发送GP到6666 随时随地查行情
元旦刚过，1月6日，北京109百货就迫不及待地向记者宣布：将全面开始招商，力争春节前招商工作完成，然后进入全面装修阶段，争取五一节长假期间商场开业大吉。
“我们全体员工元旦期间一天都没有休息，现在我们聘请专业商业调查公司对西单商业圈387家店铺的调查访问工作全部完成，商场招商准备工作全部完成，现在开始接纳商户和百货品牌参加到北京109百货的事业中来。”北京109百货公司总经理周东权兴奋地对记者说。坐落于西单大街西北角的百货公司原为西西友谊商场，更换经营者后将定位于年轻人的百货公司。
定位服装餐饮 细分年轻人概念
“我们对从SOGO到新街口大街总共387家店铺进行了调查，主要是经营服装（18％）、餐饮（12％）、电子通讯（11％）的，其他方面低于5％。”周东权总经理说，结合创办中友百货的成功经验，未来北京109百货的定位仍然会以服装为主，结合特色餐饮。这是因为这一消费群体的购物特点决定的，“我们的目标群体是18到30岁的人群，他们最经常购买的仍然是服装服饰类，我们作过调查，不同年龄消费群体光顾西单的频次差异不大，且多为结伴购物，尤其是18-25岁的群体非常注重与朋友一起逛街购物。消费群体购物时通常会在附近就餐。”
为了体现差异化竞争，周东权表示，北京109百货将充分细分消费群，“我们的主体顾客群是15-30岁主题购物休闲一族。，为了方便不同年龄层次的需求，我们不是按照品类分层，而是按照年龄段，比如二层流行密码，主要是少女装、饰品、发饰、异国服饰、咖啡吧，是针对18到25岁的人群设计的，三层花样年华，主要是淑女装、流行饰品、港台服饰、情趣内衣、袜帕，针对的是成熟一点女性设计的。”
为了充分细分客户群，北京109百货对每一年龄段顾客的行为特点作了充分研究，他们按照年龄把目标顾客分成了少女（15－18岁）、淑女（18－25岁）和成熟女性三个组，发现她们是如此不同，少女和淑女们购物通常和朋友在一起，互相影响很大，成熟女性的自主性很大，参考意见主要来自爱人；在关注点上，小女孩们最关注价格和质量，成熟女性会充分考虑品牌和式样，而淑女阶段表现出对上述四点同样看重和非常大的随机性决断，在西单现有商场的喜好比较上，不同年龄段的喜好更是截然不同，18-25岁的群体更喜欢光顾中友；18岁以下的群体更喜欢光顾华威、明珠。
“我们做了充分的市场调查，我们不是百货商场，也不是一般购物广场，让购物广场和百货公司的优点合二为一；同时，对于餐饮、娱乐等配套设施也给予了足够的重视。这就叫主题百货，客户群很固定。现在所做的就是在细分市场，细分市场肯定是商业未来发展的趋势，如果每家商场都有自己明确个性的话，我相信大家都会有饭吃。”周东权说，虽然他自己依然华发早生，但他相信，自己创造的109百货能够成为京城最炫的流行前沿地带，触发年轻人的激情，引发无法抗衡的时尚冲力，成为年轻人士追求崭新体验的朝圣地。
拿自己做榜样 拿自己作赌注
在定位上寻求差异化的同时，周东权在招商办法上也同样独出心裁。
“我作109百货有两个办法：一个是选商，一个是‘连坐’。”周东权说。
所谓“选商”是周东权从他做中友百货、飘亮购物中心和搜秀城总经理时都坚持的，不是有钱的商户你就把他放进来，因为有些人是才刚刚开始做商业，经验不足，承受能力很差，但个别人一闹事影响会非常不好。周东权认为，造成许多现在商场、购物中心商户纠纷的主要原因是店家没有把准备工作做足，所以从一接手109百货他就组织力量做拜访商户和供应商的工作，花钱作整个西单商业圈商铺调查也是其中的一部分，目的就是把最好的商品和商户招来。未来北京109百货将有三个部分构成，临街的店面是比较贵的国际品牌，百货公司的品牌会连贯地占据每层四周的黄金位置，现在西四、东四一些好的小商户会占据各层中间的位置。
“为了把真正的好商户找到，我们会搞一个人海战术责任到人，我这里每个员工都要至少介绍一个符合标准的商户，经理是两个，高级经理三个，到他自己则有六个成熟商户或百货品牌的指标。”周东权说，这么做是借鉴日本韩国百货业的成熟经验，因为这样做是把员工的个人信用加进去了。“有人说这是连坐，也有人说像传销，没有关系，因为我们的员工都是眼看着北京109百货怎么设计的，又是怎麽一点点走过来的，我们没有骗人，大家都是做商业很多年的，把你的亲戚和朋友介绍来，是表明你对109百货有信心，也能督促我们把后面的服务工作做得更细致更尽心。”
话虽然这样说，但周东权也得承认这样做风险很大，因为把这么多职工包括他自己多年积累的商业信誉都“赌”进去，万一有个闪失，将面对的是一个全面崩溃的局面，不光自己的商业信誉全搭进去了，而且那时所有商场内外的人里应外合都是反对者。“但是我很有信心，改造后，整体外观将以舞动青春活力为时尚感触，金属质感玻璃门窗增强商场内部与外部的通透感；配搭店内动感的DJ表演与立体照明的有机结合，为店内空间提供购物情趣，配合夜晚斑斓的色彩向周边辐射，汇集地区性凝聚力。”周东权说，现在的设计是他从事商业工作以来看到最漂亮的一个设计，而且为了增加保险系数，北京109百货在初期会把租金定得很低，这也是对手下人的一个交代，因为他手下的这帮人几乎都是京城老商业。
看好西单北扩 解决停车走路难
周东权的另一个更大的信心来自西单大街的北扩潜力。作为北京历史最悠久的三大商业区之一，西单每天人流量达到每天25万人次，年社会消费品零售额60多亿元，其中外地消费者只占人流总量的1/4，随着市场发展变化，西单的消费群倾向于向年轻化蔓延，年轻、时尚、休闲已成为该商圈的特色。据统计。15至34岁的消费者占到了西单消费群的70%以上，每日人流不断，营造浓厚的商业气氛。
随着中友百货的崛起、君太百货的开业、时代广场易主重张、庄胜崇光百货的成功、菜市口百货的火爆，西单商圈迅速南移与菜市口大街连成一片。与此同时 西单商业实体规划位于西内大街中段，与西单商业街将联成一个整体，相当于西单商圈向北的延伸。而在顾客定位上，新建商业实体的目标更多地是希望吸引周边的居民，因此这里将定位为地区级的商业文化步行街，成为西单商业街的有力补充。
“与西单商圈南移相比，我认为北扩更具有优势。”周东权说，接手西西友谊商城，他眼看着马路对面原中组部办公大楼拆除工作接近尾声，彻底打通了原来阻隔西单西四商业动脉的节点。加上未来即将完成的西单地铁出口将在109百货对角20米内，更是提供由北往南的最佳选择。而由二环直入本项目的金融街经过多年开发已经具备规模，随着中海凯旋等地产项目的开发，金融界不再只是工作区域，越来越多的配套住宅项目会陆续开发。“这就是我们的基础人流，而且都是高档次有消费能力的顾客群”
“由此可见，历史悠久的西单商业街将向南延至宣武门，向北扩至新街口的新街市，形成一条贯穿南北二环、全长5．4公里的西城商业大动脉。西单商圈的南移北扩实际上是意味着商业板块和商业资源的重组，是对传统商业街地位的重新确立和商业资源的重新划分。 据我们了解，到2008年奥运会之前，西单商业区将投资66.2亿元，新增建筑面积100万平方米。 商业规划从宣武门内纵贯至缸瓦市的70米宽，上下10条车道的大道，2700米长的主道，整条街的主体楼宇用廊桥连通，在商业区的地下还有商场和文化娱乐区及公共交通设施；同时，一条自府右街经灵境、辟才胡同直通西二环的宽敞道路，又将西单与金融街连成一体。”周东权认为，这对于他和北京109百货的商户们，都是难得的天赐良机。
（ 责任编辑：飞舞 ）
