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11月8日，中国农业银行与万科签署了《银企合作协议》，农行向万科提供总金额人民币46.9亿元的授信额度，同时核予万科60亿元楼宇按揭额度。此次合作创下两个之“最”，既是农行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信，又是万科接到过的最大一笔银企合作单子。在现在国家宏观调控、土地市场全面走向公开交易和银行突然加息的特殊背景下，这次银企合作显得颇为抢眼。
首都经贸大学房地产教研室主任邢亚平教授指出，这是一个非常重要的市场信号。随着房地产市场的全面规范，今后的房地产企业要想在市场上立住脚跟，就要靠运用战略性银企关系取胜，优者将愈优。如果说8·31是政府用强硬手段促成的房地产企业的大分化，那么接下来在淘汰赛中存活下来的企业里将开始第二次分化，资源向优秀企业集中，这种马太效应和集中的趋势在未来会越来越明显，对大的企业集团来讲确实是有利的机会。用中国国际金融有限公司董事李弘女士的话讲，房地产业加速进入了一个“你越有钱就越有钱”的时期。
马太效应引起二次分化
农业银行对这次银企合作非常乐观，称通过这次合作，农业银行会在调整客户结构、扩大优质房地产信贷市场份额、提高综合收益等方面创建示范效应，“积极拓展优质客户，加大劣质客户退出力度”。农业银行房地产信贷部副处长江航事前曾表示，对中国房地产行业的远期发展仍然充满信心，将抓住国家政策和市场结构调整的有利机会，在优化结构中继续推进房地产业务的发展。
而在争取房地产投资上有所作为的大企业集团决非万科一家。前不久，华远集团总裁任志强和万通集团董事局主席冯仑联手对外发布消息说，他们将非常郑重地在12月2日对投资者公布一个“2004年中国房地产市场年度报告”。任志强称，这个报告主要是给投资者看的，而且要用数字和事实“全面更正各界对中国市场的认识”。其用意很明显，虽然华远和万通等企业目前尚无万科这么大的融资动作，但也在极力拓展融资渠道。业内人士认为，在普遍实行土地挂牌出让后，房地产企业无论是拿地还是开工新项目，都需要大量真金白银，银根缩紧造成的压力自然加大，这些大企业在开展多元化融资的同时，自然会继续争取更多的银行信贷空间。而且，他们的优势是显而易见的。
邢亚平表示，就8·31而言，政策的执行力度决定了房地产业分化与集中的程度，这次不像过去那么有弹性，中央非常坚决、态度非常强硬，一刀切下来，只要迈不过土地这个门槛企业就出局了，即使有的企业由于前期运作了一部分资金，可能还会以股份的形式留在这个行业里面，但是已经不以他为主整合资源了，基本上就是一个出局的状态，这是一个以土地招拍挂为节点的政策性出局。
在活下来的企业里现在又开始第二次分化，主要表象就是资源向个别企业集中，也表现为企业之间的兼并重组。万科属于一种典型的资源集中，这种集中的趋势在房地产业未来会越来越明显，对大的企业集团来讲将是一次机会，马太效应非常明显。这次分化和前一次性质有着本质上的不同，前一次是政策性分化，而这次是市场原因引起的市场性分化。
而对其他中小企业来说，由于房地产和其他的行业很不一样，是个资源型的行业，所以只要通过了8·31的土地清理大限，有了土地就有了整合资本和其他要素的能力，虽然大企业“优胜”，但中小企业“劣汰”也不太容易。在中国，只要拿到了土地，轻易就不会出局。
银企合作进入新境界
对近期土地市场化运作以及一系列政策出台后房地产企业运作的困境，北京世邦魏理仕董事总经理郑春光做了一番详细的描述，8·31之后北京所有的土地都要进行公开的招标拍卖程序，这要求北京的开发商有很强的金融背景，而且银行根据政府的要求，不能再给开发商购买土地的时候的资金进行任何贷款，并且招投标程序上要求开发商的付款进度在十分有限的期限内完成。房地产开发企业的自有资金的规模也从20％被要求提高到35％以上。另外，政府也禁止施工单位对房地产建设项目垫资，房地产企业依靠工程垫资这一部分资金来源也被掐断了，从2004年7月份开始，政府又出台了新的政策，要求开发商必须支付百分之百的土地出让金之后才能得到销售许可证，取消了预售行为。这样，就在另一方面更加强了政府对于开发商在销售上面的管理，特别对一些中小型的开发商而言，就不再可能采取通过预售回款进行滚动开发的方式运作地产项目了。个人购房贷款本是开发企业通过预售来回笼资金的重要保障，现在这方面规定也严格起来，整个房地产开发链条就全部变化了，各个节点上都大大增加了成本要求。
在现在的情形下，银行贷款在房地产企业资金来源中的比例虽然比宏观调控前下降了一些，但是银企之间的依赖关系还是存在的，人们新开拓的其他融资渠道有的不成熟，有的融资成本比较高，而虽然银行最近做了小幅加息，但企业在多渠道融资过程中成本早上去了，小幅加息不会改变从银行融资的急迫性，建立一个战略性银企关系是每一个大的企业集团都要解决的问题。
而对银行来说，土地公开交易降低银行在房地产领域的风险后，与一些全国性的品牌房地产企业扩大合作规模也有相当的吸引力，为银行不再零敲碎打的来评价一个一个的项目和一块一块的土地，而是把握住一个在全国范围内具有相当土地资源储备、有项目运作能力、有专业化水准和市场把握能力的企业，然后整体评价出一个信用度，决定综合贷款额度，这样避免了银行在超出自身专业范围去评价某个楼盘项目风险的难题，通过房地产品牌企业规模化带来的收益和整体运营带来的品牌效益、无形资产来保证自己的贷款收益，从某种意义来讲比分别给几十个项目贷款相对来说风险要小。
农业银行房地产信贷部副处长江航更表示，能够与国内实力雄厚、运作规范的房地产企业有更多合作，有利于降低银行的流动风险，改善资产负债的期限利润。所以，战略性的银行和品牌企业的合作将会成为一个趋势。
二次分化有利于市场良性发展
对于房地产业暗流涌动的的二次分化，业内人士认为，我国目前有三万多家房企，平均规模每年年均开发面积不足2万平方米（2万平方米在北京不过是一栋中型住宅楼），房地产企业重组有利于整个行业的良性发展。
中国国际金融有限公司董事李弘表示，现在不像过去通过关系竞争就可以决定胜负了，竞争主要在专业层面、实力层面、人才层面展开。而资本是追逐利润的，人们总说获取资本有很多的技巧、很多的模式，这些不是不重要，但更重要的是资本有逐利的本质特征，所以有很好的商业的模式、很好的发展前景的品牌企业会很快进入资本视线，成为其主动追求的对象。
在记者采访的过程中，有小开发商表示，市场上出现一些垄断是自然现象，有好的资源、团队、管理、金融，各方面都有优势，当然会有垄断性了。至于垄断后会怎么样，到时候自然会出现新的游戏规则，像微软这样的企业毕竟只有一个，而且也难脱官司。现阶段，资源集中对市场来说还是一件好事。
邢亚平认为，现在市场竞争的层面在发生变化，不再比拼认识乡长还是市长，比拼的是产品创新能力、对市场的把握能力。从产业发展的角度来讲，资源集中是一个必然过程，无论政府力量还是市场力量都会形成这种马太效应，这是市场成熟到一定程度自然会产生的壁垒，因为房地产地域性强、产品异质性也强，产品非常容易差异化，因而房地产不太容易出现垄断。
