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本报北京1月19日电
“如果说《天下无贼》电影中小偷们对傻根的偷窃是有一定技术含量的话，那么，现在房地产开发商对购房者权益的侵害，则是没有技术含量的抢劫。”今天，北京知名房地产律师秦兵说，“正在征求意见的《北京商品房预售合同》，仍不能根本改变这种局面。”
《北京商品房预售合同》由该市建委和市工商局联合草拟，将在3月前出台正式的示范文本。1月12日下午，两单位联合举行听证会，对该合同示范文本听取意见。
现行的《商品房买卖合同》示范文本是建设部和国家工商总局于2000年9月联合制订的。其后，北京市有关部门在此基础上，修订了《北京市商品房买卖合同》。而此次即将出台的《北京商品房预售合同》，在前两者的基础上制订。
据悉，新版合同分为两部分。第一部分为合同基本内容，增加了预售商品房信息的透明度和对称性。第二部分侧重双方针对房屋具体约定的事项，包括退房约定、面积差异、违约责任、交付条件、质量装修、规划设计变更、配套、产权登记、物业等内容。
“从增加的内容可以看出，有关部门已经意识到房地产纠纷的严重性与普遍性，并正在努力改变现状。”秦兵律师办公室律师助理张慧芸说。
离保护消费者权益还差得很远
新版合同出台后，可能会给开发商带来更多约束，但是否会避免日后发生纠纷？秦兵的答案是：“很难。”
秦兵说：“现行合同条款的问题是：只规定了开发商在一定期限内将办产权证的资料备案，而产权证能否最终办下来，还是个未知数。即使产权证能办下来，也至少是一年以后的事，而许多纠纷就是由此引发的。”
“发生纠纷后，购房者如何退房，新版合同也没有详细的规定。”秦兵说。是购房者先退房，还是开发商先退款，程序不同，结果也大不相同。秦兵说，他代理的房地产纠纷中，有的购房者先将房退给了开发商，而开发商迟迟不返还房款。“更恶劣的是，有的开发商收回房子后，又转手卖出去。其他人已经入住了，退房者还没有拿到购房款”。
退房时，开发商按什么利率支付利息，购房者的装修费、搬迁费谁来付，也是争议的焦点。
秦兵说，他代理的房地产纠纷中，有些开发商规定按活期利率支付利息。“目前银行活期存款利率刚刚超过1％，而贷款利率超过5％，这样开发商可以从中赚取利差。”秦兵说，如果一套房子总价100万元，贷款80万元，一年后房屋产权证办不下来，购房者要退房，开发商仅按80万元的活期利率退还利息，一套房子就可赚取利差3万多元。
秦兵认为，类似的条款，合同制订方规定得越细越好，而有些选项应事先约定，比如规定按贷款利率支付利息。
2001年，秦兵写出了《204条商品买卖合同》。该合同站在消费者的立场，将购房过程中可能遇到的问题以合同形式固定下来，提醒购房者避免落入开发商精心设计的各种陷阱。记者注意到，该合同仅“退房条款”一项，就写了10条1100字。而新版合同的“退房约定”，仅1条200多字。
秦兵介绍，购房者办理贷款手续后，须将自己的合同正本交到银行。假如价值100万元的房子出了问题，购房者需要通过诉讼向开发商索赔，其诉讼费为1．5万元。法院一审会驳回购房者的诉讼请求，理由通常是购房者证据不足，因为只有购房合同才能证明购房者与开发商的买卖关系。购房者若想再告开发商，得再掏1．5万元诉讼费。
“这还不包括请律师的费用。”秦兵说，这无形中加大了购房者的维权成本。
商品房合同该由谁定
许多购房者在与开发商签订购房合同时，过分信赖政府有关部门制订的合同范本。而与开发商发生纠纷时，许多购房者会迁怒于政府部门。这无形中会降低政府部门的公信力。
“我国也应参照国外的做法，由利益双方的行业协会共同制订合同，使政府部门解脱出来。”秦兵说，在国外，类似合同的制订，一般参照FIDIC合同条件。FIDIC（菲迪克）是国际咨询工程师联合会的法文缩写。FIDIC合同条件已成为全世界公认的一种国际惯例，因为它可以公平、公正地保护各方的利益。
秦兵说：“新版合同制订时，参照了FIDIC格式，但内容太简单，篇幅太短。”他从电脑里调出一份FIDIC工程承包合同示范文本，“这份合同长约1．9万字，对双方的权利、义务和违约责任都有非常详细的规定，实际签订时发包商和承包商还可以协商更改某些条款。而新版合同只有近7000字，条款还很难更改”。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
