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■重点提示
预售商品房交易价值高又属于期房买卖，在交易过程中有很大的不确定性，消费者的合法权益受到很多损害。
为保护消费者的合法权益，《北京市商品房预售合同》示范文本昨天举行了听证，第一次提出如果房屋出现质量问题可以退房的承诺，并且规定卖房前就要定好物业单位，这些内容也有望在3月成为现实。
■听证声音
文本还需要多方改进
开发商：不公平
新合同的示范文本总体上涵盖了房地产销售中的热点，进一步保障了买房人的利益，但是作为开发商来讲，在交易的对等原则上略有不足，对开发商的合法权益体现得不完整甚至不够。合同首先要公平，权利义务要对等，不能因为保护消费者而有失合同的公平。
消费者：太专业
应对合同中容易产生歧义的字句，以名词解释的方式加以定义。如果双方自行约定的条款过多，就给开发商的法律顾问以可乘之机，建议这个条款要多明确就有多明确，不要出现双方自行约定的条款。
消协：总体来说是个大好事
北京市消费者协会副会长张明：我代表市消费者协会对市建委和市工商局组织起草新的《北京市商品房预售合同》示范文本这项工作表示深深的敬意！今年市消协收到的商品房预售投诉就有570多件！我看了这个文本之后，感觉很多条款实质上是要解决这些纠纷，给老百姓和消费者做了一件大好事。
■重点解读
合同范本有七大亮点
亮点1
《预售合同》单独立户
在《商品房买卖合同》示范文本的基础上专门制订了《北京市商品房预售合同》，并配套制订了《北京市预售商品房认购书》和《北京市车位买卖合同》的示范文本。
亮点2
交付方式不再单一化
示范文本听证稿对商品房交付条件为当事人提供了三种选择方案：
方案一是现行的根据《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本交付条件；方案二是双方可约定在开发企业完成商品房的初始登记手续，取得了房屋权属证明后进行商品房的交付；方案三是可约定开发企业已取得建筑工程竣工验收备案表、其商品房上下水、电、供暖等达到正常使用条件。
亮点3
住宅工程质量首进合同
示范文本听证稿中规定，开发企业建设商品房必须符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。否则，购房人有权退房；开发企业交付使用的商品房室内空气质量、建筑节能等不合格，买卖双方按约定的方式处理。
亮点4
配套设施使用条件须提示
开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件以及小区内公共建设设施项目的公共绿地、停车场、幼儿园等也应按约定的日期达到使用条件。
亮点5
税费是否代缴自己说了算
买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、前期供暖费等税费，存在较大争执。示范文本听证稿对此进行了约定。购房人可以按有关规定自行依法缴纳。具体事宜应进行约定。
亮点6
卖房前必须定好物业单位
示范文本听证稿规定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
亮点7
合同体例有规定有协商
合同范本分为两个部分：
第一部分为合同基本内容，是硬性规定，主要包括双方当事人情况、所售房屋基本情况、付款方式、价款和抵押情况等内容。
第二部分是双方可以协商的内容，包括退房约定、面积差异、违约责任、交付条件、装修质量等内容。
■听证现场
焦点1
一致反对卖房前定物业
条款简介：购房合同中应明确出卖人依法选聘的物业管理企业、物业服务收费价格及其他费用应如何收取等条款，出卖人还应负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。
消费者：由于你是预售房，可能一年和一年半交房，开发商现在无法确定是哪一个物业公司，开发商履行起来是有难度的，这个也大大增加了开发商的成本。
开发商：我们谈的是期房，最少也是一年到两年左右交房。如果我们这么早将物业公司定下来，可以说是对业主的不负责任。因为开发商没有权利为物业公司承诺什么。
市消协：可以给开发商加一个交房的条件：开发商交付房屋的时候，不得以业主签订管理条约或交付物业管理费作为交房条件。
焦点2
退房情况太多难执行
条款简介：套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。条款还规定出现质量及使用功能变更、空气质量及防水不合格、装饰及设备不合格、公共配套设施不符合承诺、未能按期交付等情况时，双方可自行约定是否退房。
开发商：我们开发的房子均价在100万一套，如果因为门窗加长和变短2厘米就可以退房，这样不利于保护交易的稳定性。
消费者：双方应有相互配合的义务。
焦点3
层高和净高该要哪个
条款简介：卖房时应在合同中明确层高、净高、阳台个数等具体数字。
开发商：层高很好理解，净高是什么概念？这个概念能不能不体现？里面是否包括地板等因素？
市消协：这条规定太好了！可使消费者购房明明白白。大量消费者投诉买的房子特别矮，消费者不懂什么层高，他们以为是从地面到顶的净高，要不就是净高，要不就两个都搞清楚，可以写明误差是多少。
焦点4
房屋进度该否进合同
条款简介：签订本合同时，应在合同中明确该商品房所在楼栋的建设工程进度状况。
消费者：建议根据行业标准列出几个可选项，把建筑工程进度到底有哪些用列举的方式列出来。
开发商：进度是很虚的东西，房子可能三五天就会有变化，这个如果写在合同上操作很难。
焦点5
商品房不节能赔偿与否
条款简介：商品房应符合国家有关建筑节能的规定要求，未达到标准的，出卖人应补做节能措施并承担全部费用。
开发商：开发商不会拿着设计费让设计公司去设计一个不符合标准的房子，所以我认为这个没有必要。
市建委建材处：现在关于节能方面举报、质询的很多，房子如果达到节能标准建设，住户一年就可以节约很多钱。
信报记者革继胜／文并摄
■相关链接
去年1-11月期房均价5937元
信报讯（记者沈达）昨天，在建设部要求房地产基本信息向社会公布后，市建委向社会发布了2004年1－11月北京市房地产市场信息。去年1－11月，全市商品房买卖成交的29．44万套中，商品期房预售成交21．54万套，期房买卖平均价格5937元／平方米，同比上涨了129元／平方米，涨幅为2．2％。
（ 责任编辑：任宁 ）
