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苏州工业园区将在2006年下半年上市的消息从园区内部传出。
尽管尚有时日，却绝非猜测，实质操作已经启动。目前，中新苏州工业园区开发有限公司（以下称“ＣＳＳＤ”）作为中新合作载体和园区开发主体，正进行着大规模增资扩股的“私募”工作。
一“洋”一“新”
苏州，那个古老而又细致的园林城市，如今只作为一个地理概念而存在。在它的外沿之外，有的是中新苏州工业园区和苏州高新区的迅速崛起，而这两个区域所代表的意义，已经超过了苏州城本身。
在苏州古城西部，京杭大运河畔，原本只是农田一片，但现在却是苏州高新区所在，该区仅仅在2004年就累计新增合同外资12亿美元，新增注册内资超过50亿元，已经形成了以跨国公司研发中心和自主知识产权为主的区域技术创新群体，在全国国家级高新区中位居前列。
另一边，位于苏州城东金鸡湖和独墅湖畔的苏州工业园区，也从水泽农田逐步嬗变为长江三角洲重要的现代制造业基地。根据2004年1至8月的统计，苏州工业园区实现工业总产值974．8亿元，增长88．8％；完成地方一般预算收入20亿元，增长43．5％；全社会固定资产投资176．3亿元，增长35．9％。
有一句关于苏州的比喻很形象：“古城苏州是老苏州，高新区是新苏州，工业园区是洋苏州”。也许，工业园区和高新区这一“洋”一“新”苏州，已经可以构成苏州展翅的双翼，架起古老的苏州一起腾飞。
但问题是，这一“洋”一“新”能否仅仅作为一双支撑的翅膀而存在？
事实上，这两个园区无论是在招商引资，还是园区经营上都会遇到竞争，而这种竞争是谁也不愿意去提，却又无论如何也回避不了。而这场角逐，也早已超出了地域界限，而直接过渡到了资本市场上。
早在1996年，苏州高新技术产业开发区股份有限公司即宣布在上海证券交易所挂牌交易（600736），其主营项目为苏州高新技术产业开发区内基础设施及土地成片开发、科技开发和高新技术产品的投资生产等。而当时集团总公司以原公司经评估后的净资产折价入股拥有土地面积为3407．11平方米，使用期限为70年，1995年评估价值为134．6万元。
而与之相对的工业园区，虽然也早有消息传其将在海内外同时上市，但终究是只闻楼梯声下，并未有任何官方消息，只到近来，才重又紧锣密鼓起来。
新砝码，ＣＳＳＤ上市
“ＣＳＳＤ的成功上市将是园区和ＣＳＳＤ取得成功的重要标志”，ＣＳＳＤ招股说明书第一页，如此慷慨激昂地写到。
1994年5月12日，新中两国合作开发的苏州工业园区正式启动。敲锣打鼓迎接两国领导人参观园区的热闹景象，也昭示着园区发展的一帆风顺。然而，ＣＳＳＤ运营却并没有这样一马平川。
ＣＳＳＤ是园区唯一的土地开发商，十年间它经历的亏损里程远远多于繁华景象。ＣＳＳＤ首期开发的8平方公里的土地是用成片开发的模式，初期土地销售以利润微薄的工业地销售为主，但是每年财务费用和管理费用较大，因此在2000年底前年年亏损，累计亏损达到了7512万美元，资产负债率一直居高不下。
另外，另一个造成亏损的重要原因，在于园区开发过程中中新双方在管理上出现了一些矛盾——两国因制度不同而导致新加坡软件转移给中方时发生种种困难。
为解决这个困扰新中双方多时的园区问题，双方经过一年多的冗长协商，终于得出了一个双方都满意的解决方案。1999年6月28日，新中两国政府代表签订谅解备忘录，宣布从2001年1月1日起，新加坡不再是苏州工业园区开发公司的大股东，园区的主要管理权将移交予中方。
而自新中双方签署谅解备忘录后，双方坚守着备忘录中的承诺，把园区作为优先考虑的发展项目，加紧把旧城区的人口迁移到园区，并把所有适当的商业及住宅开发项目引进园区。
这一切给苏州当地人的感觉就是，原本只是填土盖厂房的工业园里，开始有楼房和商业中心了。园区在从一片大农田，转变成一个初具规模的综合性城镇。
而这种循序渐进的“转身”，同时也在增添着与新区竞争的砝码，也使得ＣＳＳＤ的上市计划趋步而来。
“ＣＳＳＤ计划在2004年通过增资扩股的方式引进3名以上战略投资者成为公司新的发起人股东，注册资本由1亿美元增加1．2亿美元，随后开展有限公司整体变更为股份公司的改制工作。”这是对2004年上市准备工作第一步的计划。
然而，2004年过去了，一切还都是计划。
招募资金预超2亿
短暂的停歇，并没有打消投资者的热情，相反，目前显示出的结果令募资者们振奋异常。
虽然工业园区由于有着重要的政治背景，在招募资金的过程中要求实力雄厚，背景硬朗的“中字头”企业，但是大机构大财团对于投资苏州工业园上市所持的热情态度，显然超出了预期。远不止三家的财团作出积极响应。
一位参与招募资金的证券工作人员说，“要募2亿也没有问题，现在‘中字头’的企业就有10多家，例如中润、中信、中国电子集团等等。”这位工作人员估计“计划会有所改动，募集资金的总额会有所调整”。
对此状况，业内人士分析认为，ＣＳＳＤ上市之所以能获得这样的追捧，与苏州工业园特殊的背景不无关系。
1994年2月26日，中国国务院副总理李岚清与新加坡内阁资政李光耀分别代表两国政府签署《中华人民共和国和新加坡共和国政府关于合作开发建设苏州工业员区的协议》，苏州工业园区由此正式开始。
之后，园区的发展状况良好，根据有关统计数据显示，苏州工业园区2003年国内生产总值已经达到了1994年苏州全市的生产总值，可以说，用十年的时间，在非常有限的土地上创造了一个新的苏州。
在2004年的中新联合协调理事会第七次会议上，确定了园区经济发展速度保持在年均18％左右增幅，到2014年主要经济指标相当与2003年苏州全市的水平。
而在2001年根据中新政府达成的备忘录，理顺了管理关系之后，也是这个时期，全国房地产热开始兴起。在苏州，园区住宅价格率先起涨，由平均单价1500元／平方米直冲到现在的5000元／平方米。
ＣＳＳＤ作为园区的开发主体，主要职责是工业园区七十平方公里的土地开发和招商引资，其手中的商住销售则带来丰厚的利润，也成为了上市募资的立足。
园区将优先于新区？
两个开发区的战火蔓延至资本市场，会不会更激化竞争矛盾？当时的江苏省领导人已经明确给出答案，“苏州市已明确表态，园区将优先于新区。”
有了政府承诺做保障，令ＣＳＳＤ得以轻装上阵。公司2001年－2003年分别实现净利润760万、1106万、7063万，到2003年底已经彻底消除累计亏损，净资产恢复到1亿美元，首次实现分红100万美元，2004年上半年，ＣＳＳＤ实现当年赢利1008万美元。
至此，ＣＳＳＤ上市开始真正的大展拳脚。
由于已经经过几年的业务培育，ＣＳＳＤ主营业务已由单一土地开发业务逐步转为以土地综合开发为龙头，以房产项目开发、公共设施配套服务、高科技投资等多种业务为支撑的业务格局。
相对于苏州高新的业务范围（高新技术产品的投资和开发生产、能源交通、通讯等基础产业和市政基础设施的投资经营、工程设计、施工的咨询服务），园区未来的上市公司范围更广阔，也更富于“弹性”。
计划中未来的上市主营业务收入源为：园区管委会自2004年将每年园区内商住地的拍卖总收入的5％分成给ＣＳＳＤ。为保持ＣＳＳＤ主营业务的连续性，根据ＣＳＳＤ每年对外招商的注册资本额和管理政府工程货币工程量，管委会将给予2％的招商代理费和3％的工程管理费。这构成了ＣＳＳＤ的有偿服务收入，ＣＳＳＤ因此成为政府采购的特殊供应商。上述“五三二”政策有效期暂定5年，将在ＣＳＳＤ上市前后对ＣＳＳＤ的业绩稳定发挥有力的支撑作用。
管委会还承诺，ＣＳＳＤ继续转让工业用地时将给予一定的价格补差，保证ＣＳＳＤ转让工业地不发生亏损。而ＣＳＳＤ在园区独墅湖高档住宅区还拥有21公顷低成本的住宅用地，以目前的市场价格，ＣＳＳＤ在地价上就有1亿美元以上的利润储备。公司计划用5－8年的时间完成高档住宅和别墅项目的开发，这也是公司未来利润重要来源之一。
此外，ＣＳＳＤ还将介入园区工业标准厂房、代建厂房、打工楼的建设和经营。以期利用自身对外招商和工程建设的专业经营和优势，开发建设标准厂房和打工楼等这些为工业企业配套的房产项目将会获得长期稳定回报。
ＣＳＳＤ的另一个“绝招”还在于：在自身进行房产项目开发的同时，将通过做强做大控股子公司中新置地来扩大公司在苏州商住房地产领域的市场份额。
中新置地成立于2001年4月由中新苏州工业园区开发有限公司与地产经营管理公司共同投资，注册资本6亿元人民币。而其项目就包括湖左岸等高尚住宅，以及左岸商业街等高档商业和苏虹、苏春工业坊标准厂房以及为工业区配套的打工楼。
除去中新置地之外，苏州工业园区的另外两家房地产开发公司园区建屋、华新国际也同时挤身江苏省地产综合实力50强内。而2004年园区内已经率先打破了周边楼盘单价7000到8000元的惯例，甚至已达1．5万元／平方米高价。
“在环金鸡湖周围，万元楼盘会越来越多”亦逐步成为对未来一年苏州房产市场的最大预言。在这样的背景下，园区内的土地的价值也开始显露价值。
目前，中联资产评估公司已经完成了ＣＳＳＤ的资产评估报告草案：ＣＳＳＤ在评估基准日（2003年12月31日），股本10000万美元，每股净资产帐面值1．27美元，每股净资产评估值2．30美元，每股增值1．03美元，增值率80．73％，资产增值的主要因素是公司成本极低的土地储备，评估客观反映了ＣＳＳＤ目前资产的状况，但是ＣＳＳＤ建议，入股价定为1．78美元。
另，ＣＳＳＤ已确定中外各一家券商作为公司改制上市顾问，国内券商国泰君安，国外券商是星展银行（ＤＢＳ），另外几家中介机构是安华会计师事务所、君合律师事务所、中联资产评估有限公司。
如果一切顺利，ＣＳＳＤ将于2006年下半年在新加坡上市。
（ 责任编辑：胡立善 ）
