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资金对于房地产发展的绝对重要性是显而易见和无须多言的。但是,房地产市场上是不是资金越多越好,来者不拒?是不是资金左右市场甚至决定市场?中国房地产会不会成为股市之后的又一个"资金市"?——答案是否定的。
毫无疑问,房地产发展需要大量资金,房地产是一个资金密集型产业,即需要企业巨大的开发投入,也需要居民巨大的购房资金。既有企业和个人的自有资金,也有银行的各种大量贷款。
资金对于房地产发展的绝对重要性是显而易见和无须多言的。但是,房地产市场上是不是资金越多越好,来者不拒?是不是资金左右市场甚至决定市场?中国房地产会不会成为股市之后的又一个"资金市"?------答案是否定的。
中国股市长期是一个"资金市",中国股市的几次大起大落,都是与资金"潮水般"地涌入和退出分不开的。上证指数从1996年的536点飙升到2001年的2245点,然后从最高点下降到目前1300点左右,无不清楚地反映了资金的进退轨迹和作用。资金比企业业绩和政府政策更重要,资金的多少决定市场的走向:资金涌入造成股指飙升群情振奋,资金退去引发股指暴跌信心动摇,市场和人心完全看资金"脸色"行事。
日本和中国香港房地产市场长期都是"资金市",为资金左右并最后引发泡沫破裂和金融危机。日本在上世纪60年代经济起飞并且在1985年被迫签署广场协议让日元升值后,资金极其富裕,货币供应量持续大幅度增长。在日元升值后的三四年里,日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%,东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。将国内房价"炒高"以后,钱多得花不了的日本开始将资金投向海外,买下纽约市最昂贵的地产洛克菲勒中心,买下美国人最有自尊心的产业好莱坞影片公司,可谓气吞山河所向无敌。中国香港在上个世纪的70年代经济腾飞之后,外汇储备激增,居民闲钱猛增,充足的资金缺少方向,大量投放在股市和楼市,造成股价和楼价一起飙升。原先一些投资加拿大和澳大利亚房地产的资金,看到香港投资回报远远高于其他地方又将资金撤回来,越来越多的资金集中在弹丸之地的香港,尤其是只有区区几百平方公里的港岛和九龙的房地产上,使之成为世界上含金量最高的地方,造成房价持续飙升,远远脱离居民实际购买能力。1981年香港已经成为世界上房价第二昂贵的城市,从过去平均房价不到美国和加拿大主要大城市的一半,一跃高出其三四倍。
而且日本和中国香港都一样,楼市和股市同步前进,即所谓的"股地拉扯,互相连动",由此而来造成更大的动荡和危害。日本和中国香港居民在股市中赚到了钱又投资到楼市中来,或者在楼市中赚到了钱再投资到股市中去,形成股市和楼市长期"一荣俱荣,一损俱损"的局面,"资金市"的特征和危害更加明显突出,市场的调整和恢复也就更加困难。日本和中国香港楼市泡沫破裂的时候,通常会引发金融危机,或者金融危机爆发的时候必然连带楼市暴跌。投机猖獗和炒作成风,严重影响股市和楼市正常的投资功能,更影响了广大居民的安居乐业和经济的稳定持续发展。
不必讳言,前几年上海、杭州等中国内地主要和发达的沿海城市房地产价格上涨太快,也是因为客观原因造成资金充足,成本太低,放贷太滥,监控不严以及缺乏其他的投资渠道,大量资金涌入房地产市场造成的。房地产成了最好的和也几乎是唯一的投资工具,楼市成为资金的避风港、安全岛和"印钞机器",出现"亿万资金挤楼市"的局面。当楼市投资属性过分强化和异化的时候,本来应该处于第一和主导地位的居住属性反而遭受打击和压制,被弱化和淡化了。
正当去年下半年开始的中央一系列宏观调控措施逐渐取得成效,今年5月银行开始的严格控制贷款,提高贷款门槛,尤其是央行10月加息和进一步加息的压力,流向楼市的资金开始得到有效控制的时候,11月份以来人民币升值预期造成了新的一波国际资金的蜂拥而入,引发上海高端房地产市场价格的又一次上升,再一次说明了资金对于上海楼市走向和价格高低的巨大影响。
房地产市场的发展缺乏资金是不行的,过量资金涌入也是不行的。进入房地产市场资金绝对不是越多越好,更不是来者不拒,多多益善。
防止房地产市场成为又一个"资金市",首先要控制资金的总量、流向和进入的速度,防止潮水般地涌进涌出,防止过度炒作,防止房地产的投资属性压制居住属性,投资功能压制消费功能。
其次,要努力加强和拓展房地产市场的空间,形成多元化、多样化和立体型的产品体系和价格体系,做好流入资金的分流和分散,避免连动效应造成的价格大幅度上升和波动。
最后,要对不同的资金进行区别对待,要充分利用基础资金和可靠资金。什么是房地产的基础资金和可靠资金,上海居民(包括新上海人)的居住性购房和改善性购房所用资金就是基础资金和可靠资金,这些资金最稳固和最可靠；有条件的使用和利用各种投资资金,鼓励长期投资；严格防止和防范各种形式快进快出的"热钱",以及短线投资和投机。
上海房地产市场首先应该成为上海居民的房地产市场,然后才能成为全国和全世界居民的房地产市场；首先应该满足人们的居住需要,让绝大多数的人能够买得起和乐意居住,然后才是满足人们的投资需求,成为人们值得投资的地方。否则就是本末倒置,空中楼阁,就有可能成为大起大落的"资金市",为投机和炒作者所利用,并有可能对上海的经济金融秩序造成危害。一部分投机者和投机资金兴风作浪所造成房地产市场巨大波动的恶果最终要让大多数普通购房者品尝,这是不公平的。
（ 责任编辑：周克成 ）
