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■地方产业聚焦■本报记者 韩清华 赵振宇
今年来，成都房地产市场房价上涨、钢材涨价、地价上升以及人们对购房预期变化等因素影响，使老百姓购房热情高涨，短期内消费需求爆发性增长，房地产市场“过热”的争议成为人们关注的话题。成都市的房地产市场目前状况究竟怎样？11月5日，成都市房地产形势新闻媒体座谈会上，成都市房产管理局特别组织相关部门对今年前三个季度的房地产市场进行了分析，成都市房管局局长周鸿德、市场管理处处长赵江明博士、产业规划与住宅发展处处长杜文通过详实的数据对成都市房地产市场的发展做出了判断和预测……
成都不会出现楼荒
成都市房管局认为，下一阶段房市供应将因三方面因素呈现适度放大趋势。这三个因素分别是2003年大面积新开工商品房将陆续投放市场，今年计划立项报建项目大幅增加，面向社会公开发售的经济适用住房将增加。
统计资料显示，2003年成都商品房新开工面积为1310．30万平方米，较2002年同期增加420．15万平方米，总量为历年最高水平且有大幅增长。但是，受资金压力和土地清理部分开工项目停工待建等政策影响，这批新开工面积投放市场进度缓慢。现在随着土地政策解冻，以及开发商为尽早收回投资而加快投入的心理驱动，这部分房屋将陆续具备上市条件投放市场，从潜在供应转化为现实供应，扩大商品房市场供给总量和规模。同时，今年1至9月商品房计划立项报建面积比去年同期增加472万平方米，这些项目也会在2005年形成现实的商品房市场供给。
从成都市商品房现房销售情况来看，销售面积自5月同比增长18．1％回落至9月负增长9．0％，表明商品房消费需求增速放慢，前期市场爆发性增长态势不复存在。
针对流行于市面的“楼荒”说，房管局有关负责人提出不同意见。政府也绝不会让成都房市出现“楼荒”。成都市政府决定扩大公开发售的经济适用房建设规模，由年初计划50万平方米调整为100万平方米。目前批复的26个项目中，总建筑面积为115万平方米，建成后将根据市场形势适时适量推出，以达到缓解供给压力、平抑房价的目的。根据市场具体情况，也不排除政府通过缩小旧城改造规模减少住房需求的可能。
房价涨幅将有所回落
从成都市商品房现房销售情况来看，5－9月销售面积同去年同期相比增幅逐渐下降；从五城区（含高新区）商品房合同成交情况来看，3－9月各月销售面积同比增幅也体现了这一变化，而且从三季度商品房和二手房销售绝对量来看，也呈下降趋势。
商品房供给量会适度放大，商品房消费需求增速放慢，前期高涨的消费热情逐渐恢复正常，商品房市场消费需求渐趋理性以及明年旧城改造规模缩小的影响下，商品房供不应求的矛盾将逐步缓解。与此同时最终取决于供求关系的商品房价格涨幅将有所回落。
成都市房管局官员告诉记者：明年成都市的商品房将集中上市，供求矛盾大幅缓解外地人已成为住房消费的主力军，达47．59％房价涨幅受供求关系影响将有所回落。
住房需求潜力还有空间
1至9月，成都五城区以外的外地人购房占商品房销售面积的比例达到47．59％，比去年全年增长近7个百分点。30岁以上的购房者购房面积占商品房销售总面积65．9％。数字说明，外来购房者和住房改善性需求已经成为促进成都房市需求增长的主要因素。
成都市房管局表示，目前这两种需求市场潜力十分巨大，将确保支撑成都房市不出现需求“断层”现象。随着城乡一体化的不断发展，到2020年成都市约有314万新增城市人口需要解决住房问题，需住宅105万套，约1．05亿平方米。
另一方面，从有效需求测算，2003年底成都市区共有152．60万户家庭，假定每年有5％的家庭每户增加20平方米的改善性住房需求，每年带来的住房需求为152．6万平方米。这个需求是客观存在的。
在此基础上，房管局进一步论证：以自住为主的需求结构保证了成都房市需求的真实性。抽样调查分析，成都市投资性购房的比例为11．3％，其中9．5％用于出租转化为实际需求，容易产生泡沫的购后再出售房屋的比重只有1．8％。对22个近年上市楼盘房屋出售后使用情况的抽样调查显示，空关面积比例只占7．92％，空关套数比例只有7．69％。
这一判断表明，成都市房管局认为“房价还有一定空间”，这既是房地产业发展需要的空间，也是地方经济发展需要的空间。“对购房者来说，房价下跌并不比房价平稳上升更好。”有关人士表示“一旦房价下跌，意味着地方经济滑坡，从长远和整体看对城市的每一个居民都是不利的。”
