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9月末以来，华侨城(相关,行情,个股论坛)A(相关,行情,个股论坛)(相关,行情,个股论坛)（000069，下称华侨城）大股东高调增持公司流通股的举动引人关注。9月24日即“9·14”行情顶峰，控股华侨城68.6％股份的华侨城集团公告，将投入2亿元增持华侨城A股。增持很快付诸行动，到10月18日该集团已通过深交所集中竞价增持华侨城1060.0043万股，持股比例增至69.18%。
作为绝对控股股东，华侨城集团投入数亿资金增持旗下上市公司流通股，在沪深两市尚属首例。对于此次增持的真实目的，市场里赞誉和疑虑并存。
华侨城“主题公园＋旅游地产”的主业构架独树一帜，而且别具一格：宣称以旅游为惟一主业，地产项目却贡献高达八成的利润。眼下，华侨城正在着力经营深圳“东部华侨城”和北京世纪华侨城项目，并在迪斯尼和环球影城可能退出上海的情况下，谋求在上海开建主题公园，以期在全国一线城市全面复制“旅游＋地产”模式。
某些研究报告的华侨城股价低估论和大股东两年不减持流通股的承诺，为投资人描绘了华侨城未来至少两年的增长前景。那么，华侨城的市值是否被低估？华侨城集团增持意欲何为？如何看待主题公园在中国的产业前景，以及华侨城独特的“旅游＋地产”模式的可复制性？“波托菲诺”样板
11月4日晚，联合国国际文化交流与协调委员会总干事长RichardJordon在深圳为深圳4个房地产项目颁发联合国国际文化社区奖，以表彰他们在中国城市社区文化建设中取得的成就，华侨城占70%权益的“波托菲诺”项目获颁“国际旅游文化社区奖”。
华侨城主营主题公园旅游业，1980年代建成中国本土第一个主题公园，号称国内旅游业的一面旗帜，有关数据显示，属下深圳“锦绣中华”、“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”四大主题公园一直盈利状况上佳。而依托主题公园开发的“波托菲诺”旅游地产项目，使其参股公司华侨城地产以1.99亿元纳税额，登上国家税务总局“2003年度房地产开发经营行业纳税10强排行榜”榜首。
“波托菲诺”旅游地产项目紧贴欢乐谷主题公园，是华侨城“旅游＋地产”成片开发模式的样板工程，目前包括“波托菲诺.纯水岸”别墅项目和天鹅堡项目，有观点评价其“创造性地把主题公园的设计构思移植到房地产项目开发上”，成为四大主题公园景观的组成部分。
“波托菲诺.纯水岸”别墅项目的资金来源包括华侨城今年年初募集的4亿元可转债资金，于2002年度开始销售，截至2003年6月底销售73.45%，累计销售收入75885.27万元，净利润30023.24万元。此前，“波托菲诺”项目的另一个主体天鹅堡已经开发了一期和二期，部分已是成熟社区。华侨城董事会秘书兼副总裁肖德中陪同《证券市场周刊》记者参观了天鹅堡社区。
据介绍，108万平方米的波托菲诺项目以意大利海滨小镇Portofino为设计元素，借鉴其建筑色调、形态和规划布局，社区内的钟楼完全仿照意大利波托菲诺小镇钟楼建造，整个小镇颇有意大利风情，定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区，被视为国内主题社区开发的典范。
隔着湖面，站在纯水岸别墅群对岸，肖德中指引记者看向沿湖岸线、位置突出的一幢别墅说：那就是某某某（广东某著名上市集团董事长兼总裁）有意预订的，当时还拿支票让我们自己填，我们怎么好意思呢。深圳的别墅很少，本来打算拍卖，后来担心被宣传成“地产泡沫”典型，就不那么搞了。“等别墅建好，周边景观做好了，楼价估计还得涨。”肖德中指了指被脚手架包裹着的一幢幢别墅说。
华侨城今年前三季度的投资收益主要来自纯水岸别墅项目和天鹅堡二期II区。国泰君安(相关,行情,个股论坛)分析师认为，天鹅堡二期II区因社区成熟和品牌效应，销售毛利率至少将在60%以上。纯水岸4万平方米高级别墅目前已经建成近1万平方米，并首开别墅定制式先河，销售价格远高于国泰君安4月份分析报告预期的25000元/平方米，预计价格将达到35000元/平方米左右，毛利水平将大幅提升。
华侨城半年报披露，今年上半年纯水岸一期销售率达99％，2003年12月开盘的天鹅堡二期Ⅰ区销售率达94％，天鹅堡二期Ⅱ区在开盘当天就销售了30％，成交金额超过2.5亿元。
肖德中说，华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90％多。旅游地产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区集旅游、娱乐、文艺（何香凝美术馆、华夏艺术中心等）、休闲、购物等功能于一体。主业悖论：旅游还是地产
尽管地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80％，但华侨城却坚称自己的主业是旅游而不是地产，虽然一般把华侨城归入旅游类公司之列，但经常有研究报告把华侨城列入房地产企业。
华侨城旗下旅游和地产的关系，由以下数据可以略窥一二。“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘原来是4200元/平方米，现在房价已经达到6500元/平方米。除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。波托菲诺项目中，今年开盘的10万平方米天鹅堡二期II区均价达到9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
权威人士为《证券市场周刊》（下称周刊）所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本（高层建筑较高，多层建筑较低），再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50％以上，每平方米建筑面积毛利率在5000元左右，利润相当可观。
按照周刊得到的进一步数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。按照去年天鹅堡8万平米、今年天鹅堡二期Ⅱ区10万平方米的开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。记者将此推测向肖德中求证，他没有否认。肖德中认为，目前国内地产业总体上有消费需求支撑，不存在整体意义上的“地产泡沫”，如果宏观经济能稳定增长，地产业不会出现所谓的“崩盘”，但调整是可能的也是正常的。未来10年保持5000元/平方米的毛利预期虽然乐观，但有实现的可能。
尽管华侨城的利润八成以上是由地产业务的投资收益取得，但其资产结构还是显示出旅游产业的重要地位。
华侨城拥有2家全资企业、12家参控股企业。2家全资企业是深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳特区华侨城中国旅行社。参控股企业中有控股70％的深圳歌舞团演艺有限公司，参股50％的深圳华侨城三洲投资有限公司（东部华侨城项目）、参股54.9％的华侨城国际传媒（含华侨城参股49％的世界之窗公司持有的10％股份），分别参股49％的世界之窗、锦绣中华，以及参股40％的华侨城地产，合计参股56.31％的北京世纪华侨城实业等等。
这其中最值得一提的是华侨城全资持有的欢乐谷旅游公司。深圳欢乐谷主题公园是华侨城主题公园经营上的一个标志性转折。肖德中介绍说，从1989年中国第一个主题公园——深圳锦绣中华，到中国民俗文化村、世界之窗，都是观赏性主题公园，而欢乐谷实现了华侨城主题公园产品形态从观赏性到参与性、娱乐性的升级。相比较而言，参与性主题公园比观赏性主题公园拥有更高的重游率，生命周期明显延长。
“旅游是华侨城的树干，地产是结出的果子。”肖德中作了一个形象的比喻。他说，华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的，主题公园、旅游主业是公司的第一竞争力，今后的发展思路仍然是在主题公园产业上做深做透，定位是以主题公园为核心产品的旅游开发商，在旅游产业链上多元化发展。主题公园扩张之痒
深圳自然景观相对缺乏，但据统计，其旅游业年总收入达到360亿元，占全国的1/16，年旅游外汇收入17亿美元，占全国的1/12。2002年到2004年的三个春节，深圳旅游总收入均居全国主要旅游城市第一位。而深圳吸引游客的就是主题公园，“欢乐谷”是大赢家。据称，欢乐谷去年收入2.4亿元，接待游客210万人次，在全国主题公园中排第一位。
研究人士认为，中国主题公园从无到有，已经涌现出一批成功的范例，其中佼佼者当推华侨城旗下的深圳四大主题公园，还有如北京“世界公园”、江苏“苏州乐园”、杭州“宋城”、昆明“世界园艺博览园”、三亚“南山文化旅游区”、桂林“乐满地”、哈尔滨“松花江冰雪大世界”等。华侨城主题公园群，是国内规模最大、接待人数最多的主题公园，其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全国主题公园之首。
肖德中介绍，国内开发的主题公园高峰时期曾达到3000多家，近年因竞争和景气变化倒闭了1000多家，现在仍然还有2000家左右，但赚钱的主题公园充其量只有二三十个。“北京世界公园早两年还有千把万利润，现在的情况估计也不太乐观；上海郊区原来有一个台资的主题公园，现在已经垮掉了。”
还有一种说法是，目前全国有将近1500亿元投资“套牢”在2000多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，盈利的只有10%左右，约有2/3难以收回投资。北京的调查数据显示，北京观光主题公园多达35处，除世界公园、石景山游乐园已收回初始投资外，大部分人造景观亏损严重。
那么，华侨城的主题公园群究竟为何能够取得成功？
“十几年来，华侨城的主题公园搞一个火一个，作为升级产品的深圳欢乐谷取得巨大成功。欢乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润就达到5000多万元，净资产收益率在15％以上，盈利能力很让公司放心。”肖德中对《证券市场周刊》表示，华侨城四大主题公园之所以成功，一是做得比较早；二是当时起步比较高，投资规模到位，保证了品质；三是深圳处于改革开放前沿，市场环境比较适合这样的产业；四是主题公园的规划管理，包括公园的概念、主题的定位，都十分契合市场需求，比如，世界之窗主题满足了在国内欣赏世界各国风情的需求。华侨城自身也有失败的反证，其在长沙搞的世界之窗，就因为投入不够，品位没有上去，最后搞得不成功。
专业人士分析，未来中国主题公园的发展可能仍然会集中在珠江三角洲、长江三角洲和北京－天津地区的大型城市。肖德中说，华侨城主题公园下一步的发展思路是，把欢乐谷模式做到北京去，若北京的参与性主题公园“欢乐森林”成功，将在上海更大规模地拷贝深圳欢乐谷模式。“像上海这么大的城市，肯定可以搞一个主题公园，而现在还是空白。”
2002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1平方公里，是北京目前投资最大的主题公园。项目公司北京世纪华侨城实业成立于2002年6月，注册资本1.11亿元，华侨城直接持股29.28％，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56.31％。
据透露，北京世纪华侨城项目总投资20亿元，主题公园占地50万平方米，房地产总建筑面积50万平方米，计划分三期滚动开发，第一期开发18万平方米，明年上半年开始销售；“欢乐森林”生态主题公园将于明年10月或者后年春节开业。
肖德中认为，北京世纪华侨城项目对华侨城的“旅游＋地产”联动模式是一个检验，开业之后消费者对华侨城主题公园的认可程度，最能说明公司的经营模式是否可以易地复制。
北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目，据介绍主要是华侨城房地产公司在运作，项目思路和北京项目差不多。2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.6平方公里，总投资30亿元。上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来“一城九镇”中的一个特色城镇。华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游。肖德中说，华侨城甚至更看好上海发展主题公园的前景。
10月份，迪斯尼公司负责主题公园业务的总裁JayRasulo表示，该公司没有在2010年前在中国大陆建造主题公园的计划。迪斯尼公司的香港主题公园正在建造中，计划于2006年之前开业。而环球影城（又名环球片场）公司原本打算进军上海，后来由于股东变动等原因，可能也不再运作。“这正好给华侨城很好的机会。”肖德中说。
招商证券(相关,行情,个股论坛)分析师苏平认为，华侨城上海浦江镇项目预计明年4月前后开始预售，第一期推出19万平方米建筑面积，均价初步估计在6000元/平方米。按2005年结算面积8万平方米、均价6000元、单位净利润2200元计算，该项目的地产业务明年可为华侨城贡献投资收益3200万元。
深圳、北京、上海都搞主题公园，那么客户群是否会重叠？对此，肖德中认为，从深圳的经验看，主题公园的游客主要还是周边地区，尤其是参与性和娱乐性的主题公园，因此，各地的主题公园互相竞争的情况不会太突出，而且，各地的主题公园概念和主题会有区别。
另据了解，北京和上海项目都是当地政府部门主动找华侨城寻求合作，原因是华侨城在深圳经营多年的华侨城主题多功能社区模式，很受一些地方政府赏识，认为那样的片区有利于改善城市社区形象。由于地方政府的支持，华侨城在上述两地的土地成本比较低廉。据知情人士透露，北京项目的土地，实际上是一半由华侨城承诺用来建设主题公园搞景观绿化，而另一半土地就作为地方政府部门补贴给华侨城开发房地产，因此，华侨城北京项目“事实上是零地价”。
权威人士估计，北京世纪华侨城项目，第一期总共18万平方米建筑面积，按照华侨城在深圳的旅游地产盈利模式，比较保守地计算，1平方米的毛利至少可以达到1500－2000元，该项目一期毛利可达2.7亿元以上，对华侨城形成的投资收益，按40.09％的权益比例粗略计算，可达1.08亿元。东部华侨城二十年
华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及“旅游＋地产”模式推广到北京、上海的同时，在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50％权益的“东部华侨城”。“东部华侨城”位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，占地面积7.32平方公里，项目总投资30亿元，该旅游项目与华侨城本部一脉相承，以生态旅游、休闲度假、体育、娱乐为主题，包括世界茶艺博览园和自然生态旅游、酒店、公寓、山地观光等多个功能区。
据称，在公司一次内部会议上，华侨城副董事长、华侨城集团首席执行官兼总裁任克雷展望未来说，华侨城今后10年的发展看西部华侨城（本部），今后20年要看东部华侨城。《证券市场周刊》获悉，为全力推进东部华侨城项目建设，10月22日上午，任克雷率系统内多个部门负责人驱车前往东部华侨城，到一期建设项目工地进行工作考察，并召开总裁办公会议，以表明华侨城集团对东部华侨城项目的重视。
相对于东部华侨城而言，西部华侨城即现在华侨城本部，深圳四大主题公园所在片区，连接深圳市中心福田区和西部的南山区、蛇口工业区。华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。据介绍，80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，安置归国华侨的同时招商引资开发建设，正式取名华侨城是在1985年，今年已是19周年。华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属企业。
南方证券研究所所长郭夏南认为，由于历史的原因，华侨城本部的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素，因此对华侨城模式易地复制能否取得成功还要拭目以待。
但是从目前华侨城充沛的土地储备量来看，情况可能会乐观一些。《证券市场周刊》获知，位于深圳东部郊区三洲田的“东部华侨城”规划地块总面积7.32平方公里，华侨城以总价3.5亿元就拿到这片土地。该地块大部分面积是山地，拟规划建设生态旅游主题公园，房地产开发尚未具体规划，但是即使拿出1/7即100万平方米来开发别墅等高档商品房，其地价也将被摊得极低。若能成功开发东部华侨城，利润率将十分可观。
