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时下，在各方人士的大肆鼓吹下，“房价必定上涨”、“我国房价继续上涨不可避免”的论调广为流传。笔者以为，此类论调实属大谬，其所恃理由无一成立。
房价会“永远”地上涨吗？
善意地理解，所谓“上涨论”是一个事实判断。然而，“事实判断”必定是对过去所发生的事实的判定，对于尚未发生的事情，既然没有发生，就无从“判断”起，也就是说，无论在过去房价是如何地大涨，都不能断言未来的房价必定上涨。第二，这是一个价值判断，通俗地说就是“客观规律”。波谱指出，否证一个“客观规律”、只需要一个反例就够了，各国市场上，房价在相当长的一段时期内“跌跌不休”是屡见不鲜的事实，可见，“上涨论”也不成其为“客观规律”。
当然，鼓吹“上涨”论者会争辩说，“房价必定上涨”是在目前中国的“特殊国情”
里的必然结果。其所恃的理由，大抵包括“土地稀缺论”、“地价推动论”、“收入上升论”三种论说。
“土地稀缺论”是一个极易混淆视听的论调，大意是说，土地是稀缺资源、且是不可再生资源，在长期内，可用于建房的土地只会越来越少，所以，房价的上涨是必然的。
这种解释似是而非。第一、天底下的经济资源，无一不是稀缺资源，近几年来，比如手机、彩电等等商品的价格就是一路下跌，难道它们就不是稀缺资源造的？第二、所谓土地“是不可再生资源”也不是绝对的。土地可否“再生”依赖于土地价格，比如香港就已填海造地5000多公顷，超过1/4 的港人居住在填海区内。现实的例子是，在弹丸之地的香港，1997年以来房价下跌一度超过70% ，可见“土地稀缺、不可再生”根本不成其为“房价必定上涨”的理由。
与“土地稀缺论”紧密相关的就是“地价推动论”。其逻辑是，在长期内，土地价格呈上升趋势，必然推动房价上涨。土地支出固然构成商品房的主要成本，但是，一个为人所误解的看法是———价格是由成本决定的。需指出的是，产品价格与成本并没有必然的因果关系，如果成本加成可以确定最终价格，天底下将没有亏损的企业，更重要的，如周其仁先生的一个伟大的洞见———“没有竞争、将不知成本为何物”，若是中国的土地市场真正充分竞争，则土地价格也并不一定“必定上涨”。
至于“收入上升论”、或曰“经济发展论”，更是荒谬。其大致是说，自打改革开放以来，居民收入不断上升，由此拉动房价上涨，同时房价上涨也将促进经济发展。事实是，价格是由供需决定的，与收入毫无关系！若是这一逻辑成立，则任何商品都应该拜收入上升所赐、价格统统上涨，可事实却是，近些年来，无数的消费品价格无不长期下跌，何以房价就偏偏“必定上涨”呢？
若说价格波动与经济发展之间存在联系的话，房价的持续上涨，将压缩对其他产品的需求，这对经济的损害是不言而喻的。
至于这些年房价为何上涨，主要理由就是，土地供应的一家垄断及“非饱和供地”
政策的推行，人为造成了市场短缺。规范意义上的市场，必须是要素市场和产品市场都充分竞争，只要存在垄断势力，“交易”就不成其为公平交易了，而成了一个财富的转移过程：垄断势力必定会通过压缩供给，向买方索要更高的价格，貌似“自愿”交易的背后，是财富从买家到卖家的不平等转移。事实上，在今天中国的房地产市场上，就正在上演一场轰轰烈烈的财富转移游戏：源于地方政府的“非饱和供地”，人为扭曲了供求关系、致使房价一路飙升，开发商及其背后的利益群体遂以高价为媒介、以市场的名义，堂而皇之地把百姓多年的积蓄一卷而空。
以上论说，近乎常识。为什么“上涨论”偏偏言之凿凿呢？鼓吹“房价必定上涨”的大致有三种人：开发商、行业主管部门、“经济学家”。由此可见，“上涨论”的鼓吹者，无非是受利益驱动的缘故罢了。
□苏振华（浙江大学经济学院博士后）
