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当厉以宁先生建议每个人买两套住房时，不少人已经这么做了。不过，他们并非都买来自住。投资性购房在上海、杭州、北京已占有相当比例。
一个楼盘的价格是由谁确定的？一个楼盘价格的变化又是由谁决定的？它们究竟是不是由开发商一手操控的？在此过程中，面对有可能被误导的购房者，开发商的良知究竟会不会起作用？这些不仅仅是普通的自住型购房者们心存的疑问，更是那些看中中国房地产市场的投资客们最想知道的。
“我的四十万元钱保住了！”一位投资者在倾听了1月21日的本报圆桌论坛讨论之后，发出了由衷感叹。
的确，在目前中国房地产市场投资趋热的大环境下，且不说资金实力雄厚的温州炒房团、山西购房团，即便是一个具有较为稳定的中等收入的普通百姓尚且需要找到一个出口，使他的资产得以升值。此时，一个关键的问题出现了：中国的房地产究竟是不是一个好的投资品？
欲把楼市比股市
在北京，不少楼盘有着极高的投资性购房比例。据透露，建外ＳＯＨＯ的投资性购房者达60％，ＳＯＨＯ尚都目前的4亿元销售额中，投资性购房比例超过70％。富力城的外埠购买者达45％以上，该项目有相当比例是投资性购房。万达广场和华贸中心也存在较高的投资性购房人群。
投资者果能如愿吗？中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容警告说：中国内地股市一跌再跌，让投资者伤透了心，尽管房地产与股票不是一个概念，但“房地产市场一旦出现问题，它的风险比股票市场要大得多”。易宪容进而表示，2000年当股指涨至2200点时，没有人会相信一再发出的警告，后来不是也崩盘了吗？虽然现在地产商都在大叫房地产市场非常健康，但自己作为一个局外人并不是刻意想做空房地产，而只是尽自己所能发出一点微弱的警告罢了，“这总比市场上只有一边倒的声音要好吧？”
海湾地产董事、执行副总经理王海却不理会易宪容的警告。他认为，北京房价还会继续涨，而不会大跌，而且，如果房地产、房价再出现什么问题，对于整个社会经济的稳定性都会有影响。
王海继续举例说明，开发商盖楼需要买水泥、钢筋，这些原材料涨价与否，开发商都一样会买。但是水泥、钢筋厂家可能会想，涨了那么多怎么还有人购买？“尽管涨幅很大，但是对于开发商来讲影响并不大。”同样的概念，开发商做的产品，对于商用客户来讲其实也只是他们的生产资料，我们认为价格很高，他们却完全可以承受。服装、饮食单次的利润不高，但他们的资金每年流转率很高，一年可以流转20次，而房地产单个的利润比它们高，但资金两年才流转一次。“对于我们盖房子的，我们认为房价涨了很多，但是对客户来讲就是小成本。当然这只适于商务物业。”
从上世纪90年代初就转战海南房地产市场的易郡总经理阎少华，是一位业界经验丰富的老将。他的观点是：股市一路大跌，但股票市场中也有九死一生的，为什么还有人能获得收益？再差的行情中也有上涨的品种。“关键是要立足于产品本身。房地产也是一样，要想立于不败之地，就要从自身出发，最大地提升项目的价值，使之能够脱颖而出。”这样就能规避风险，继而吸引远远没有得到满足的投资需求。阎少华开玩笑地说，楼市与股市不一样，“股票跌完以后就是一张废纸，可房价怎么跌最后还能剩下一个‘大东西’呢。”
在众多伶牙俐齿的开发商中间，总是为楼市担心的易宪容显得有些孤单，不过他笑言：没关系，因为房子毕竟跟股票还是不同的，它是你必须亲自体验的。一旦买房的时候购房者觉得成交价“很贵很贵的时候，这个房价就有问题了”。
但毕竟大多数人还是被股市伤害了，那么如何避免大多数人再被楼市伤害？专家只能寄希望于购房者本身的觉醒，但开发商却充分相信他们这些客户的判断能力。乐成集团市场总监张榕就说：现在买高档公寓的人或者买别墅的人大多是二次或三次置业，他们都是很理性的，懂得计算和综合衡量的。
“中国的房地产不值得投资”？
高档楼盘的购买者经过几次投资置业的磨练，他们的判断能力显非普通人可比。但商品房消费市场中的大多数人还是那些中小投资者，如何使他们的利益得到保障？中国的房地产到底具不具有投资价值？专家和开发商们也就此展开了激烈的讨论。
来自中介机构以及开发商方面的观点，依然是一片叫好声。北京协成房地产经纪有限公司总经理王伟全（王晓航）就谈到，在宏观调控之后，大家纷纷开始思考个人的、公司的投资取向。“由于做生意受到了不同程度的打压，大家慢慢觉得房地产还是很好的一个投资方式。”因为做任何事情，经营都是很辛苦的，唯一轻松并且安全的就是投资房地产。“收房租是最简单的，顶多是租金低一些，但是他不用操心，同时还规避了很多经营的风险。”
王晓航举例说，英国的房地产已经发展了两百多年，像这种老牌的，非常成熟、发达的资本主义国家的房地产还在继续地增值和膨胀，而正在飞速发展的中国房地产市场的投资比例没有理由不继续上升。
戴德梁行泛城综合住宅服务项目总监岳锋钢也明确表示，投资性购房者在北京存在一定的比例。当然产品本身的品质与较高的性价比会使其发展和升值空间增大，另外判断其是否具有投资价值与还与项目所处的区域以及周围的道路、交通、文化氛围有关。不过“我们的统计表明，在一定的发展区域内，目前北京的房地产市场还是有一定的投资空间。”
他们的论断得到了北京富力城总经理吕劲的肯定：“民间的投资比我们想像的力度还大，也可以说，市场永远超出我们的想像。”吕劲以富力城为例说，2002年初富力城住宅的开盘价为7000元，一路在涨，目前已经涨到接近一万元。吕劲认为，以此趋势来看，“（富力城）还是有上涨空间，因为市场比我们预料到的还要强。”富力城是投资性购房比例较高的项目之一。
同时，种种迹象、数据以及客户的投资意愿还表明，2005年中国的房地产投资行为还会增加。王晓航认为，实际上房价的拉动是投资上涨一个动因，另一个动因就是高端消费的上升。
“从表现上来看，2005年别墅将前所未有的膨胀。”王晓航认为这不仅是大势所趋，更与开发商以及中介机构的引导密切相关。由于2005年别墅市场放量的激增，开发商必然要加以推动和引导，这样“有闲钱的人就会去投资”。
正是基于开发商的“导向”，一些经过投资前的深思熟虑的购房者流露出了一些担心：如果这种太过商业化的导向衍变成误导，给广大中小投资者带来的结果将是什么？会不会也像前几年的股市一样，最后被套进去的还是普通的老百姓？
恋战于房地产市场多年的阎少华的一席话，也许会使心存顾虑的投资者茅塞顿开：高密度的住宅只有居住价值，没有增值价值，如果要想投资的话或许低密度的产品还可以。“不过我搞房地产这么多年，却从来没有想过要投资，因为我觉得在中国的房地产不值得投资，只能满足普通的居住需要。”
“我建议消费者不要觉得有投资空间就去买房，其实消费者是赚不到钱的。因为房地产流通性很差，不要想按照商家给的数学式的回报率靠租金赚钱，那全是欺骗。”阎少华最后说，“消费者一定要根据自己的需求，在能力允许的条件下，你需要就买，不需要就不要买。”
（ 责任编辑：魏喆 ）
