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编者按：今年以来，在全国大中城市房地产市场一片“涨声”中，广州房价居然保持平稳。原因何在？这篇文章在一定程度上可以帮外界解开其中奥妙。而“中国的房地产业有一种不健康因素在滋长，就是一些地方政府把经济发展的主要希望寄托在房地产，不适宜地提出‘以地生财’”这席话更值得深思。
2004年元月，广州地方媒体用巨大标题，传达房地产商惊人之语：“今年广州房价铁定要涨10％！”
10个月后，广州市政府发布第三季度全市商品房价格信息：同比上升2.3%，比同期全市居民消费价格总水平涨幅低0.3个百分点。
在全国大中城市房地产市场一片“涨声”中，广州房价保持平稳。
“塌订”心理平抑炒风
近年来，内地房地产市场从香港引进一批关键词：“楼花”“按揭”“首期”“月供”，但有两个穗港居民闻之色变的“土语”尚未在内地流行。
一个是“负资产”———消费者购买一套100万元的房子，交了30万元首期，向银行贷款70万元。不久，这套房子市价跌到60万元，低于他所欠的银行贷款本息，这套房子就成了负资产。亚洲金融风暴中，600多万人口的香港霎时间冒出十余万宗负资产房屋。如果消费者保留这宗“负资产”，他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。于是，有人干脆“塌订”———房子连同那30万元首期和已经交付的月供，统统不要了。
广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为，许多广州人与“负资产”“塌订”的香港亲友来往频繁，耳闻目睹他们的遭遇。广州房地产市场投机炒风较淡，与香港楼市暴跌给广州人留下的心理阴影有直接关系。
据介绍，广州房地产业经历过三次大起大落，最近一次发生在1996年前后。广州市老八区房价从1992年开始一路攀升，1996年达到高峰：当年预售商品房均价达到6677元/平方米。从此，房价如高山滑雪般一路直落，至2003年为5274元/平方米，2004年上半年回升至5606元/平方米，但比1996年依旧有1071元/平方米的缺口。如果把房屋质量、装修档次升级的价值计算进去，缺口将会更大。
潘蜀健说，房产的真实价格要进入二手房市场才显示出来。目前广州市的二手房主要是房改房和上世纪90年代购买的商品房，是比较地道的“二手货”，买方则以外来人口和中低收入阶层为主。也就是说，在广州买房并不如一些人想象的那样保值、升值，1996年前后投资房产的人多数没赚到钱，实际上是炒“糊”了。
据统计，今年上半年，广州老八区预售住宅单套平均总价为46.78万元。广州市职工人均年收入2.79万元，实际购房价格是普通双职工家庭年收入的8.4倍，广州市国土房管局市场管理处处长黄文波把它形容为“广州人摸着自己的钱包花钱”。广州市六成多居民家庭享受了房改房，加上原有的侨房、私房和商品房，85％以上的广州居民拥有自己住房的产权。
预售证制规范楼市
广州市国土房管局市场管理处处长黄文波透露：“广州市继续保持房价稳定有几个优势。一是广州市政府具有较成熟的管理经验，较完善的管理制度。广州从1998年就开始实施土地出让‘招拍挂’，并且稳步消化处理过去协议出让的土地。规范土地市场的效果现在充分显示出来，‘8·31大限’没有在广州引起很大震动。二是重视对房地产市场的分析和预测，建立房地产预警预报体系，根据市场供求关系，更有效地运用土地供应这一宏观调控手段。三是严格执行预售制度，设立了专门的市场巡查队，发现以‘内部认购’等方式违规提前售楼的企业，在媒体上曝光。预售证制度在广州已深入人心，没有预售证的房子，不会有人买。”
潘蜀健说：“中国的房地产业有一种不健康因素在滋长，就是一些地方政府把经济发展的主要希望寄托在房地产，不适宜地提出‘以地生财’‘第二财政’。房地产市场的发展目标应该是实现居者有其屋，而不是拿房地产来生财。在广州，房地产只是若干经济支柱产业之一，占国民经济6％左右，保持这个比重足够了。”
（ 责任编辑：周克成 ）
