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自从谢国忠预言上海楼市将在一年内崩盘的消息传出来后，关于上海楼市上涨的话题再一次被关注。
谢是摩根士丹利（亚洲）经济学家，向以“好作危言耸听之语”而著称。成功预言香港楼市1997年大崩盘、亚洲金融危机让他的“危言耸听”得到了正面的评价。
早在今年7月，摩根士丹利发布了一个题为《全球房地产泡沫》的研究报告。该报告警告全球25%的经济体有房产泡沫现象，以澳大利亚、英国和中国等国为甚。
该报告的中国部分即是由谢国忠执笔的，谢在该报告中说，中国正处于房产泡沫“大爆炸的边缘”。在随后发表的《重大调整即将到来》、《房地产的转折点》等报告中，这个出生在上海的经济学家更是把枪口直接对准他的家乡，放言上海楼市将率先崩盘。
谢显然不是第一个做出如此预言的人，但是，他的名头还是让上海地产界震了震。也许是为了消除谢言论的影响，上海房地产界的头头脑脑甚至在本月开了一次会，据参加此次会议的本报记者说，会上一片唱多之声。
在平均成交价已经跃上万元大关之后，上海楼市是涨是跌?这是很多人都关心的一个话题。
预测未来需要一个很好的模型，而无论是唱多的地产业内人士还是唱空的谢国忠，都没有给公众展示一个有说服力的完整模型。
也许把涨、跌问题放在一边，探讨楼市上涨背后的利益链条是一个相对轻松的工作：谁在为楼市的上涨埋单?一套房子，去年值80万，今年值100万，这增加的20万是什么?它背后的利益链条又是什么?如果允许把问题简单化：如一切商品的涨价一样，房产涨价本身并不会创造价值。如果有人从中赚钱了，无非意味着同时有人亏损了。
即使最保守的计算，在过去的两三年里，上海房价平均上涨超过3000元/平方米，以上海房屋存量2亿平方米（不含商用房）计算，上海人的“房产财富”净增加6000亿元，这个数字大致相当于上海居民存款总额。换言之，上海人攒了数十年的存款，也不过相当房价上涨了两三年而已。
遗憾的是，这6000亿不是凭空来的，总有人要为它付出代价。
一个三口之家，夫妻俩和一个孩子。假设他们买一套100平方米的房，单价1万元，总支出100万元。以5%资金成本计算，则每月大约承担4100元的资金成本支出。如果夫妻两人都工作，则每一方收入中的2000元是给房子的，其余的才真正属于自己。当然，如果夫妻只有一个人工作，则这个数字就变成了4100。
继续沿用上面的例子，如果房子的单价是8000元/平方米，则每月承担的资金成本支出大约为3300元。
我们看到，这套房子从80万上涨到100万，增加的20万财富被化解为一个贴现值：如果每月多支出800元（4100减去3300），则在未来的20年里，总支出恰多了20万元。换言之，卖方赚到手的20万无非要买方未来数十年里一月一月地还。
我们可以看到，在这个过程中，新的财富并没有被创造。有的只是成本的传递。
这个成本会被传递到投资者那里去了：如果你是个创业者，你甭想用2000元/月以下的薪酬雇佣到要过比较体面生活的人。而在一些房价比较低的城市，2000元/月的薪酬是蛮有竞争力的。
最终，这个成本会被分摊到每一个人身上：我们去商场买衣服，支出中总有一部分是付给“地主”的；我们去饭店吃饭，饭钱中也有给“地主”的份儿，从这个道理上讲，每一个人都在为上涨的房价埋单，不论你买不买房，供不供楼。
由于长期实行福利房制度，上海在房产投资上有近50年的历史欠账。随着货币化分房制度的确立，以及房产信贷服务的推出，上海人对房屋的需求一下子迸发了出来。
大量外地人以及部分外国人涌入上海，使得这种需求更为旺盛。
再加上中国人历来有依靠房产保值的传统，在银行利率偏低，物价上涨比较快的时候，对房产的投资性需求也开始旺盛了起来。
如果一定要说房价上涨是有价值的，它的价值在于传递信号：告诉大家，此领域需求强劲，供应不足，请赶快投资。旺盛的房产需求带动了房价一步一步走高，同时，也带动了大量的投资。
事实上，地产投资额已经占上海固定资产投资的三分之一强。去年上海GDP增长率为11．8%，如果不把房产投资的拉动计算在内的话，则增长率要下降3个百分点。
事实上，今年头10个月，上海房产新增供应2000万平方米，以均价8000元计算，则总价值为1600亿元，全年成交总价有望超过2000亿元。二手房交易在去年就达2800亿元，今年怎么都会超过3000亿元。考虑到上海GDP仅为6000多亿，房产在整个上海经济中的比重不可谓不重。
事实上，房产业已经势不可挡地成为上海经济的一个火车头。只是，我们不知道，这个火车头会把上海带往何处。
责任编辑：周克成
