000元／平方米去了。北京市场的拆迁费，房地产商要做好翻番的思想准备。
4、土地产开发过程的其他收费，根据以往的经验，越减越多。减的项目多，金额少。新增加的项目少，金额大。是变相的涨价。房地产开发盖的章越来越多，多到几百个章，每个章都与收费挂钩。土地的公开交易可以把一大半的章取消了，但开发商不要寄希望收费会减少，减少了收费这些部门也不会干，土地公开交易也实施不下去。
5、房子建造过程中最廉价的是劳动力的成本，与发达国家根本就没有办法比，几年前，拿我们工地的工人工资与纽约工地工人的工资比，是人家的几十分之一。而且人家每天工作六小时，我们工地工人工作八小时以上。就这拿着人家几十分之一的工钱，还常常被拖欠、被克扣，一直要到总书记和总理帮助解决的地步。今年很多地方一开始出台民工工资必须每月发放的新规定，民工工资不能再拖欠了，劳动力成本只能越来越高。
