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当年买不起的外销房，如今不但可以买得起，还会为你赚来滚滚红利。
二手房，因其较低的价格、广阔的租赁市场，近年来备受投资者的青睐。买套二手房，在坐享房产升值的同时，获取稳定的租金收入，成为不少投资者的稳健投资法。
同样的投资理念，北京、上海两地的表现形式却略有不同。虽然都是二手房，上海85%左右的是公寓，而北京只有15%的交易量是公寓，大部分是普通民宅。
“北京的二手公寓的投资价值正在突现，有可能明年就会爆发。”北京世邦信义房地产经纪公司总经理冯其义，满怀信心地说。
冯其义，这位有着11年房产投资经验的台湾人，以屋龄为标准，将房产分为新屋、次新屋和中古屋。其中，次新屋一般屋龄为2-5年，中古屋一般为5年以上，“北京大部分的中古屋，都是最早的一批外销房，屋龄都在八九年左右，现在投资正逢其时。”
中古屋的投资优势
目前北京市场上，新开盘的公寓每平米的价格在1500美元左右，有的甚至超过2000美元，当然这些公寓的租金会相当的可观。但是，这种公寓的房客要求也会比较高，对公寓的装修、家具等都会比较挑剔。
购买华侨村等北京最早的外销房的投资者，也曾经获得很高的投资回报率，目前随着房屋的老化，这些中古屋每平米的价格也就在7000元左右。但是，由于这些中古屋拥有较高的知名度和良好的口碑，所以客户群也相对稳定，一般一套100平米的公寓每月租金能达到5000多元。
与新开盘公寓相比，这些中古屋的配套设施、物业等都已老化，但是它依然具有自身的投资优势。
首先，从投资成本上来看，中古屋的每平米的单价已经回落到最初房价的一半左右，再往下降的空间相当有限。虽然二手民宅与之相比，单价会更低，一般为5000多元，但是租金也会大大低于中古屋。
再次，从品质来看，这些中古屋的地点普遍非常好，一般都在赛特商圈、国贸商圈等中心地段，甚至好于许多新开盘的公寓；并且中古屋的户数都是有一定的控制，往往容积率较低。更为重要的一点，中古屋的租金是经过市场检验了的，通常更为可靠。
中古屋的增值潜力
中古屋在高档公寓里是属于相对低档的，它的客户群就相应较多。从房客的群体来看，租住公寓的以境外人士居多，房屋补贴能达到一两千美元的还是少数，并且外企的房屋补贴有着下滑的趋势。尤其是随着北京申奥、加入世贸等，中古屋的客户群将会逐年扩大。
从投资回报率来看，如果选择一些住户品质得到认可的中古屋，它的投资回报率有可能会高于新屋。以朝阳公园以西的大厦为例，虽然已经有七八年的屋龄，但是租金并不比新屋差，这就是因为客户认同它的管理和品质。
所以，如果找到一套性价比较高的中古屋，不仅能够很好地保值，还能不断地增值。在选择时，价位是必须首先考虑的，中古屋一般是同地段新开盘公寓的六七成；小区本身规划的设施、维护得如何，这些是要仔细考量的，从中可以看出它整体的住户品质；另外像物业费是否合理等。总之，小环境，像屋内的装修等是次要的，因为这些可以自行调整，而该中古屋的大环境是最为重要的，这将直接关系到未来的租户群和租金是否稳定。
（ 责任编辑：任宁 ）
