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“要想买到一套小户型简直太难了！”12月5日，身怀六甲的楼太太在第十六届中国上
海房地产展示交易会的人潮中艰难穿行，脸上写满了无奈。
她是一名小学教师。丈夫楼强在一家外企工作。两人结婚一年有余，现在住的是前年买下的一套面积约40平方米、房龄35载的小户型。由于拆迁在即，他们急需一套实惠的新建小户型。他们整天跑中介公司，展会更是每次必到，一到就开始“洗展台”：一个展台一个展台地问。这一次怕夫人身子重，楼强原本打算一个人来“洗展台”，可她还是坚持要一起到现场，生怕商量起来不方便，错过了买房子的机会。可是他们还是失望，参展商推出的为数很少的小户型早已被哄抢着预定一空了。“再过一两个月，如果再买不到小户型，我们就只好去租房！”
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其实，他们只是一个缩影。在上海，像这对年轻夫妇一样急需小户型的年轻人不在少数。他们希望有一套面积适中、总价较低的新房。但现实情况是，上海的小户型是稀缺资源。
小户型越来越少
小户型是相对大户型而言，主要是针对小家庭、单身人群等消费者而出现的一种住宅形态。目前，大家所说的小户型是两种意义上的小户型：一种是成套住宅定义上的小户型，如四十多平方米的一居、七八十平方米的两居、九十多平方米的三居；另一种不是严格意义上的成套住宅，指小面积的公寓或商务公寓。这些小户型面积虽小，功能齐全，一般都有客厅、厨房和卫生间。
上海小户型短缺有历史渊源。上海市房屋土地资源管理局高级经济师王安石在接受《新民周刊》专访时指出，上海住宅发展主要分为四个阶段：
第一阶段为上世纪50年代，当时住宅均由国家统一建设，实行“统建、统分、统管”，结构简易、紧凑且公用面积小，住宅相对独立但不成套，配套不全。这样的房型现在还有大量存留，总面积达935万平方米左右。其中，老石库门有335万平方米，旧式里弄和新式里弄共有600万平方米。
第二阶段，上世纪60—80年代。这个阶段兴建的新房大部分都是职工住宅，以单位建的为主体，整个房型设计简单，高度大都在6层，住宅面积大都在50—60平方米之间，有的只有40平方米。目前，这些房子大部分都由国有直管变成了售后公房，面积达9000万平方米。
第三阶段，上世纪80—90年代末。福利分房成为历史，自己掏钱的消费者对房屋质量和户型提出了更高要求，市民对大房型的需求突然间被释放，面积大都在150平方米左右，大的甚至达到200平方米以上，而新造的小户型却很少，供求结构性矛盾凸现。
第四阶段，进入新世纪之后。房型在总体上进一步被放大了，就连小户型也达到了60—90平方米。据估计，截至2004年11月，这类新式的房子大概建造了8000万平方米。新建小户型越来越少，而在第一、第二阶段建造的小户型很多又面临拆迁，小户型的比例进一步缩小，结构性矛盾暴露无遗。
在“2004年第十六届中国上海房地产展览交易会”上，笔者调查得知，所有参展房型中小户型的比例不超过5%。上海万宇房产开发的一个楼盘有10种房型，其中只有3种房型的面积在100平方米以下。公司销售经理董华男介绍，在参展的前两天中，购买大户型的人很少，而小户型的销售进度却出奇地快，消费者大部分都是年轻人。
据主办方介绍，由于此次展示会上有不少中低价位房源，所以在为期4天的展会上，就有18万人次到场参观，7000多人赴实地看房，预定购房574套，这其中不少都是被年轻人预定的小户型。
同期在新国际博览中心举行的2004年住交会上，上海几家大的开发商都纷纷抛头露面。但笔者从现场的工作人员了解到，他们开发的都是中高档的楼房，面积都在110平方米以上。
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笔者从上海浦东东昌路上近十个房屋中介公司得知，目前新建小房型住房十分抢手，那些手头拮据的年轻人只能到二手房市场寻觅。然而，目前市场上能找到的小户型都是房龄在10年以上的老式公房。相关调查数据显示，静安、黄浦、卢湾等市中心区域成为近期二手房市场中的热点区域。市中心区域环境幽雅、交通便利的次新房受到了购房者的关注。与次新房相比，整个中心区域内的售后公房价格也居高不下。特别是一些市中心区域成熟地段的二手小户型几近“断货”，在有的地段，二手小户型均价逼近新建小户型的均价。
为什么不造小户型？
开发商追求利润最大化，是小户型减少的一个主要原因。同济大学建筑系博士生导师、上海现代建筑设计(集团)有限公司总建筑师邢同和认为，在80年代之前，由于国家有关标准和上海地方标准规定，上海所有的房子都是统建公房，并且都是小户型的，面积都在45平方米左右，目的是为了在同等面积下解决更多人的住房问题。住宅商品化之后，开发商的目的是在同等面积下追求更大的利润，哪一种房型的利润大就造哪一种房型。
“我们都是按照开发商的要求来设计的，他们要哪一种房型我们就设计哪一种房型。现在很少设计小户型的房型了，”邢同和称。
一位不愿透露姓名的业内人士指出，小户型的“公摊”大，面积小、总价低、建材花费大，设计要求比大户型高。来自上海有关部门的一项研究估计，开发商税前利润与自有资金之比已经由2001年的38.12%飙升至2003年的119.63%，“空麻袋背米”越来越难了。如果开发小户型，那么利润就会大大减少。于是大户型成了开发商的首选，而小户型则成为他们眼中的鸡肋。
消费心理也使得大户型一度走俏。中国人有安土重迁的情结，很多消费者为了一步到位，希望买到大户型。开发商为了适应这一需求，房子愈造愈大，现在新盘的成套面积大多在100平方米以上，有的甚至在200平方米以上，出现了5房3厅3卫的“夸张”大房型。此前，有人提出不宜再建小户型，住宅设计“九五”规范也曾规定：一套住宅的面积的下限是40平方米。
王安石建议，上海目前平均每户人口3.1人，家庭开始逐步趋向小型化，开发商在住宅建设方面可以追求功能配套齐全，但不能一味地追求大户型，应该有所收缩，住宅面积控制在90—130平方米为宜。
有关房地产专家称，随着户均居住人口的减少并趋于稳定，开发商会调头向中小户型发展。但最近市面上表现出的许多信息却与此不协调，150平方米以上的户型不少，并且还有占据市场主流的趋势，相反，60-100平方米的中小户型却难以寻觅。
王安石称，从近期市场的观察来看，小户型销售前景比大户型好。他估计，至少在未来的3—5年内小户型还是有很好的销路。
据介绍，近期市场上一些知名的楼盘销售走势趋缓，而少数楼盘开盘两天就销售一空。后者的制胜法宝是较为合理的房型设计。市场反应表明，消费者对于价格合理的中小户型抱有极大的兴趣，而目前市场上却普遍充斥着100平方米以上大户型，需求与供给之间形成了错位。据估计，上海小户型在所有房型中所占比例只有20%，而市场需求比例要求小房型达到35%-40%。
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邢同和说，现在的开发商不可能主要开发小户型去迎合那些即将结婚的年轻人。毕竟对许多年轻人来说，他们之所以选择小户型，主要是因为他们暂时经济条件不是很好，一旦他们的经济条件好了之后，他们必然要追求大户型的，小户型成为了他们的过渡产品。
他表示，房型的分布还与地段有关，黄金地段分布的主要都是大房型，小房型则主要分布在地段稍次的地方。毕竟黄金地段的土地价格高，为追求利益最大化，开发商只愿意造大房型。
上海市统计局11月16日公布了针对上海市10个区中300户居民所作的一份调查报告——《本市居民购房需求状况跟踪调查简析》。报告显示，在今明两年无购房意向的居民家庭中，有67%是因为目前房价太高而无力购房。房型太大无疑是一道拒人于千里之外的门槛。
业内人士称，结构性失衡是历史积淀的结果，要达到一定程度的平衡尚需时日。目前上海市政府已经采取了一定措施，比如建造了近300万平方米的重大工程配套房。同时加强对开发商的引导，建议开发时大户型和小户型相结合。
对于许多人想买小户型但无法买到的年轻人，邢同和建议，经济能力有限的年轻人不妨采取租房方式，等经济能力提高、收入稳定之后再购房，实行一次置业。
（ 责任编辑：影子 ）
