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本报记者 何忠平 成都报道
风景区外的地产生意
“××××是九寨沟的精品形象工程，无限上升的游客和有限的经营商铺将成就××××无限的升值空间”、“入住九寨××，坐拥数百万最具购买力的消费者，就像打开一座金山，财富源源不断”……
你没有看错！上述这些铺天盖地的充满诱惑力的地产广告“袭击”的就是九寨——更准确地说，“袭击”的就是九寨沟景区所在地——九寨沟县的漳扎镇。
作为缓冲区的漳扎镇，是一个以藏族为主体的民族杂居镇。它距九寨沟县城40多公里，承担着世界自然遗产九寨沟绝大多数游客食宿、娱乐的接待压力。
11月14日，九寨沟风景名胜区管理局（下简称“九管局”）在九寨沟网站悄然挂出了一条关于征集中查沟开发策划方案的公告。“如果一切顺利，中查沟的开发将使九寨沟的地产开发达到一个前所未有的高潮。”九寨沟县政府一位人士告诉本报记者。
中查沟位于漳扎镇中查村，是一条长约10公里、宽约3．5公里的峡谷，与九寨沟景区仅一山之隔，从中查沟沟口乘车行驶10公里，就可到达九寨沟核心景区。
公告显示，九管局和九寨沟县也拟在中查沟建设一个国际休闲度假中心，集超五星级宾馆、高尔夫球场、天然滑雪滑草场、民族商品一条街、马术表演场等一体。
据九管局办公室主任黄继沛先前向媒体透露，中查沟的开发预计投资10亿元，九管局将承担其中的51％－52％，剩下的近5亿元费用将通过招商的形式来筹得。
“几年前我们就有开发中查沟的想法，现在时机终于成熟。”漳扎镇镇长王福华向记者坦承并反复强调，“开发中查沟，是为了更好地保护和利用九寨沟。”
其实，本土势力对九寨沟“攻城掠地”的野心早已暴露无遗。
3月28日，同处漳扎镇的梦幻九寨国际娱乐购物中心正式对外发售商业铺面——这个“投资几千万”的地产项目，总建筑面积1．7万平方米，去年4月开工今年1月竣工。
它的投资运营商是九寨沟旅游集团，其董事长正是九寨沟县现任县委书记。
据梦幻九寨一位申姓主管告诉记者，梦幻九寨是九寨沟最大的、唯一的商业中心，内有九寨沟最大的购物中心、唯一的室内步行街、规模最大的美食中心和最大的洗浴中心……他还透露，九旅集团在中查沟也有几百亩土地，但还没定下做什么项目。
作为“入侵者”，重庆嘉华实业公司董事长杜斌在漳扎镇、九寨沟县的众多旅游地产项目中，也早早“切”到了自己想吃的“蛋糕”——位于漳扎镇隆康村的“边边街”。
作为当地政府为实现人车分流而规划的唯一步行街，“边边街”离九寨沟风景区沟口仅1公里。36岁的杜斌雄心勃勃，计划将其打造成继丽江四方街、桂林阳朔西街、大理洋人街之后的中国旅游休闲第四街。
“边边街”街道全长2．2公里，背靠喜来登、千鹤、星宇国际等20多家知名星级酒店，2．3万平方米的景观铺面沿河流蜿蜒铺开——杜斌告诉记者，这个投资近亿元的项目，铺面将主要用来作酒吧、特色餐饮店、藏式客栈、自行车出租店等。
据记者了解，“边边街”一楼均价为每平方米8000多元，二楼、三楼每平方米4000－6000元，目前已实现套内1万余平方米的销售量。
涉足旅游地产，对嘉华来说，这不是第一次。3年前，杜斌曾拿下全方位包装重庆南岸区黄桷古道的旅游项目——占地500亩、总长3000米，计划投资4600万元，“由于规划、土地方面手续比较麻烦”，杜斌向记者透露，开发计划没有他预期得快和容易。
地产开发风生水起的背后，九寨沟县一位高层感慨并激动着，“漳扎镇已经无地可批，我们的未来发展规划，要让九寨沟的开发重心向40公里外的县城靠拢。”
不破不立？
在镇长王福华眼里，怎样才算是时机成熟呢？
很遗憾，记者没有从王福华讳莫如深的口中找到答案。而当地一位“从农民到小商贩，从小商贩到打工仔，再从打工仔到酒店老板”的人士告诉记者，“说雅了，是改变九寨沟单一观光旅游格局；说俗了，是政府经营城市，土地资源变资本的一场生意。”
杜斌在拿下“边边街”之前，曾经做了一个调查，他发现游客在九寨沟呆的时间很短，“到此一游，门票一张”，一般就是1．8天；另外游客们一般“白天进沟，晚上睡觉”，购娱消费占整个旅游费用的不到20％，而购娱消费的国际平均百分比是60％。
于是，杜斌就向阿坝州政府提出了两点“谏言”，并得到了政府高层认可：一、休闲旅游要注意正确引导，“同样200万人，多住一天，就相当于是400万人”；二、九寨沟内外的建筑、居民“汉化”现象普遍，丧失了自己特色，很大程度上也相当于在抛弃市场。
4月，阿坝州制定了“建设全国藏区第一州”的宏伟目标，到2007年，全州ＧＤＰ达100亿元的总量中，旅游业的贡献量预计为56亿元。阿坝州的高层也看得很清楚，“由于旅游产业中产品、人员、项目三个关键环节中都存在着结构性的问题，游客匆匆而来又匆匆而去，简单的观光模式，并不能取得与世界级景观相称的收入水平。对阿坝州来说，传统旅游发展模式已走到尽头。”
一个未经官方证实的数据是，截至5月底，漳扎镇共拆除建筑物25万平方米，床位7200多张。“九寨沟是峡谷地型，可用于开发的商业用地十分稀缺，数百万消费群都集中在方圆仅几平方公里的区域内消费”，上述当地人士表示，“现在政府把地皮一下子给炒起来了”。
“可以说，九寨地产热与政府的政策导向有莫大关系”，据该人士透露，目前九管局正在秘密计划开发九寨沟第四条沟扎如沟，尽管开发方案还没有最后出台，“可以肯定的是主要以‘娱’字做文章”。
事实上，投资者将不能不关注九寨沟的地产机会。
截至10月3日，九寨沟今年游客数已突破150万人次大关。相对国内其他景区而言，九寨沟景区不菲的门票与旅游消费预示着，进入九寨沟的游客属于黄金高消费群体。有业内专家预测，随着九寨沟机场通航，广九公路、都汶高速公路修建，绵九铁路修建，九寨沟的消费人群将超过400万。
杜斌打了一手好算盘，“‘边边街’明年7月正式营业，我投出去的钱就可收回来了。”他甚至非常乐观地把九寨沟每年4－6个月的淡季也看成了一种“与众不同”，“雪，正是九寨沟区别于丽江、大理的地方啊”。他告诉记者，最近准备向正在搞南国冰雪节活动的州政府提个建议，“政府有一个买点没去抓，就是圣诞节。要过圣诞节，应该就请到九寨来。”
钱途问题
华侨城策划总监张海东在接受记者采访时表示，“依托自然景观做地产，那是一个好买卖，最大的问题是如何拿到土地。目前，在旅游地做地产做得好的，还比较少，要注意的是如何对项目准确定位，并且不破坏原有自然生态。”
在九寨沟开发之后，饭店、商场、宾馆、旅行社等曾纷纷涌进沟内的村寨，严重侵蚀了生态环境。2001年，九管局提出“沟内游、沟外住”的管理方式，全面停止了沟内旅店、饭店的经营。从2003年3月起，有关部门开始在景区内大规模拆除面积达10万平方米、旅店床位达7000多个的经营性房屋。
但也有人认为，“旅游地产可能造就了漳扎镇，也可能破坏了漳扎镇”。
北大世遗研究中心一位不愿透露姓名的人士非常担忧地告诉记者，国家部委有文件对核心景区不能做什么有明文规定，但对缓冲区的规定至今在制度和技术上还都是空白，“现在最怕的就是把核心景区不能做的事情全部拿到缓冲区来做。如何保证缓冲区的发展不会给核心景区带来任何压力，这需要合理考虑各种规划”。
该人士就明确向记者表示，无论是在核心景区内还是在缓冲区内，修建高尔夫球场肯定会影响核心景区的生态，“比如引进的不是本土的新草种，比如除虫剂等”，“生态游，生态是前提，生态一旦遭到破坏，旅游、产业等一切都将成为泡影”。
在“保景”与“富民”之间，当然该人士也无能为力去选择，“如果缓冲区土地批租转让手续齐全，从土地使用角度来说就是合法的，我只能说用土方面有不尽合理之处”。
“随着缓冲区人工化、商业化、城市化加速，漳扎镇生活污水和生活垃圾的处理任务日益繁重”，据九寨沟县委一位人士介绍，漳扎镇目前在城镇消防规划、消防基础设施建设方面是一个空白，漳扎镇的消防基础设施建设严重滞后于九寨沟旅游的发展。
如何避免旅游地产项目的同质化，也是摆在政府面前的一道槛。重庆旅游学院罗兹柏认为，九寨沟的限量旅游，其实从另一个角度说明九寨沟现有宾馆的接待能力已经超出了景区的接待能力，再建新宾馆，就有可能会造成宾馆业竞相压价的恶性竞争。
11月26日，当记者以投标者的身份致电九管局时，一位叫袁彬钞的先生先是小心翼翼地试探着记者的身份，在得到肯定后接着告诉本报两点“非常矛盾”的信息：一是现在中查沟虽然处于开发策划方案招标阶段，但不久就会开工；二是“做任何项目都有风险，对开发中查沟州政府最终支持与否以及怎样开发，答案还未到水落石出之时”。
开发与发展缩小了发达与落后的差距，可是，缓冲区又如何利用旅游地产来为核心景区的原汁原味保驾护航呢？这是一个问题，也许关乎生存还是死亡。（重庆商报记者魏东对此文亦有贡献）
