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一批"出口转内销"的外资大行的经济学家正成为国内地产界争论的焦点，其领头人物正是近来风头正劲的谢国忠。谢的身份是摩根士丹利亚太洲区首席经济学家，在圈中一直以言论犀利坦率闻名。他在9、10月接连发表的《房地产主导中国经济周期》、《泡沫共存的石油和房地产》、《最后的疯狂》等几篇报告中，悲观地预测了中国特别是上海房地产前景：全球当前正坐在有史以来最大的房地产泡沫之上，上海是这次泡沫的震中，角色就像是1997年亚洲金融危机时的香港和1990年的东京。当上海房地产的需求随着资金短缺而退烧时，泡沫就会破灭。"这个泡沫将在数月内破灭，不会超过一年"，谢国忠在《最后的疯狂》中指出。
对于谢的悲观预测，国内地产业界精英们基本上是不屑一顾的，至少在人表面上都是这样。一批北京、上海的地产大佬在媒体上指出，谢得出如此结论完全是脱离中国国情的。由于中国不像国外经济发达国家已经建立了一整套权威的统计数据体系，无论是摩根士丹利的经济学家还是国外其他经济学家，无论是国内的研究机构包括建设部还是国家发改委等部委下的研究机构，其用来论证的数据都不是权威的、真实的。数据不科学、不真实，出处各不相同，论证的前提就不科学，得出的结论就谈不上科学。这就是为什么在2002年年底国内外的所谓经济学家、专家就提出"中国地产泡沫预警"，但中国房地产无论是在北京、上海这样的大城市还是在苏州、无锡这样的小城市却一直很火，丝毫没有出现"崩盘"迹象的原因所在！
"实际上，谢在其报告中提到房地产前景时很少有就事论事的"，国内一些支持谢的"泡沫论"的人士对此颇为不平，"比如谢也承认中国的房地产市场是一个初级市场，并且对新房屋的需求量巨大，可以资助它不断成长。不过，房地产泡沫即将破裂的结论是其从大的前景上得出的，主要原因是美联储的紧缩政策正在加大资金流向中国的困难度。"
事实上，从这场地产"泡沫论"争论伊始，并不常在内地办公的谢国忠正受到内地舆论前所未有的关注，只要有谢的新报告或评论出来，一定会登上各大小媒体财经版头条，让市场在第一时间竖起耳朵倾听，连对他有意见的开发商、官方机构也不敢等闲视之。究竟这位当红分析师是如何成为舆论中心的，大家都很好奇。
谢国忠是上海人，学习成绩优异，主修桥梁工程，后来赴美留学，在美国麻省理工学院取得土木工程学硕士后，弃理工改念商学，并取得麻省理工学院经济学博士学位。
对这样的转折，谢国忠自己解释道，在中国大陆时看不起文科，总觉得文科缺乏系统性的，但是到美国念书后发现，理工科是从文科的理性思维分支出来的，所以他才转念经济学，并在经济趋势分析上闯出一片天。事实上，理工背景的谢国忠热衷于研究历史，许多经济现象都从历史与社会发展的背景去分析，所以，往往也提出与市场看法不尽相同的观点。
谢国忠于1997年加入摩根士丹利，当时亚洲正面临金融风暴，以他对东南亚国家的深入研究，他陆续看对了印度尼西亚等国家的金融危机。
据台湾一位不愿透露姓名的基金经理人直言，对谢国忠与基金经理人争执的场面，他并不陌生，谢国忠直率的言词和对研究观点的坚持，常让他跟基金经理人僵持不下。可是，谢国忠去年以来的诸多预言--2003年人民币不会升值、中国经济即将出现泡沫、亚洲股汇市已经到顶的言论，都已陆续成真。今年谢还获得《机构投资者杂志》亚太区最佳经济分析师第一名的殊荣。这自然使得谢在国内拥有一大批忠实的拥护者。
谢的铁口直断一直在业界闻名，据说，今年7月初谢国忠到欧洲做路演，一位外资经理人听完他对"中国经济泡沫才刚开始，至少还要12个月的时间才能修正结束"的分析后，面色凝重地跟他说："谢先生，我真希望你的看法是错的！"
但谢国忠却非常自信地表示，这位外资经理人良好的希望肯定是要落空的。他摇摇头，两手一摊地表示，"没办法！这些外商就是对中国存着浪漫幻想，他们太相信中国经济成长不会停止，这种还没死心的心态，肯定有的受罪了！"
为何谢国忠能多次预言正确？他自己认为，最重要的三元素是"理性、风险、历史观"。谢国忠认为，成功的人一定是理性的人，搞金融的人一定要理性，不从感性出发，才能赚钱。另外，他习惯观察与分析时都先从负面或风险的角度切入，唯有先认知风险，进而掌控风险，才能累积财富。这也是谢国忠为何在市场乐观时，总能率先提出警讯的重要原因。
据说，谢国忠非常喜爱研读历史、传记，他大量阅读了中西方古代与近代历史名著、传记，分析经济问题时都是先从国情出发，充分考虑历史、文化等因素对经济影响的结果。他认为，只有了解一个国家的历史、传统与文化，才能深切掌握一国经济面临的危机与可能的转机，因为任何事物的发展绝对跟人的动机有关。由于拉大了历史纵深，谢国忠的投资分析在外资圈中独树一格。
目前，在这场中国地产"泡沫论"争论中，站在谢一边的人并不在少数。除了其外资大行同行如瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济学家陶冬外，还有中国社科院金融研究所、浙江省统计局等带有官方色彩的机构。中国社科院金融研究所完成的一份房地产业调研报告已递到中央决策者的手中。据参与调研的尹中立表示，报告内容就他个人观点而言，房地产泡沫现象确实"比较严重"。而浙江省统计局则明确警示：目前浙江省房地产已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。
支持"泡沫说"
谢国忠 摩根士丹利亚太区首席经济学家
全球当前正坐在史上最大的房地产泡沫上，上海是这次泡沫的震中，角色就像是1997年亚洲金融危机时的香港和1990年的东京。当上海房地产的需求随着资金短缺而退烧时，泡沫就会破灭。泡沫破裂时间不超过1年。具体而言，四方面的因素将导致中国的房地产泡沫破裂。
第一，如果中国提高利率，这将吓跑投机者和降低中国人对通货膨胀的担忧。因为房地产市场的扩张是如此地过分，提高利率将会引发戏剧性的冲击，这就是为什么既得利益集团坚决反对升息的原因。
从刚刚结束的十六届四中全会所透露出来的信息来看，说明政府不太可能会在宏观经济政策的紧缩上持强硬立场。这显示出对利率采取措施的决定不会马上做出。然而，在年底之前提高利率是非常可能的。即使经济增长减速，提高利率也必然会发生。目前的利率结构与长期的通货膨胀前景是不一致的。
第二，一个出口低迷时期将导致巨额的贸易赤字，也将会减少外汇储备，因此，也会降低货币供应量增长。自从去年中期以来，中国的出口可能正在被夸大，在被选定的占中国出口贸易总额三分之二的国家所公布的从中国进口的数据表明，中国将自己的出口增长规模夸大了十个百分点。
第三，美元利率的上升将导致资金撤离中国。中国的外汇储备以平均每月增长110亿美元的步伐上升，这是导致信用规模快速上涨的主要原因。大规模的资本流入是为了投机人民币的升值。我遇见的很多身在海外的中国商人都坚信，美国的压力最终会推动中国人民币升值，就如在上个世纪 80年代在亚洲曾经发生的那样。这种资本流入构成了企业人民币存款急速上升的主要因素。
然而，以这种方式向中国转移自己的运输成本正在上升。中国的短期存款利率只有1%，而美元的存款利率已经上升到了1.5%。随着美联储进一步升息，运输成本还会保持升势。从某种角度来说，海外华人企业可能会将资金带出。当这一幕发生的时候，中国的货币供应量将面临压力，这将会导致中国的利率上升或者是实行信贷配给。
第四，房地产的供给将可能严重超过需求。新房屋的供给量在以每年 20-30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。这也就是为什么最近的家庭储蓄存款在急速下降的原因。伴随着存款增长率的放慢，银行用于抵押贷款或者对房地产开放项目的贷款资金将会随之减少。在一定程度上，房地产行业将面临资金不足的问题。因为房地产项目开发的时间大约需要三年，市场对供给过量的反应将会有一个时滞。当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。
陶冬 瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济学家
利率低下、游资泛滥、楼价上涨是一个全球现象，中国房地产市场的调整已呈山雨欲来之势，但各地的调整幅度可能有所不同。政府在信贷和土地管理两方面同时出手，明显要为房地产热降温，但是政府似乎也无意过度打压楼价。一是今天的楼价对财富、消费乃至社会安定影响巨大；二是土地收入支撑着地方政府在基础设施上的投资。政策走向对中国楼市有着重大的影响，但是楼市走向却不总以政府意志为转移。市场气氛和预期并非政府可以一手控制的。
目前的楼市尚未形成真正的梯级消费结构，实际购买能力可能也被高估。前几年的买房热中，国家和企业给予了大量的补贴，因此购买力被一次性地拔高，过去几十年被压抑的需求也出现一次性的释放。对于楼市而言，真正的考验是城市居民自有住房率大幅提高后，今后几年能否维持一个源源不断的、梯级型的本地购买力。
易宪容 中国社会科学院金融研究所金融发展室主任
此一轮宏观调控，房价的升降是此轮宏观调控的风向标。如果房价依然迅猛上涨，那么此轮宏观调控的绩效如何是相当令人置疑的。因为今年投资过热、经济过热的根源就在于房地产投资过热，就在于房价不断攀升。房价一上涨岂能不拉动其他相关产业扩大投资呢？
相当一部分房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产，一方面以此用最快速度获得暴利，另一方面又进一步吹大房地产泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，对他们也不会有多少影响，因为钱早已落袋为安。
郑京平 国家统计局新闻发言人
房地产价格上涨过快不是一件好事，国家应密切关注价格的走势，防止出现房地产价格上涨过快，以及由于人为炒作而出现房地产泡沫现象。
反对"泡沫说"
诸多房地产开发商
国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。房价普遍上涨并不意味着"泡沫"，而是表示需求的客观存在。
建设部政策研究中心：目前房地产金融风险尚在可控范围
上海市房地产协会：综合政策变化和心情预期等对上海房地产市场产生影响，短期供求矛盾将有所缓和，有利于价格稳定，房价的上升幅度将有所减缓，但总体房价不会下降。 宏观调控的具体效应将分三个时期显现：短期效应--供求矛盾趋缓、价格趋稳，可能持续一两年；中期效应--供给不确定性、需求仍然乐观；长期效应 --5年以后调控影响会逐步淡出，市场长期前景看好。
（ 责任编辑：杨茂银 ）
