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拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位 。这些单位主要是房地产开发企业，当然有时也有一些需要用地的其他单位，如学校、政府机关等。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人 。此时，在拆迁人与被拆迁人之间就产生了拆迁关系。
拆迁关系是拆迁人和被拆迁人之间的行为，是平等民事主体之间的事情。其本质上是双方就如何处理被拆迁人的现有房屋并如何进行补偿而建立的合同关系，也就是我们经常讲的签订“拆迁补偿安置协议”。这正如《城市房屋拆迁管理条例》 第十三条所规定的，“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”其中的补偿数额、方式、安置用房面积、安置地点、搬迁方式和过渡期限等是由当事人依法平等协商确定的，这种规定是正确的，也是与《民法通则》和《合同法》的规定相符的。这也说明因拆迁而在拆迁人和被拆迁人之间建立的关系属于民事法律关系。因此，对于该拆迁补偿安置协议，自然应当首先适用民事法律进行规范，也就是由《民法通则》和《合同法》进行规范。
在拆迁过程必须坚持保护合法民事权益原则，这是我国《民法通则》的基本原则之一。保护公民的合法财产所有权是保护合法民事权益原则的核心。保护公民合法财产所有权，既是《宪法》的基本内容，也是《民法通则》的基本原则之一。宪法规定了保护公民的合法财产权利，但是宪法是处于最高地位的，只是做出了宣示性的规定，没有具体的保护措施和制裁措施。作为对于宪法中的规定的具体落实，在《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十五条规定：“公民个人的财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”
虽然财产所有权是合法民事权益的核心内容之一，但合法民事权益并不限于财产所有权。在民事法律中的合法权益很多，如生命权、健康权、承租权、经营权、知识产权等。就拆迁而言，笔者认为，除了保护房屋所有人的利益以外，还必须保护对于被拆迁房屋享有利益的其他人员的合法权益，最主要的是房屋承租人的合法权益，特别是对租赁经商的承租人的利益要予以保护。
从《城市房屋拆迁管理条例》的规定来看，只是保护了房屋所有人的财产所有权，对于其他人建立于所有人房屋之上的合法权益没有给予保护，这是与《民法通则》相违背的。我国《民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何个人和组织不得侵犯。”而合法民事权益之范围，仅从财产权益来看，显然并不仅指财产所有权，还应当包括租赁使用权、承包经营权等。
假如北京的秀水街市场要拆迁，如果按照《条例》的规定，只能对房产所有人进行补偿。如果真的这样做了，必然给承租人的利益造成巨大损害。特别是长期租赁某一商铺从事经营的人，他在该商铺上已经形成了一些无形的利益，如树立了一定的良好声誉；形成了一部分稳定的购买群体；投入资金对商铺进行了装修等。对于他们而言，这些都是属于财产的范畴。保护这些利益也就是保护他们的财产。更何况由于拆迁还必然要提前终止一些未到期的租赁合同或订货合同。因此，除了对商铺的所有人进行补偿外，对于承租人的利益也必须给予补偿，方符合《民法通则》的原则性要求。
因此，在对于长期经营的市场的拆迁过程中，还应当有一些较特殊的规则。之所以说其特殊，在于这些规则与作为拆迁主要依据的《城市房屋拆迁管理条例》的规定是不一致的。这些特殊规则是：
一是扩大接受补偿的主体对象。在《条例》中所规定的补偿对象是房屋的所有人。从本文上述的分析可以看出，这显然是不合理的。对于从事经营活动的市场的拆迁，必须要对于承租市场从事经营活动的人员的利益进行补偿。因为这些人员在被拆迁的房屋或者土地上也享有合法的民事权益。
二是对于财产所有权以外的合法民事权益也必须进行补偿。在《条例》中所确定的补偿范围只是被拆迁的房屋，我们认为这是不够的。对于长期在市场上经营的承租人而言，他们在某一个确定的摊位上一定的商业信誉，有一定的固定消费群体、形成了自己的经营特色，等等。这些对于经营者而言，都是无价之宝。
三是在一定条件下承租人享有优先权原则。所谓一定条件就是原市场被拆后，重新建设的仍是用于出租经营的市场。这实际上是市场的更新。对于新建设的市场，在同等条件下，原市场的承租人享有优先承租的权利。保护原承租人的优先权，对于承租人而言，甚至于比保护其已有其他财产权益更重要。因为租赁经营是他们创造其他财产的基础。
作者简介：
郑文科，1971年出生，男，河南省罗山县人，首都经济贸易大学公共管理系教师，中国人民大学法学院民商法博士研究生，主要研究方向为民事权利。
