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不久前，人民银行宣布上调存贷款利率0.27%，这是中国近九年来八次降息后的首次加息，虽然此前市场已经有所预料，但这个信息还是令各方颇感震动。对于已经或正准备近期内买房置业的人来说，这可不是什么好消息，直接意味着今后的购房贷款利息支出增加或房产投资回报率的降低。这次加息的潜在的杀伤力似乎更大——中国是否会步入加息周期？第二次、第三次加息出现在何时？幅度多大？种种不确定的猜测和预期，给楼市笼罩了一层淡淡的阴影。
事实上，不论是当前还是今后很长一段时间内，购置住房，改善居住条件，都还是很多家庭的必由选择。那么，我们在买房置业过程中应如何安排置业理财计划，从容应对利率上调可能引发的潜在风险？
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加息后的房市“众生相”
1、 买房置业前，应充分考虑利率提高可能带来的购房能力下降的风险。
近九年来央行不断下调利率使得广大购房置业几乎形成了思维惯性——总是以当下的利率水平推算自身的购房贷款支付能力，忽视了利率上调所引发的潜在风险。在利率提升的背景下，资金成本对于购房的敏感程度越来越高，应该引起购房者足够重视。例如，张先生准备购置一套总价50万元的商品房，拟贷款40万元，期限20年，按照此次加息前5.04%的年利率水平，月供2648.80元，20年贷款期间应付利息总额为235712元；此次加息至5.31%后，月供变为2708.80元，；假设一段时间后，贷款利率再次提升至5.85%，则其月供增加为2831.20元，利息负担总额将再增加至279488元。换言之，假设经过两次加息（从5.04%到5.85%，幅度仅为0.81%），则购房者在20年间将增加43776元的利息负担，相当于房屋总价的8.76%；月供增加182元，增长幅度为6.87%。以张先生拟拿出家庭月收入35%用于支付月供计算，加息前，月收入达到7569元即可；当连续加息0.81%后，购置同样的房产，应具备8089元的家庭月收入。从另一个角度反向推算，假设张先生家庭月收入7569元不变，每月用于还款金额的比例维持在35%，即每月可用2648.80元还款，利率提升至5.85%后，原来可以贷款40万元，加息后只能贷款37.40万元。可见，加息对楼市的一大负效应在于提高了贷款购房置业者的准入门槛，限制了居民的购房支付能力。
如果你准备近期贷款买房或将迟早要贷款买房，那么在今后的买房贷款决策过程中，应保持清醒头脑，还款计划的安排要留有更充分的余地，如果今后的收入没有明显的增长趋势，则月供占月收入的比例应该控制在相对较低的范围以内。
2、在申请买房贷款时，尽可能选择利息成本最低的贷款方式
从此次加息可以看出，5年期以上的住房公积金贷款年利率由4.05%增加至4.23%，增幅为0.18%；同档住房商业性贷款年利率由5.04%增加至5.31%，增幅为0.27%，前者不仅绝对利率水平相对较低，而且加息幅度要小于后者。显然，从节约资金成本的角度看，在买房贷款过程中，应尽可能选择利率较低的住房公积金贷款或贴息贷款。
（1）住房公积金贷款。在北京地区，根据个人所在单位性质归属和住房公积金的缴存渠道，分为北京市住房资金管理中心公积金贷款、中央国家机关住房资金管理中心公积金贷款和中共中央直属机关住房资金管理中心公积金贷款。个人申请买房贷款前可向单位财务部门咨询公积金的缴存渠道（是北京市的，还是国管局的），进一步申请贷款。如果公积金贷款额度不足，那么可以就差额部分向公积金贷款承办银行申请组合贷款。
（2）住房贴息贷款。贴息贷款业务指住房公积金中心与有关商业银行合作，购房者按照商业贷款的利率申请贷款，然后由住房资金管理中心根据借款人可申请的贴息额度，对商业贷款和公积金贷款产生的利息差给购房者补贴。对于购房者来说，表面上仍按照商业性贷款利率逐月向银行还款，但由于享受了公积金管理中心的利差部分贴息，资金成本等同于公积金贷款。
上例中那个买房人贷款40万元，期限20年，如果使用公积金贷款或贴息贷款，以最新的贷款利率计算，每月还款为2472.80元，与商业性贷款相比，每月节省236元，20年贷款期间能节省56640元，大约相当于房价的14%！
3、根据自身收入成长曲线和资金使用效益，选择最佳还款方式
目前，银行可以提供的还款方式主要有等额本息法和等额本金法。等额本息还款法是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干等份，每月还款额度相等，因此也简称等额法；等额本金还款法是指借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减，因此也简称递减法。
单纯比较两种方法孰优孰劣意义并不大，还需要结合贷款买房人当前和预期收入情况及资金使用效益而定。按照静态计算，采用等额本金法支付的利息总额要少于采用等额本息法所支付的利息。但等额本金法前期占用借款人资金较多，对于刚参加工作不久，当前收入并不丰厚，但预期收入呈增加趋势的买房人来说，采用这种方法还款压力前紧后松，很可能会影响到贷款前几年的生活质量；还有一些贷款买房人的资金使用效益很高，在其他方面的资金投入回报率高于住房贷款利率，还款前期多占用资金显然不利，也不宜采用等额本金法。而对于预期收入呈现下降趋势，或在贷款前期有提前还款需求的购房人来说，则采用等额本金法更合适，毕竟能节省不少利息支出。
仍以张先生为例，40万元贷款，20年还清。如采用等额本金法，首月应还款为3436.67元，每月递减7.38元，最后一个月还款额为1674.05元，贷款期间还款利息负担总额为213285元，比等额本息法要少36827元。假设买房人在第一年年末提前全部还清贷款，采用等额本金法计算的剩余本金为380000元，一年中所归还的本金为20000元，支付利息为20753.25元；采用等额本息法计算的剩余本金是388455.84元，一年中所归还的本金为11544.16元，支付利息为20961.44元。在第一年末同一时点还款，等额本金法已支付的利息和剩余应还本金的资金合计是400753.25元；等额本息法支付的资金合计为409417.28元。等额本金法比等额本息法要少付出资金8664.03元。
4、选择合适的时机提前部分或全部还款，节约利息支出
在还款过程中，如果买房人恰有闲置资金，可以考虑提前部分回全部还款，提前还款使得贷款本金减少，能相应节省贷款利息支出。当然，是否提前还款？提前还多少？还要视买房人家庭具体经济情况和其他理财计划而定。提前还款固然能缩减利息支出，但对买房人家庭来说，手头可用现金大量减少，急用钱想再贷款可是很难的，对此也要有充分的准备。
当前，不同地区、不同银行对于提前还款的规定不尽相同，各家商业银行的房贷金融服务效率也有较大的差别。是否允许多次提前还款？提前还款是否收取手续费？买房人应在贷款之前向银行详细了解有关规定，尽可能选择提前还款方便的银行申请办理贷款。
5、如果经济条件允许，应选择期限相对较短的贷款或缩短已贷款的期限
很多贷款买房人即便每月有充足的付款能力，也愿意选择期限相对较长的贷款，每月还款金额相对较少，这样还完月供之后，手头显得更宽裕一些。当然，一旦节余资金积累到一定程度，他们往往会提前部分或全部还款。仅仅从理财融资的角度看，贷款期限越短，还款的“速率”越快，相应占用的利息就少；期限越长，还款的“速率”越慢，即便中途提前全部还款，但其占用的利息也要远远高于单纯的短期限贷款。
假设上例中张先生申请了20年期的贷款40万元，在第10年末提前全部还清贷款，这10年间支付的贷款利息总额为176833.08元；而王女士直接申请办理了10年期的40万元贷款，10年期间利息负担总额为116432元。张先生比王女士多支付利息60401.08元。看似差不多的两种方案，利息支出竟有这么大的差别！当然，短期限贷款月供负担较重，10年期40万元贷款，每月需还款4303.60元，比20年期贷款月供多负担1594.80元。需要强调的是，以上计算和比较都是站在静态角度分析，并未考虑资金时间价值因素。
到底申请多长时间的贷款？每月拿出多少钱还贷款？占月收入比重多少合适？贷款期限长，每月还款金额和比例过低，利息负担显然较重；期限短，还款金额和比例过高，不仅直接影响到买房人的生活品质，还可能陷入利率提升等意外因素所引发的还款支付能力风险之中。对于这些问题很难有千篇一律的答案，只能结合买房人家庭的理财消费习惯、综合财力状况、收入稳定度、其他途径投资的收益率等多种因素确定，具体情况具体分析。
在加息环境下，虽然买房融资成本增加，但买房置业终归是大多数家庭必然要面对的问题，我们所能做的就是通过更加合理、个性化的置业理财规划，在规避金融市场风险的前提下，最大限度地积累财富、创造幸福。
（ 责任编辑：影子 ）
