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前两天发了这个题目的帖子，得到许多财友的支持，感谢。
匆忙中有一些错漏，经过整理补充，重新发出来，希望能对诸位有所帮助、启发。
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如今，人们的住房投资消费观念日趋成熟，在房产置业过程中，许多人选择了多次买房、分步到位的置业方案。如何合理规划房产升级置业理财方案？最大限度发挥资金的使用效益？的确值得好好盘算一下。
一、分次购置房产的几种情形
1、刚刚参加工作不久的年轻人，收入稳定且呈现增长趋势，但手头积蓄不多，眼下难以承受过高的首付款，购置房产时宜采用分步到位的办法。
2、已有住房，但主要家庭成员工作或上学地点变迁，为更方便上班或就学，面临再次购房。
3、原有住房的功能性或交通环境等方面不能满足购房者当前的要求，为追求更高的居住生活品质，有重新购置房产的需要。
4、再次购置房产预计可以获得超值回报，购房者纯粹的置业投资需要。
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二、房产分次置业理财策略
1、首次购房时，资金统筹安排
房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品，具备价值相对较高（一般需要负债购买）、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点，因此在做出购买决定前一定要反复斟酌。除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。对于有分次置业考虑的购房者来说，首次购房时应注意以下几点：（1）不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择；（2）首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜，不要让第一套房子就把自己压得透不过气来，月供之外其他与房有关的支出也要事先预算好，如物业费、采暖费、车位租金等；（3）除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出；（4）首次购房，一般不要急于购买车位，一来以免占用过多资金，二来今后更方便房产转让；（5）通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。
2、是否“以房养房”，要视情况而定
房产具备消费品、投资品的双重属性，其投资属性表现在既可以通过转让所有权一次性获取买卖价差，还可以通过出租使用权分期获取租金收益。很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。是否采用“以房养房”的方式，根本上取决于购房者对当地房地产市场租售价格走势的判断和投资收益率比较分析，不能一概而论。这里有三种基本假设：第一，预计租售价格保持当前水平；第二，预计租售价格呈下降趋势；第三，预计租售价格呈升高趋势。
以下假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明“以房养房”是否划算。目前，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.31%，如果出租房产的年收益率低于5.31%，则出租方案显然不如出售该房产，那样可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。这里核心问题是出租收益率的计算。
北京的张先生以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，2004年底，在海淀区贷款60万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，经了解，目前市场价格42万元（包含装修），月租金2000元。他拿不准到底该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还海淀房产的银行贷款。租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算。年租金净收益=2000×12×（365-15）/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/（420000+10000）=4.72%。显然，与其靠收取租金获取4.72%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，毕竟为供海淀的房子所付出的资金成本是5.31%，高于4.72%的资金收益率。需要进一步说明的是：（1）如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。（2）如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。（3）如果出租的是商品房，而非房改房，业主本人还需负担房屋中介机构佣金，一般标准是一个月的房租。（4）出租房子要不断耗费大量时间精力与房客、中介公司打交道，在“时间就是金钱”的当今社会，这也是一笔不小的“成本”。计入（2）-（4）这些额外投入后，出租收益率还应打一些折扣。根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前出租房屋的投资收益率在4%左右，低于目前的房贷利率约1.3个百分点（5.31%-4%），“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1.3%=5460元。
假如购房者长线看跌当地房地产价格，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对当地房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则“以房养房”无疑是非常可行的理财方案。
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3、充分考虑利率变动的影响，规避利率风险
目前国内的银行利率是近十年来的次低点，存在进一步升高的可能性。利率升高对购房置业行为的影响表现在：加大按揭贷款购房者的月供负担，压低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资置业行为；加息抬高了其他金融产品的收益率，使人们对房地产市场的投资欲望下降，从而相应缩减投资比重；在房产投资租售决策中，利率调高的趋势将进一步拉大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定，从而影响房地产市场供需比例关系。如上例，假设近一两年内5年期以上按揭贷款利率上涨1个百分点，在房地产租售价格基本不变或同向下降的情况下，出租房产收益率与贷款利率之间差额将扩大到2.3个百分点左右，房产出租与出售之间的“机会成本”差距扩大到每年9660元（420000×2.3%）。去年10月29日央行宣布加息后，几天内，上海二手房市场卖盘骤增，即是房产投资者面对加息和加息预期所做出的本能反映。
在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。（1）房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；（2）慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源；（3）如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。
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4、有效组合房地产资源，实现房产最佳用途
当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。
（1）地处繁华地段、交通枢纽、商务氛围浓厚的新建商品房更适宜商用或出租。这类房屋拆迁成本、地价和开发商的绝对利润都很高，房价自然不菲，用于出租尤其是以商业房用途出租将能获取正常或超额回报；如用于自住不仅环境不尽理想，也不能充分体现房屋自身的经济价值。
（2）城区内远离主干道环境幽静的成熟小区、城乡结合边缘新区的房产更适宜居住，可以考虑作为长久居住地。
（3）通常情况下，小户型的投资回报率高于大户型。与购买一套大户型房屋相比，运用大致相同的资金可以购买同等面积的两套小户型，但两套小户型的投资收益之和将高于一套大户型的投资收益。从投资回报和资金使用效率角度分析，购买小户型更明智。
（4）与一手商品房相比，一些二手商品房或尾房的性价比较高，市政配套更成熟，购买后用于出租往往能取得意外回报。
（5）对于有车一族，再次购房时还要考虑购买或租赁配套车位的额外负担。通常情况下，市区内热点地段新建商品房小区车位租售价格较高，老的住宅区、城乡结合边缘新区的车位租售价格相对较低。如果房产的车位价格高于自身承受能力或市场平均水平，则应暂不考虑用于自住。
与金融投资工具相比，房地产投资品和消费品的双重属性决定了房产购置不仅仅是理财的问题，同样也是生活方式选择的问题，其投资决策过程更为复杂。在不同的时期，面临的宏观经济和金融背景、房地产市场发育程度、相关政策取向不同，在不同的地域环境下，投资者自身财力状况、未来收支预期和风险偏好各异，这些都会影响其决策行为，最终形成充满个性化的投资理财方案。如何在分次置业过程中实现综合收益最大化，也许难以找到统一的答案，投资决策恰当与否需要时间和市场去检验。我们所要做的是养成判断分析问题的习惯和思路。>>进来一起聊聊吧！
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（ 责任编辑：漂流 ）
