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来自银监会的消息透露，建行将在明年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。银监会政策法规司副主任李伏安19日在出席“2004年中国产业发展暨2005年产业发展展望论坛”时也表示，明年一季度将实行房地产资产证券化。而此前呼声颇高的浦发银行房贷证券化方案暂被搁置。
而银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》（下称《办法》）也即将上报国务院，预计该规则明年年初出台。《办法》涉及发行主体、风险管理、定价、信用评级、担保等方面，同时涉及会计、税收、信息披露等技术问题。
在建行房贷证券化方案成型过程中，有关监管部门比建行更趋向于一步到位行事。三年前，建行向中国人民银行提交了个人住房贷款证券化方案，方案的核心内容是通过表内融资的方式出售资产。但监管部门未予认可，而希望建行采用真正标准的个人住房贷款证券化模式，即表外融资，表内融资则只能称为住房抵押债券。二者的区别在于银行的证券化资产将拿来出售还是拿来抵押，表内融资模式的目的主要是解决银行的流动性问题，而表外融资模式则重在改善银行的监管指标，比如资本充足率。事实上，银行只有将相应资产作表外处理，强调真实出售与破产隔离的信贷资产证券化宗旨，才能真正达到提高信贷资产流动性、转移信贷风险的目的。
建行的最终方案采用的是表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构（SPV），用以收购银行资产，实现资产的真实出售。SPV一般分为特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）两种形式。由于SPC不符合《公司法》的规定，据悉建行将采用SPT方式，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于其中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的就是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。
而在今年3月份，上海浦东发展银行就传出已经获得批准试行住房贷款证券化。但记者了解到，它是人行上海分行正在推进的上海资产证券化试点的一部分。人行上海分行有关负责人表示：目前可行性方案正在研究之中，与商业银行资产证券化方案的区别是，我们将主要考虑如何在上海地区推行资产证券化，两方面的研究不在一个层次上，目前上海重点关注的是住房抵押贷款证券化。浦发银行董事会秘书沈思也对记者表示：“对此，我们并没有得到相关监管部门的正式批复消息。”据悉只有试点单位推出的试点项目进展良好，浦发银行的申请才有可能被接受。
一直致力于研究资产证券化的北京大学经济学院黄嵩博士认为，目前国内推出住房抵押贷款证券化的条件比较成熟，最大的障碍是相关法律制度的缺失。如我国现行的《证券法》相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定；建立风险隔离机制要借助信托手段，目前《信托法》规定银行不能从事信托经营等等。因此，在现有法律体系下，住房抵押贷款证券化的实施有一定难度。
北大经济学院金融系主任何小锋教授也告诉记者：“在目前分业监管的环境下，资产证券化能否顺利推出，各个部门的协调顺畅与否至关重要。”早在2001年央行就曾由货币政策司和金融市场司牵头成立资产证券化小组，中国证监会也于2003年9月成立了专门的资产证券化小组，其他有关部委也在不同程度上对资产证券化的不同侧面进行过相关研究。
银监会有关官员还表示今后房地产金融的方式将会更趋多元稳定性，包括会采取像最近在香港股市发售的领汇基金等上市房地产信托基金的做法等等。
“中国大的房地产基金的出台只是时间的问题。”北京首创集团总经理刘晓光对记者介绍说，首创根据10年的经验，设计了一套模型，用以解决发起难和回报难的问题。刘晓光透露，现在很多大的发展商跟他在探讨，许多企业都愿意做基金公司的发起人。他还表示，首创也正在研究资产证券化的问题，只是苦于现在没有通道。
（ 责任编辑：佳炎 ）
