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2002年底刚刚公布的《福布斯》的《中国富豪排行榜》前100名中，从事房地产业的就占了25席。由此魏雅华认为房地产是最暴利的行业，“改革开放二十多年来，这个行业所造就的亿万富翁，比中国任何一个行业都多。”
北京人住在世界上房子最贵的地方
魏雅华说，在中国，房地产业的暴利是无需讳言的，当全世界的房地产业的利润都在5％上岌岌可危的时候，中国房地产业直言不讳地承认，自己的行业平均利润率在15％以上（一个可以告诉中国税务的，大大被缩水了的数字）。并且，2002年中国商品房的房价（可见诸报端，可用来作秀造势的），据说，还在一路走高。
“作为中国商品房的龙头和风向标的北京商品房价格，已与世界化的国际大都市相差无几。也就是说，北京的房价己与东京、纽约、伦敦、巴黎持平。”
可中国的人均年收入尚不过800多美元，而日本、美国、英国、法国人均收入，都在35000美元上下。相差了40多倍！可以说，北京的房价对北京人来说，他们是住在世界上房子最贵的地方。
据北京房地产交易网的数据，北京商品房的平均价格在7、8千元左右。魏雅华的计算令记者咂舌：一个年收入0.7万元的工薪在北京要买到100平方米的住房，得不吃不喝地攒上100年！如果他的收入丰厚些，年收入按1.8万元计，两夫妻年收入按4万元计，买上100平方米的住房，也得不吃不喝地攒上15年！
“但暴利并不等于不亏损”，魏雅华例举了这样的数字：广州有1318家登记在册的房地产公司，2001年有1288家亏损，仅30家赢利。赢利面仅为全行业的2.2％。亏损企业为全行业的97.8％。广州房地产业2001年完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2.3％，远远低于社会行业的平均利润率。
谁能逃出这座危楼？魏雅华认为第一个打出降价战牌的房地产商，将会成为死里逃生的幸存者。
销售商：我们其实和卖酱油挣的差不多
把房地产业评为十大暴利行业之首，位于北京东南部某知名房地产销售公司老总的第一反应是他们很冤，“我们挣的其实和卖酱油挣的差不多。”这位老总的理由是，“我们卖掉一套100万的房子，就算挣20万，利润也就是20％。而一瓶酱油的投入也就是1块钱，可以卖到2块，而他们的利润率是100％，比我们高多了。”他认为房地产是一个风险很大的行业，而且需要投入的资金也很多，很多房地产老板都是在做别的事上积累了大量资金后开始转做这一行的。言下之意，房地产商在做房地产之前已经是富人了。
一位业内知情人士向记者透露，“事实上，一般房地产销售环节上不会有太大的利润，销售商起着房屋中介的作用，开发商委托销售商卖房，支付给销售商一定比例的佣金，这在物价局是有规定的，一般是以销售数量来决定，比例最高不超过2.5％，最低不低于0.5％”。
知情人士表示容积率是房地产利润产生的最主要环节，比如说容积率高达7,就意味着100平米的面积上建了700平米的房，而多出来的600平米就是他们的高额利润所在。对开发商而言，在符合城市规划条件下多盖楼能产生高额利润，比如商住楼、公寓楼普遍卖得好，其中一个关键原因是这样的楼盘利润高，容易钻政策的空子，通过提高容积率挣大钱。
按照北京市住宅规划要求：板式楼间距不得低于楼高的1.7倍，塔式楼间距不能低于楼高的1.2倍。绿地面积须占住宅小区面积30％以上。对于住宅的日照采光要求是，在冬至日（12月22日）的上午9点至下午3点的时间内，日照时间不能少于1小时。
但商住楼、公寓楼是例外，因有文章可作大受广大开发商青睐，“商住楼对日照要求不高，容易提高容积率。而公寓的概念比较含混尚无界定。而这些项目大多在市区见缝插针，因而公共绿地、道路用地和公建用地较少。它们还可以大打‘酒店式服务’招揽生意。”
评估师：应该是开发商赚得多
位于北京崇文区的一家房地产评估公司总经理接受时讯记者采访时表示，“房地产如果存在暴利，那应该是开发商赚得多。例如投资一个项目开发商账面投资是7、8个亿，但实际上开发商只拿出几千万的投资，其余的是银行的贷款，一期工程在开发的时候已经开始预售，预售款就可以继续做二期工程，再用二期工程预售款作三期工程，就这样开发商用几千万的资金做起7、8亿的工程。从账面上看工程的一般利润都在20％－－30％左右，楼盘买得不好的也就15％左右，但实际上开发利润超过100％甚至更多”。
总体说来，目前北京房地产行业平均利润率在逐年降低。这位地产资深评估师表示，“相比过去而言，现在的利润是薄了一点，因为现在是买方市场，开发商的开发手段没变，而消费者的选择多了。同时土地的成本也增加了，1992、1993年时拿地是很便宜，但现在要贵得多，人工费、材料费也涨了。”
在谈到“概念炒作”比如奥运商圈、CBD、西部绿肺等这些概念会对房地产有什么影响时，泡沫评估师表示“概念炒作”实际上是把地价炒起来，对开发商不会有太大损失。“因为一般大的开发商手里都会屯着很多的土地，就算没有土地的开发商也会和土地商有一个平衡线，比如利润为10,那么土地商会拿走8,给开发商留下2。”
由于北京的土地一般是毛地，有居民用地，工业用地和农业用地，开发商在拿地时，居民用地比工业和农业用地费用会高一些，因为要涉及居民的搬迁补偿问题，成本也就大一些。这位评估师认为，在出售房屋时，成本小一些的开发商或者开发好一些的，盈亏平衡点一般在70％，不太好的一般在85％，也就是房子卖到70％—85％之间，大多数开发商就收回成本了，剩下的就是盈利部分。
评估师表示，房地产有一条不成文的游戏规则：房子宁可空着，也不降价卖。为什么呢？第一是如果降一套那所有的房子都要降，开发商不会愿意。第二降价多少不好确定，降多了亏了，降少了没太大作用。一般来说卖不出去的房子不是太大就是太小，或者楼层不好，采光不好，这样的房子降几百块钱对消费者没有太大吸引力。
相关者：北京房地产牛皮吹得令人惊讶
刚刚从德国回来的郝向阳说北京房地产吹牛皮吹到令人惊讶的地步，“花里胡哨的概念，什么柏林爱乐、北京印象，能免费听柏林爱乐吗？好像取个名字就有德国风格了。然后门前的一条臭水沟就当作了莱茵河。什么董事长官邸，旁边就是2000多元的经济适用房，呼吸同样的空气，走同样的路，不过是多栽了几颗柳树而已，就贵了4倍，真的有CEO来住吗？”郝向阳表示怀疑。“反正我是一个也不想买。就是给我200万，这些楼盘我都看不上，房子质量太差不说，所谓的人性化设计不过是吹的，而且不考虑健康。”郝向阳举例说，在德国，普通的民宅，都是“低能耗建筑”标准，必须符合健康标准，比如房屋各窗口下都打孔，室内装有相应的新风系统，保证24小时均匀交换室内空气。
为什么德国人如此看重换气，郝向阳例举了相关的报道，目前室内空气污染被列入“十大人类健康杀手”名单，与高血压、胆固醇过高症以及肥胖症等齐名。
在采访中时讯记者了解到，解决住宅内的新风问题已经刻不容缓，但目前国内的开发商几乎认为不关他们的事。中国建筑科学研究院空气调节研究所主任黄维认为，“现在开发商认为从室内的门窗漏风已经足够满足居住者对新鲜空气的需要，但是随着城市中室外环境的日益恶化，仅靠门窗走风，一方面冬季会造成室内温度不均或骤降，另一方面会非常的脏，北方有沙尘暴就更加可怕。而当前窗户越做越严密，从缝隙渗漏的空气量很难保证。在这种情况下提倡从门窗的缝隙进新风，实在不是什么好办法。”
据统计，目前国内室内环境污染已经引起35.7％的呼吸道疾病，22％的慢性肺病和15％的气管炎、支气管炎和肺癌，尤其对儿童和妇女的影响更大。福州大学光催化研究所所长、博士生导师付贤智表示，据有关方面统计，我国每年由室内空气污染引起的超额死亡数可达11.1万人，超额门诊数22万人次，超额急诊数430万人次。
“这么严重的问题与老百姓健康直接相关，但现在却没有一家房地产商在开发民宅时首先考虑新风问题。”郝向阳认为这些才是国内房地产商应该花功夫的地方。据他介绍类似德国新风系统造价一般仅为一平米20元人民币左右，通过24小时微循环保证房间内的新风含量和舒适度。相比‘非低能耗建筑’，一年下来可以节约一个家庭40％的支出，不仅省钱，而且环保。但国内很多房地产商都是短期行为根本不考虑这些长远问题，连这点钱都不愿意花。
就价格而言，郝向阳说，北京的房子价格已经赶得上德国普通城市的价格，但品质却差远了，房子没有地下室，没有考虑遮阳节能，所谓的双层中空玻璃门窗也是“偷工减厚”的，5 mm的玻璃减到了2 mm，10mm的缝隙变成了3 mm。
郝向阳的公司代理不少德国品牌的装饰装修材料，平时聊天听圈里人谈起国内房地产的利润，一个楼盘挣不到十几亿就是笨蛋。然而在德国，房地产业的利润率也不过7％。
说他们暴利冤吗？郝向阳说根本不冤，他们“坏死了”，他们完全不顾住房人的健康。“冬天本来是不能施工的，可很多楼盘为了赶工期，冬天往水泥里加氨气，怎么省钱怎么来。以前更糟糕，房子盖着盖着就垮了。”郝向阳说，“连设计院的同行自己都觉得国内的房子粗糙，质量不好。”
据悉，北京CBD的一位房地产开发商已经率先价格跳水，他表示，“我现在做的事，很多圈内人骂我，但这是几年后要发生的事。”
交易所：有没有暴利不好说
下属北京房地产交易所的E－FDC网总经理雷华接受时讯记者采访时表示房地产有没有暴利不好说，但不能笼统地说整个的房地产行业都存在暴利。他说，“房地产利润是很大，但利润率不一定是各行业中最高的。”
雷华用排除法分析道：建筑施工业应该不存在暴利，除非一些建筑施工单位有更先进的技术，可以减少一些成本，得到高一点的回报。其次建材制造业也不可能有太大的利润，建材业这几年不是很景气，建材价格不断下滑，暴利的可能性不大。第三装修业。过去装修行业的确存在暴利，‘钓鱼工程’普遍存在，但随着行业的规范化，以及行业竞争的日趋激烈，这种不规范的利润减少了，产生暴利的可能性也不大。
第四就是开发商，开发商的成本是明白的，建筑费用、土地费用等都是透明的。现在银行控制了开发贷款的数量，增加按揭贷款，这样过去那种开发商少量投资，主要靠银行贷款进行开发的现象已不多见了，房地产开发利润额很高，但投入也很大，利润率不是很高。加上目前市场竞争激烈，有开发商已经开始打起价格战，利润相对难挣。
雷华说，不排除有的楼盘卖得好，开发商赚了很多钱，但也有很多卖得不好的，砸在手里的。谈到炒项目的问题，雷华承认这其中的确存在很大利润，某些有渠道和关系的人搞到土地，前期交一少部分土地出让金，拿到开工许可证，然后转手卖给真要盖房子的开发商，从中赚到大把利润。但随着市场的规范，政府为了限制这种现象已经出台一些举措，例如土地三年不开发就要收回，增加土地出让金的比例等等，这些都限制了炒项目存在。
